北上廣深等一線城市房價首現全面下跌——樓市微調將成為常態

國家統計局8月18日發布的數據顯示，房價環比下降城市數量在繼續增多，同時北上廣深四大一線城市房價首現全面下跌。在多個城市鬆綁限購政策的情況下，樓市降溫跡象仍然明顯，種種跡象顯示，中國樓市已進入“新常態”，市場各方都將接受新的考驗——

國家統計局8月18日發布的7月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況顯示，新建商品住宅（不含保障性住房）和二手住宅環比下降的城市數量達到64個和65個，分別比6月份增加了9個和13個。尤其值得關注的是，北上廣深4大一線城市房價首現全面下跌，環比降幅分別為1.3%、1.4%、1.3%、0.6%。其中，北京房價自2012年6月以來首現下跌。

房價環比下降城市繼續增多

數據顯示，7月份房價環比下降的城市數量有所增加。國家統計局城市司高級統計師劉建偉分析認為，由於市場預期依然不明，購房者不少選擇觀望，致使房價環比繼續下降。

而房價同比仍呈上漲態勢，但漲幅收窄明顯。數據顯示，與去年同月相比，7月份70個大中城市房價上漲的有65個。同比價格變動中，最高漲幅為廈門7.2%，最低為溫州下降4.9%。二手房方面，價格下降的城市有15個，持平的城市有4個，上漲的城市有51個。最高漲幅為深圳的7.4%，最低為溫州下降10.2%。7月份70個大中城市新建商品住宅和二手住宅價格同比上漲的城市個數分別比6月份減少了4個和11個。

2014年5月，上海和深圳樓市率先開啟跌勢﹔6月起，廣州加入降價行列﹔7月，堅挺了24個月之久的北京房價也終於開始“淪陷”。記者近期在北京、上海等地發現，購房者觀望情緒依然濃厚，房企“讓利跑量”心理已佔上風。

“限購鬆綁”影響有限

最近一段時間，房地產市場最大的變化恐怕莫過於限購城市紛紛取消限購。

自6月下旬呼和浩特市最先以政府文件形式放鬆樓市限購政策開始，近一個多月以來，不時傳來城市放鬆限購的聲音。有統計顯示，2011年初曾經出台房地產限購政策的46個城市，放鬆限購的已經多達37個。

不過，放鬆限購對房地產市場的影響有限。綜合多方面信息，放鬆限購的城市表現不一，有的表現為有微弱的成交上升，有的則“毫無起色”。相關人士告訴記者，限購放鬆后的確使成交量有所上漲，但上漲的不多，主要是一些改善性需求入市。即使放鬆限購，買房者也以自住和改善性需求為主，樓市未出現明顯上升態勢，投資、投機性需求購房者不會輕易出手。

“一線城市則另當別論”，被問及一線城市是否也應該放鬆限購時，多位專家給出了較為一致的答案。不過，也有專家認為，一線城市的限購政策有優化的空間。中原集團首席運營官李文杰就認為，城市的住房需求是立體的，多層次的，應該對不同層次的住房需求進行引導。如果長時間限購，既不能買，也舍不得賣，就會造成空置。他建議，在一線城市不具備完全放開限購的背景下，可以經過嚴密論証適當調整限購政策，既能夠照顧到改善性需求，讓高收入人群購買較大面積房產，同時又能夠增加供應滿足首次置業的需求，讓城市住房結構更為合理。

樓市快速上漲可能性不大

對於未來一段時間的走勢，國務院發展研究中心市場經濟研究所所長任興洲預計樓市將長期處於微弱調整的狀態中，如果貨幣政策和信貸政策沒有比較顯著的變化，樓市再快速上漲的可能性不大。

任興洲認為，經歷了10余年快速上漲，房地產市場供求關系已經發生了比較大的變化，超高速發展時代和住房短缺時代已經結束，當然，一線城市仍然處於供不應求的狀態。“房地產市場呈現了新的階段特征，從總量上來講，已經趨於平衡，個別地區甚至出現了階段性過剩。”另外，基准利率上浮也是導致房地產市場變化的一個重要原因。“研究結果顯示，信貸對百姓購房意願的變化影響最大。買漲不買跌的心態使得購房者心理預期變化。”任興洲說。因此她認為，即使放鬆限購，也不足以改變以上綜合原因給樓市帶來調整的結果。

住房城鄉建設部政策研究中心主任秦虹則認為，全國房地產市場差異非常大。秦虹判斷，基於個貸政策、開發企業降價措施、房地產市場政策調整、下半年供應量上升等原因，下半年房地產市場整體情況有望好於上半年。（記者 亢舒）