小产权房：转正无望 “死结”待解

一次次清理整顿，又一次次死灰复燃。22日，随着两部门下发《关于坚决遏制违法建设、销售“小产权房”的紧急通知》，小产权房“转正”美梦最终破碎。专家表示，小产权房不符合土地利用规划，违反了土地用途管制，但要彻底解决难题还需多措并举，从长计议——

对于许多怀揣小产权房“转正”美梦的人来说，这几天无疑经历了一次过山车般的心理煎熬。

24日，国土资源部、住房城乡建设部联合就遏制在建、在售小产权房召开视频会议。而此前两日，两部门刚下发了《关于坚决遏制违法建设、销售“小产权房”的紧急通知》。在此前一直甚嚣尘上的“转正”传言之后，小产权房的出路再次被政府权威部门关上了大门。

不实传言与误读《决定》有关

小产权房不合法的主要原因在于其不符合土地利用规划，违反了土地用途管制

24日，虽是周末，但在北京昌平区崔村镇南庄营村，却“热闹”得很：一处有120套房屋、总建筑面积达1万平方米的“小产权房”项目正被拆除。这个曾打出别墅之名的小区，转眼成了一片瓦砾。这是在两部门高调宣布遏制在建、在售小产权房后，北京市迅速作出的行动。

类似的行动，近期将在全国不断上演。小产权房，这种在农村集体土地上建设，没有国家房管部门颁发产权证的房屋，其合法性再一次受到拷问。

就在不久之前，小产权房正经历一次高涨的行情，以北京通州的小产权房为例，不到1个月时间，最高已涨了1000元/平方米。小产权房甚至被有些投资客当作价值洼地，看好其未来的上升空间。

专家认为，上涨的原因与一些人对十八届三中全会《决定》的误读有关。《决定》提出，要建立城乡统一的建设用地市场，规定“在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价”。决定同时提出，保障农户宅基地用益物权，改革完善农村宅基地制度，选择若干试点，慎重稳妥推进农民住房财产权抵押、担保、转让，探索农民增加财产性收入渠道。这些表述却被有些人误读为在这些土地上建设的小产权房即将“转正”。

“农村集体经营性建设用地入市的两大前提是，严格用途管制和符合用地规划。这是大前提，是前置条件、是硬杠杠，绝不能违背更不可逾越。”国土资源部副部长徐德明说，违法建设、销售小产权房，恰恰违反了土地利用总体规划和城乡建设规划，不符合土地用途管制制度，冲击了耕地保护红线，扰乱了土地市场和房地产市场秩序，危害极大。

据悉，农用地特别是耕地转为建设用地，必须经过严格的法定审批手续，任何单位和个人使用土地，必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用。无论是国有建设用地还是农村集体经营性建设用地，都必须严格遵守土地利用总体规划和土地用途管制制度。

中央农村工作领导小组副组长陈锡文解读三中全会《决定》时表示，小产权房不合法的主要原因，在于其不符合土地利用规划，违反了土地用途管制。这意味着，即便改变集体土地性质，小产权房也无法合法化。

地产界人士任志强在其微博中对此表示赞同。他表示，“小产权房相当一部分是改变了土地用地性质，也不符合规划要求，更没有质量保障和消防安全措施。”

有关专家表示，有些人认为小产权房不合法是对农民集体土地所有权的一种歧视，其实并没有抓住问题的根源。问题的关键在于农村集体土地在规划上不是用来建商品住宅的。小产权房不合法，是因为它不符合土地利用规划，违反了土地的用途管制。