热点解读·调查：房产“丢失”，谁该负责？

“担保合同”不担保，过户房产被超额抵押

3月26日下午，记者和4位遭遇相同的卖家来到位于北京东城区东四十条南新仓的我爱我家公司总部。在卖房者的极力要求下，我爱我家公司出具了一份证明，证明共计7户卖房者、涉及9套房产的尾款并未交接完成，买方违约未支付尾款超过1800万元。其中损失最大的王先生三套房卖了930万元，还有650万元尾款未追回。

“如果不是中介极力劝说，让我们签了担保合同，说什么我也不会先把房子过户了。”多名房主都表示。

马先生向记者出示了他当初签的《房屋交易保障服务合同》，这份合同是由房屋出售方、买售方和我爱我家旗下北京伟嘉安捷投资担保有限公司签订的。但对于合同本身的内容，他当时并未细看。“手续太繁琐，需要签的字太多，中介那么说，就相信了。”

对此，我爱我家总部一位赫姓负责人否认了“担保”一说：“在担保协议问题上，卖房者和一线业务部门存在误会，而由于管理部门在签订合同时并未在场，无法还原当时的现场情况，难以给出合适的回应。”

据了解，当时负责9套房产中3套房产交易的两名经纪人，一人离职无法取得联系，另外一名调往其他工作岗位。我爱我家公司一名负责人说，正在调查相关人员，还不方便透露具体情况，并明确表示拒绝相关经纪人与媒体、卖房者同时会面。

“要是银行来收房，我们随时都会被扫地出门。”马先生打听到，自己的房子过户后，对方居然在兴业银行海淀支行抵押了430万元，还抵押给个人150万元。王先生也查到，自己一套市值350万元的房子从兴业银行海淀支行抵押了493万元，还向个人抵押了90万元。

抵押额竟然远超房屋价格，记者为此致电兴业银行，一名姓唐的工作人员说，这种情况绝对不可能，办理房产抵押需要有专业评估，一般只能抵押到房产本身价值的七成。“这里面肯定有猫腻。”王先生猜测。

警方认为民事纠纷还是刑事案件难定性，是否立案尚无果

无奈之下，房主们决定求助公安与法院。马先生说，他最早到将台路派出所报案，一位姓付的警官告诉他，买房人的姓名和身份信息都是真实的，只能定性为债务纠纷，建议他去法院。

马先生又来到朝阳区法院，他还没把案情说完，接待他的法官就拿出张某的身份证复印件，问他是不是这个人，并且说最近来反映类似情况的已经有约20人了。法官表示，按照现有情况，只能按照民事案件做诉中保全，要想按照刑事案件处理，必须得公安局立案。

26日下午，记者和3位卖房者来到朝阳区公安分局经侦大队。接待人员表示，已经同意受理此情况，但并未就是否立案作出决定及说明。王先生说，此前有一位工作人员告诉他，根据规定，已经在法院立为民事案件的，就不能再立刑事案件，除非有特殊情况。

赵女士说，他们目前最大的希望，就是进一步整理材料，力求将此事件立为刑事案件。“我就不明白了，欠了这么多人的房钱不给，还联系不上，难道就没有人管她（张某）了？”

北京市东卫律师事务所姚鑫律师认为，如果买房人使用的是真实姓名、联系方式，就很难认定为欺诈或诈骗，合同纠纷的可能性更大。根据我国刑法规定，买房人如果开始就没有履约能力，取得房产贷款后没有积极履约，而是恶意占有或他用，那就具有诈骗他人财物的企图，涉嫌构成合同诈骗的可能性较大。

律师提醒

严守流程  细看合同

姚鑫律师认为，目前来看，此次事件中，买方抓住中介公司急于促成交易挣取中介费的心理，利用中介公司帮助游说卖房人，致使卖房人因相信中介公司而放松警惕。卖房人轻信经纪人的口头承诺或暗示，没有认真研读合同内容而草率签约，也是导致房产丢失的重要原因，一定要引以为戒。

1.事先了解相关流程。公民对自己的民事行为应学会负责任。拿这次事件来说，为降低风险，买卖双方交易前应当通过住建委网站等途径了解正规流程，对擅自更改流程多一个心眼儿。

2.认真研读合同再签字。这次事件中，三方签署的交易保障服务合同内容并没有 “买方如果不能按时支付尾款，丙方将承担保证责任”的明确保证约定，因此，实质上没有任何法律意义上的“担保”功能。房屋交易时所签合同，一定要在签字前认真研读。

3.不要相信口头承诺。卖房人如果能够举证中介有虚假的介绍和承诺，中介公司就应当承担相应责任；如果不能举证，就只能向买房人追索欠款。