民生調查·新常態·新探索:准物業為老舊小區治“病”

呼家樓街道呼北社區改造后車位整齊規范。 　　朝陽區社會辦提供

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停車管理難、衛生保潔難、維修維護難、治安防范難……老舊小區到底應該怎麼管？北京市朝陽區創新老舊小區管理模式，由社區牽頭，成立居民准物業自治管理組織，確定低於一般物業管理標准的物業收費標准和服務標准，為居民提供基本的物業服務。

【為何不建物業】

基礎設施差、費用需求大、不具備標准物業條件

“老舊小區問題多，居民煩惱無處說。” 群眾心急，政府頭疼。在北京市朝陽區，這樣的煩惱也有。

“產權主體多元，居民弱勢群體多，政策不到位導致矛盾問題復雜。”據北京市朝陽區社會辦副主任李永綱介紹，目前，朝陽區城區無物業管理的老舊小區有171個。這些老舊小區大多建於上世紀80年代以前，普遍存在規劃設計滯后、房屋破舊老化、公共生活環境較差等問題。“特別是隨著住房政策制度改革和企業改制，產權單位大量棄管，房屋維修、小區管理等責任推向了社會，甩給了政府。”據統計，朝陽區171個老舊小區，涉及產權單位974家，其中六裡屯街道十裡堡北裡社區產權單位多達39家。

“由於基礎設施差，費用需求大，而且很多居民由於受經濟條件的限制和缺乏物業消費意識等原因，不願支付高額的物業管理費用，很多老舊小區不具備實行標准物業管理的要求。”李永綱說，針對這種情況，從2010年開始，朝陽區探索並實行了准物業管理。

由社區牽頭，成立居民准物業自治管理組織，確定低於一般物業管理標准的物業收費標准和服務標准，為居民提供基本的物業服務。同時，明確了“有治安防范、有維護維修、有綠化保潔、有停車管理”的管理目標。

“我們通過規范基礎設施整治、完善組織體系構建、形成機制長效運轉三個步驟，推行准物業管理工作。”據李永綱介紹，對老舊小區推行准物業管理前期，朝陽區採取政府投入、整合社會資源的方法，對小區硬件設施和整體環境進行綜合整治，使其具備准物業管理基本條件﹔接下來，通過居民投票產生小區自治管理委員會，負責小區“自我管理、自我服務”的具體組織、協調工作﹔最后，按照居民自治管理的原則，採取居民代表會、問需會、居民議事協商會、聽証會等形式，廣泛征求居民意見建議，通過民主協商解決小區的服務和管理問題。

“通過居民自管與市場機制相結合、居民自管與政府扶持相結合等方式，在無物業管理老舊小區實行准物業管理，為老舊小區治‘病’。”李永綱說。

【資金從哪裡來】

政府支持，經營補貼，居民交費

老舊小區准物業管理具有其特殊性，服務的部分對象為弱勢群體，收費標准及居民交費率都比較低，承擔准物業管理工作的自治組織及物業服務單位都會面臨一定的資金壓力。“一方面百姓對改善環境的需求更加迫切，標准不斷提高﹔另一方面，政府投入不能不計成本，難以承受。”李永綱說，“向居民收取的物業費，小區停車費、廣告費、房租等其他收入，以及政府對小區環境整治和基礎設施的改造進行的投入是推行准物業管理資金的主要來源。”

呼家樓街道呼北社區是一個五六十年代建成的開放式老舊小區，道路狹窄無貫通，能走汽車的出入口多達13個，交通混亂，停車難。為破解這一難題，街道前期共投入資金100多萬元，對小區進行了環境整治和基礎設施的改造。

同時，小區准物業管委會在征求群眾意見的基礎上，聘用了24名保安人員，對車輛實行低成本不盈利服務管理模式，針對居民、轄區內單位和探親訪友等車輛，分別採取每月收取80元或免費的方式進行管理。

“運行過程中我們還注冊了一個停車公司，申請了小區停車資質，辦理了小區停車場責任險。”呼家樓街道呼北社區黨委書記殷金鳳告訴記者，少數居民開始時對停車收費工作很不理解，到辦公室“講理”語言過激甚至威脅堵門，也有的個別人就是不交錢堵在門口不走。

經過近兩年的運行和不斷完善管理水平，大部分居民改變了原來的看法，表示了理解和支持。“除了前期政府在硬件上的資金投入之外，運行期到目前為止沒再用政府投入一分錢，做到了收支平衡略有結余。”殷金鳳說。

【服務由誰來做】

向市場購買、居民自管，由居民自主決定

“准物業自治管理的重要內容是根據居民的需求及意願，由居民自主決定准物業服務提供的方式。”據李永綱介紹，朝陽區採取了兩種不同模式：一種是針對規模大、資源多、管理成本較高的老舊小區，採取居民自管與市場機制相結合的模式，“以居民互助為基礎，將物業管理中的部分專業服務委托專業物業機構，引入市場機制，向市場購買服務的辦法，解決小區准物業管理。”一種是對規模小、資源有限、管理成本相對較低的老舊小區，採取居民自管與政府扶持相結合的模式，“以居民自治為主體，採取居民自管的方式，對停車管理、治安防范等項目進行管理，對於綠化保潔等部分項目由政府幫助扶持。”

維護維修是老舊小區的一大難題。根據實際情況，垡頭街道三區南院小區選擇了採取居民自管的方式。由小區管委會牽頭，組織專業人員、志願者等組立維修隊，對由服務隊維修的項目，隻收成本費或由居民自治採購部件﹔需要協調專業部門維修的項目，負責幫助聯系和督導。“我們所有的服務都是義務的，不收任何費用。”小區管委會副主任楊寶義說，實行准物業管理3年來，小區沒有一個居民因小區服務管理和維修不到位打政府熱線電話，僅今年以來，維修服務方面已達846件次。

“不論採取什麼方式，讓老舊小區有治安防范、有維護維修、有綠化保潔、有停車管理，這就是我們工作的標准。”李永綱告訴記者。有數據顯示，在已實行准物業管理的老舊小區中，志願者人數增長了51%，可防性案件下降了62%，近四成小區實現了“零發案”。

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准物業，不按面積收費

與標准物業不同，朝陽區實行准物業管理的小區不統一收取物業費。“都是按服務項目，收取較低的費用，而且很多項目都是免費的。”

據朝陽區社會辦相關負責人介紹，實行准物業管理的老舊小區，一般每戶居民每月繳納衛生費3元至6元不等，主要用於垃圾的清運和消納﹔維修費隻在有維修項目時收取，一般隻收取維修所需配件的成本費，“像疏通馬桶等不用更換配件的項目，很多都是由小區的志願者完成，都是免費的”﹔停車費一般由小區准物業管委會在征求群眾意見基礎上制定標准，從目前的情況看，最貴的一個月150元，“每月80元、50元的都有，有的小區還對居民免收停車費。”

與按平方米收費的標准物業管理相比，准物業管理小區的居民需繳納的費用顯然要少很多。“大部分實行准物業管理的小區居民的繳費情況還可以，不過也有十幾個小區收不上來。”該負責人介紹說，由於經濟條件和居民消費意識等原因，現在確實還有部分居民不願繳納費用。“這部分費用現在主要由政府補貼，未來將通過強化小區自治意識，實現逐步由居民自行承擔。”

（記者 王昊男） 

《 人民日報 》（ 2014年09月19日 18 版）