农村宅基地改革的方向不是自由买卖

　　住房财产权改革通过试点稳妥推进

　　《决定》提出，选择若干试点，慎重稳妥推进农民住房财产权抵押、担保、转让，探索农民增加财产性收入渠道。这是不是意味着宅基地也可以抵押、担保、转让呢？

　　“宅基地不等于农民住房财产权，这是一个误读。”胡存智表示。农民对宅基地只有使用权，建在宅基地上的住房才是农民的私有财产，土地属于农民集体所有。

　　他表示，保障农民住房财产权这项改革必须通过试点来稳妥推进，要考虑好四方面的问题：第一，改革的根本出发点是为了探索增加农民财产性收入的路子，不是为了满足城市建设用地的需要。第二，农民住房的抵押、担保、转让中，会涉及相关的土地问题，要慎重处理好。第三，宅基地抵押、担保值得探索，但是一旦抵押权实现，就涉及转让问题，房屋转让后，农民是否有切实的住房保障，涉及社会问题，要慎重。另外，抵押、担保、转让过程中，还会遇到房地一体化问题，房屋转出去了，转给谁了，谁来接受，在法律上宅基地使用有明确的规定，本集体经济组织成员才能使用宅基地，所以还要处理好相应的法律关系。

　　逐步完善农村宅基地制度

　　胡存智直指农村宅基地的四大“病灶”：一是宅基地取得和分配存在问题，规划和计划落实不够，导致农村宅基地布局散乱，宅基地分配有时得不到保障。二是在宅基地管理上对节约集约用地促进不够，导致粗放利用，存在一户多宅、超标占地情况。三是在宅基地用益物权上保障不足和权能不足并存。出现了超越权能的问题，比如乱出租、违章搭盖等，在一些征地过程中也存在对农民宅基地用益物权保障不足等。四是在宅基地退出方面存在问题，退出机制不够健全，形成大量空心村、闲置地，导致用地不合理。

　　对于如何完善宅基地管理制度，他表示，一是要完善宅基地的取得和分配制度，使其更加合理、规范；二是要完善宅基地管理制度，促进宅基地的节约集约使用，同时保障宅基地用益物权；三是要建立健全宅基地退出制度，使宅基地的利用更加合理。

　　胡存智介绍说，到2012年年底农村集体土地的确权登记颁证已经基本完成，目前农村集体土地的确权登记率达到了97%。今年我国全面开展了包括农村宅基地在内的集体建设用地确权登记颁证，这项工作目前正在各省开展。

　　针对目前我国涉及宅基地的违法用地案件较多的现状，胡存智解释说，以2010年土地卫片执法检查为例，广西、贵州、甘肃等地农民建房违法用地，宗数比例高达50%至80%，但面积只占全部违法用地面积的15%至20%，这说明宅基地违法数量大，但面积总量并不多。

　　他说，要加强管理，改进和完善现在的制度，在用地指标和规划上给予倾斜，使得宅基地的取得和分配有更多保障，从源头减少违法多发的趋势。

　　据了解，目前国土资源部已经明确规定各地要拿出不少于5%的用地指标用于农村宅基地使用和建设。胡存智透露说，国土资源部近期正在研究准备出台农村宅基地有关政策措施，考虑采用“先用后核销”的办法，以保证宅基地做到“应保尽保”。即在宅基地管理制度健全、“两图一表”管理措施到位、完成了农村集体建设用地和宅基地确权登记发证的地方，根据当地实际需求，按照申请条件和用地标准批放宅基地，在用地计划指标上先“记账”，到年底进行汇总，上报核销已使用的指标，确保宅基地使用得到切实保障。（黄晓芳）