清遠舊城改造項目為何現經營“冰火”兩重天？

　　與城市廣場僅一牆之隔的金來來商場，二樓空置商鋪較多。個別已撤場檔主甚至打出廣告虧本轉讓鋪位。

　　南方日報記者 曾亮超 攝

　　時間追溯到2012年，那一年，在清遠商圈的藍圖上，一個個老的商業項目開啟了轟轟烈烈的改造升級之路，且大都匯集在清遠傳統的商業腹地——舊城。

　　那一年，位於北門街約400套的紅場購物天堂（現更名為金來來商場）升級改造並開始招租運營，屈臣氏、黃上煌等品牌入駐﹔與之一路之隔的銅鑼灣廣場據說被香港一企業承接重新裝修和招商﹔閑置了多年的15萬平方米的錦繡清城在大潤發進駐的強心針下得以復活﹔興華廣場則更早於2011年整裝待發，正式對外招商。

　　2年后的今天，當年那些希望重整旗鼓的老商業項目究竟如何？記者帶著疑問再次走訪了這些經歷改造升級后的城市商業體。

　　●採寫：南方日報記者 韓玫 統籌：陳步上

　　舊改項目經營“冰火”兩重天

　　業內有句話叫“隔街死”，用以形容這些商業項目的改造現狀或許並不為過。

　　金來來商場位於北門街，與城市廣場僅一牆之隔，屬於清遠的商業黃金路段。記者現場看到，一樓大部分商鋪已經租出，經營的產品包括休閑產品、金飾、手機配件、鞋包皮具、服飾、化妝品等，沿街商鋪人氣較旺。二樓也以服飾為主，但空置商鋪較多﹔三樓全部空置，並已關停電梯。商場人員告訴記者，曾經引進的黃上煌餐飲已撤離，而曾作為金來來商場的明星品牌——一樓的屈臣氏以停電為由，沒有營業。

　　臨近北門街、總經營規模達8100平方米的銅鑼灣廣場則大量空置，記者發現僅有18家商鋪在正常營業，而且大部分正在營業的商鋪都貼上了清倉甩賣、旺鋪出租的字眼。從一樓通往三樓的電梯已停止運行，電梯上積了一層厚厚的灰塵，三樓僅有一個大型兒童游樂場所，其他均為空鋪。一美甲店的老板告訴記者，該商場原本2012年底正式開業，然而由於達不到招商要求至今未對外宣稱開業。而且商場的經營者資金斷裂，近期還出現了物業持有者清鋪事件。

　　相比之下，同一地段的另兩個改造項目卻是另一番景象。

　　與城市廣場新翼隔街相望的興華廣場，裝修新潮時尚，人流量較大，目測一至三層幾乎沒有空鋪，一樓多以服飾、鞋、飾品、化妝品為主。二、三樓延續一樓業態，加入小部分餐飲。記者在現場看到商場管理較規范，請假商鋪有假條，且經常能看見商場管理員巡場。據悉，正在招商的四樓面積約2500平方米，主打以服飾和特色餐飲為主的歐美風格，目前已陸續有商家進駐。

　　另一廂，在大潤發的帶動下，近兩年重新裝修招商面市后的錦繡清城整體人氣較旺，尤其是主打休閑購物的一樓和以餐飲、娛樂為主的三樓，目前大部分商鋪已成功招商運營。

　　商鋪租金從8000元降到1600元

　　金來來商場一位急於轉讓的商鋪店主告訴記者，該商場前兩年被一家新的運營公司承包下來，商鋪統一由新運營公司對外招租、招商，租約共10年。商場剛開業時商鋪幾乎全租滿，但不到一年時間商戶卻陸續開始撤離。

　　隨著商戶的不斷撤離，原本堅挺的租金價格開始下降。今年初首次開始租金可享八折優惠，“五一”之前開始第二次打折，可享六折。“我和運營公司簽署的合同押金8000元，現5000元轉讓，原價2400元，現打6折，租金每月隻需1600元。”上述商鋪店主表示為了成功轉讓，還可以附加贈送6個價值60元/個的燈。

　　該店主還透露臨鋪的幾個老板都在其它商場有鋪面，目前已將重心轉到其它商場。“現在商場人氣不旺，生意不好做，當初我們開始的租金比較高，許多商戶承擔不起，隻能及早撤離。其實做這樣的商場，一開始租金沒有這麼高，許多商家就不會走。一旦商戶陸續撤離，局面就難收拾。商戶減少，人流自然也會受到影響，這是一個惡性循環。”該店主如是分析商場經營困境，對此，另一位已撤離該場的店主認為，該商場的經營現狀與當初規劃早已背道而馳。

　　與北門街相鄰的的銅鑼灣廣場，近期則因原物業持有者清遠市韶星物業發展有限公司（以下簡稱“韶星物業”）的清鋪事件而鬧得沸沸揚揚。

　　作為第一批進駐的商戶，某美甲店老板告訴記者，清鋪事件是銅鑼灣廣場現在的經營者置業18集團控股拖欠韶星物業六個月的租金引起的。加上商場慘淡經營，經營者的招商政策和優惠力度不斷改變，“對我們第一批商戶進駐要求非常高，不是品牌不給進，當時租兩年免半年租金，電費和管理費另算。現在商鋪租不出去，套餐不僅免租期限延長，而且租金減少，還包電費和物業管理費。”

　　記者在清遠銅鑼灣廣場現場看到，該招商辦公室大門緊閉，整個商場隻有3位保潔員和保安在工作。

　　■縱深

　　項目錯過了市場最佳培育期

　　到底是什麼原因造成了這些曾經轟轟烈烈開業的商業項目，今天面臨草草收尾的結局？

　　銅鑼灣廣場經營者置業18集團負責人陳先生認為，自身運作中最大的問題是現有的資金已無法支撐商場龐大的運營成本。據介紹，當時接手商場時與韶星物業簽訂了19年多的租約，整個租金加上裝修費用高達2000萬元左右。在夏天用電高峰期，商場每個月的水電費和人工費用高達8、9萬元，現在冬天也需要3萬元左右，在高峰期加上租金，一個月去到20萬元左右的成本。這讓商場連保持基本的運營都步履維艱，資金運作出現了困難。

　　多個商戶老板也承認沒有繳納管理費和電費。但他們認為這不是最主要原因，而是經營者招商與資金本身的緣故。按照上述美甲店老板說法，“最主要的是經營者招商問題，前期投入太大，但現在商鋪租不出去，資金回籠不了。我們18家商戶也養不活這麼大的商場。”

　　對此，陳先生坦承，清遠銅鑼灣廣場是置業18集團控股在清遠發展的第一個項目，他本人對於商場改造升級並沒有太多的經驗。在連換了2批招商團隊仍不見起色后，他曾將希望寄予在招到一個或者幾個好的、大的品牌上，或尋求一個有實力的合作伙伴共同經營，以求讓清遠銅鑼灣盡快度過市場培育期，走上正道。然而“和奧特萊斯談了一個月，原本已達成共識，最后對方突然放棄。”這讓陳先生措手不及，失了分寸，導致今天的局面。

　　對於上述商場遭遇的困境，一些商業運營者認為，商場前期規劃定位和招商時的招商條件不吻合，沒有充分考慮到商業廣場運營中前期的市場培育期實際情況。

　　“商場首次招商時對業態、租金等優惠政策的制定，會對商場過渡市場培育期的時間、效果產生直接影響。”曾在珠三角和清遠操盤過多個舊商業改造項目的幫德實業董事長杜雄斌認為，如果經營家是有能力的，可以適當降低標准，至少有3年的培育期，先把市場氛圍做出來，和商戶共度難關。如果招商門檻太高，將大量商戶拒之門外，也就失去了最佳的經營時間，則是得不償失。

　　杜雄斌表示錯過了市場培育期，商業項目運營容易陷入商戶撤離、越招商越招不到的惡性循環中。“如果一開始就實行相對低租金的方式出租商鋪，對商戶形成一定的吸引力，商場才可以根據自己的意向進行業態布局，待商鋪全部出租后，再通過營銷策略匯聚人氣。隻有當商場走過市場培育期，擁有一定市場基礎后，才開始進入盈利模式。”

　　■觀點

　　電商與區域商業體

　　分薄清遠市場蛋糕

　　“大環境現在最大的影響是電商，電商做的是去中間化，傳統的銷售渠道中，店鋪是代表信息的收集、發布和物流，廠家的產品是無法直接對接到消費者，廠家對接的是點，店鋪對的是面，自從互聯網出來以后，就把這兩個優勢給打破了，網購分流了商業體相當份額的客流。”杜雄斌表示，網購的出現讓商業體變得很難做，商業體萎縮已是必然趨勢。

　　銅鑼灣廣場負責人陳先生告訴記者，鑒於當時的困境，他與奧特萊斯談項目時，自己給出了非常優惠的條件，對方依舊在關鍵時刻爽約，但他也能理解，他認為“現在整個商業體都非常難做，尤其是與網購相沖的產業”。

　　杜雄斌還認為，區域商業體的增加分薄了蛋糕。當前清遠商業地產過熱，商業項目過多，開發商忽略了商業規模與消化率的問題。加上受到大環境影響，供需失衡，商業體的增加愈加分薄了蛋糕，必然出現僧多粥少的情況。

(來源:南方日報)