樓市降價潮蔓延 剛需客入市積極

房企開打價格戰，三水中心城區樓價迎來降價潮。

　　“3600元/㎡，全城至低，買靚三房！”近日，在廣海大道的戶外廣告牌上，綠湖愛倫堡打出了這樣的廣告語，讓不少路人為之側目。

　　位於城區，身在森林公園內，居然單價低至3600元！三水城區的樓市迎來“面粉價”？帶著這樣的疑惑，記者採訪調查發現，近日來降價潮三水已迅速蔓延。

　　據悉，自4月份保利中央公園首期以5000多元的開盤均價殺入三水市場后，本地樓市便進入一場白熱化的降價競爭階段。近日，為了提高銷售量，各大樓盤的價格節節走低，一批“面粉價”樓盤驚艷面市，也引來不少市民關注甚至搶購。比如三水城區某知名品牌房企開發的樓盤，此前單價定於7000元/平方米左右，近日推出一批4字頭的兩房單位，被迅速搶購一空。

　　世聯行統計數據則顯示，在6月的前兩周，三水也迎來成交小高峰，上周成交量為370套，環比增加140套。

　　但低價競爭態勢也讓部分業內人士唏噓：曾經8字頭的三水樓市“黃金時代”，可能一去不返了。

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　　房企拉開價格戰三水現3字頭樓盤

　　今年房價持續下行，在三水表現尤為明顯。今年年初，不少樓盤仍堅持7000多每平方米的高姿態時，一定沒想到僅僅不到半年，三水就已經出現3字頭的樓盤。日前，廣海大道汽車站附近的戶外廣告牌已經換上了新面孔，綠湖愛倫堡打出全城至低3600元/㎡的價位。

　　這是三水中心城區近5年來首次出現3字頭樓盤，綠湖愛倫堡坐落在國家4A級森林公園內，因為擁有良好的生態環境，定價雖然不算很高，但此次3字頭的低價一出，還是引起不少市民的關注。

　　其實，這只是三水樓市降價潮的一個縮影。連續多月，三水的樓市價格一直“跌跌不休”。上周，三水雅居樂雅湖半島推出部分限量房，10套84㎡的兩房戶型，總價35萬元，一經入市便銷售一空。“這樣算下來的話，均價隻要4100元/平方米。”剛需買家汪先生表示，因為下手太遲，沒有搶到雅居樂的這些限量房。

　　事實上，今年年初，三水西南城區的不少樓盤均價仍在6000元到7000元左右徘徊，隨著保利的首期開盤價在5000元左右，一下子突破了剛需買家的心理預期，保利開盤即受到買家熱捧，開盤后短期內即售罄。

　　與此同時，其他樓盤銷售遇冷，導致不少樓盤順應市場降低姿態。此前，時代城新一期項目以7000元/㎡左右的價格入市，如今，以5229元/㎡帶豪裝吸引不少買家入市。“時代城還推出了5年免物業費等優惠活動，比較有吸引力。”有市民如是表示。記者還了解到，雅居樂雍景園簽約目前均價為6332元/㎡，與前兩個月的售價相比每平方米也降低了近700元。頤澳灣則推廣一成首付的購房模式。“捷和廣場開盤價8500元/㎡，如今也開始妥協，採取降價銷售。”有業內人士表示，在現實的壓力之下，為了拉動銷售，房地產商降價推貨已成為三水樓市的一股風潮。

　　日前，根據佛山市住建局數據顯示，上月三水新建住宅成交255套2.65萬平方米，較4月的463套4.96萬平方米，環比下降了44.92%和46.57%﹔價格也出現了下滑的跡象，均價6241.13元/㎡，較4月的6667元/㎡，環比降6.39%。受價量同降的影響，上月成交金額下降了近五成。

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　　品牌房企“低價產品”獲追捧

　　隨著樓市價格持續走低，不少市民開始看准時機入市，三水區域市場呈現出一波成交小高潮。據世聯行6月前兩周的成交數據來看，佛山五區唯獨三水區逆市上揚兩周成交600套，其他區都呈現下滑趨勢。

　　而在統計中，佛山五區住宅成交排名前10的名單中，時代城廊橋花園、雅居樂雍景園、保利中景花園榜上有名。這三個樓盤均為三水的外來品牌房企。其中，時代城以園林設計獨特見長，雅居樂作為最早進入三水的外來房企，樓盤品質受到本地人的青睞，保利則是今年首次開盤，以性價比最優成功在三水創下口碑。

　　“品牌房企實力雄厚些，質量也會多一點保障。”日前，剛剛在保利交完首付的吳燕表示，買房除了價格，還是傾向於房企品牌，“現在品牌房企也在不斷降價，所以現在下手最合適。”

　　上周，三水雅居樂總價35萬元的限量房一經入市，便銷售一空。雅居樂作為早期進入三水的品牌房企，一直有口皆碑，產品質量受到本地居民的認可，樓盤均價一直位居三水的前列，被坊間視為高端樓盤的代名詞。“84㎡，總價35萬元的樓盤，均價算下來才4100元/㎡，這是雅居樂從來沒有過的低價，我出手了，可惜沒搶到。”市民汪先生表示。

　　“如果我手上還有點閑錢的話，我一定再入手一套中小戶型。”由於長期關注房價走勢，市民魏小姐坦言，如今三水的樓價是近幾年最低的時期，也是最適合入手的時候。按照她的分析，房價已經觸底了，以成本來看，企業的拿地成本加上建筑成本，攤到每套房屋上，成本價應該在3000元/㎡左右，而在如今市場，不少樓盤均價在四五千元左右，這已經是一個合理價位。

　　“三水中心城區的樓價能夠降到目前這個價格已經很不容易了。”剛需買家藍先生認為，如今三水樓市主要受整個市場大環境影響，樓價走下坡路，但是長遠來看，房價不會無休止地跌下去，所以在這個時候入市會比較好。

　　保利中景花園

　　現價6105元/平方米

　　年初價格6500元/平方米

　　降幅6.07%

　　雅居樂雅湖半島

　　現價7000元/平方米

　　年初價格7500元/平方米

　　降幅7.89%

　　時代城廊橋花園

　　現價5864元/平方米

　　年初價格6800元/平方米

　　降幅13.7%

　　頤澳灣

　　現價5200元/平方米

　　年初價格6300元/平方米

　　降幅10.34%

　　北江明珠

　　現價5500元/平方米

　　年初價格6000元/平方米

　　降幅17.4%

　　御龍灣

　　現價6000元/平方米

　　年初價格7000元/平方米

　　降幅14.2%

　　恆福廣場

　　現價6500元/平方米

　　年初價格7600元/平方米

　　降幅13.10%

　　■觀點

　　理性派

　　樓價泡沫減少

　　三水迎來買房好時機？

　　最近，三水樓價仍顯下行趨勢，處在市場最前沿的黃曉君帶著“銷售顧問”這一頭銜，身邊有不少朋友向他討教“是否到了入市買房的好時機。”

　　黃曉君會建議對方如果有閑錢的話，是時候入手了。何以判斷？黃曉君表示，目前受整個市場環境的影響，地產商即將迎來中考，積極推貨提升銷售業績是一些內部壓力，為此，低價走量成為一個現實的市場策略。另外，受三水區域市場的格局影響，比如品牌房企通過優化性價比來開拓市場，讓本地房企開始充滿銷售壓力，紛紛以各種優惠手段籠絡買家。“但是這種格局不會永遠持續下去，現在只是一個深度調整期，經過一段時間的調整期，房價會根據市場的需求更加合理。”

　　地產專家葛朴表達了同樣的看法，他認為，樓價“底部區域”在近期兩至三個月裡正在形成，房地產市場量價交錯變化的震蕩態勢仍將繼續。而佛山房地產協會副會長駱儀克表示，房屋的造價成本是一定的，不同的市場，企業的成本不同，會導致樓價的區別，但是以三水目前的價格來看，樓價的泡沫成分很少。

　　在某樓盤舉行的論壇上，知名市場分析師黎文江認為，行業成本在上漲，房價下跌的可能性不大，只是在政策調控階段房價上升幅度會受影響。

　　本版撰文：蔡捷（除署名外）

　　感性派

　　隻要房價“夠低調”

　　甭管時機到沒到

　　“保利中央公園熱銷1000套”，“時代城5字頭帶1500元/平米裝修”……最近走在南豐大道、健力寶路等三水交通要道上，不時可以看到帶有上述字樣的大型廣告牌，數位三水的朋友在茶余飯后也聊起一個話題：買房，現在是不是要出手了？

　　對於這個問題，專家們可以拿出一堆宏觀政策、標普評級、投行分析等“高大上”的論調，但面對影響樓市走向的諸多復雜元素，面對“一千個人心中有一千個哈姆雷特”的現實局面，與其勞神去琢磨、分析專家說法背后的市場邏輯，不妨花一點點時間聽筆者嘮嗑幾點感受。

　　作為一名工作在三水的新廣州人，筆者首先持一個鮮明的觀點：甭管時機到沒到，隻要價位“夠低調”。對於在三水的廣佛人而言，當下不出手，更待何時？

　　4月底，位於三水新城的保利中央公園首次開盤發售，5字頭的價位引起了大批購房者搶購。受此影響，包括西南街道和三水新城在內的中心城區的樓盤，隨后應聲降價。比如，在保利中央公園斜對面的捷和廣場，價位從去年底的8字頭降至7字頭﹔雅居樂雅湖半島從7字頭降至6字頭，稍早前更是推出部分單價4000多元的兩房單位﹔時代城則從此前的最高7字頭，猛地降至5字頭起，另帶1500元/平方米的裝修﹔位於森林公園的綠湖愛倫堡，更是挂出單價3600元/平方米的超低價。

　　這種價位，你還想等它們降得更低？筆者不禁好奇了：你是高估了市場的耐性，還是低估了開發商的智商？

　　翻翻三水各大樓盤的歷史價位吧。以中心城區的“主流樓盤”為例，三水廣場旁邊的山水一品，曾賣出單價8000—10000元的高位，位於左岸公園的東海藍灣的后期項目，也曾賣出1萬元左右的高價位，現在筆者的多位朋友，就曾在當時那個對開發商而言“最好的時代”出手，現在都住在這些高價的“樓王”中。那麼，現在同在中心城區的保利中央公園、雅居樂雅湖半島、時代城等項目，已經低至6字頭、5字頭甚至4字頭的價位，還不值得你心動？你還在糾結時機到沒到？

　　再計算一下樓盤的樓面價，探探他們的底線吧。根據樓面地價=土地總價格/建筑總面積（即土地總面積×容積率）的計算公式，結合可能存在的分期拿地等現實因素，大體可看出主流樓盤樓面地價主要集中在1000多元—3000元的區間，如果再加上人工、建筑成本來看，目前大幅降價的主要樓盤也許還有部分降價空間，但如果不是走到最困難那一步，開發商依舊會要保持一定逐利空間，由此可見再度大幅降價的空間並不太。

　　雖然公開渠道查不到三水具體有多少廣佛人這個人口數據，但筆者相信在三水60多萬的常住人口中，廣佛人最少也是數以百計甚至數以千計的。我們比較幸福的一點是，拿著廣州的工資，卻享受著三水相對超值的物價、房價。那麼，如果有5字頭甚至4字頭的中心城區樓盤，還有什麼比出手買房更值得做的呢？

　　買房其實是一種極強的跟風行為，市場看漲時，人們一窩蜂涌入，市場看跌時，反而觀望者眾，所謂的“買漲不買跌”也就是這個理兒。以筆者在廣州和佛山置業的經驗看，觀望者往往低估了樓市的敏銳度。事實同樣多次証明，一旦整體市場看漲（並非止跌）情緒恢復，樓價幾天往上躥一個價位絲毫不為奇。

　　另一方面，在三水的廣佛人如果還處在買房觀望期，可能也源於對投資預期的一種觀望心態。但目前比較公認的觀點是，買了房就賺錢尤其是賺大錢的時代已經過去了。媒體公開報道就可見，包括萬科集團董事會主席王石、著名財經作家葉檀、北京科技大學經濟管理學院教授趙曉等知名人士，均表達過類似觀點。對於廣佛人在三水買房，筆者也認為，以目前的價位入手，3-5年內有一定的投資回報空間，但最好別抱著翻番甚至翻幾番的期待。

　　綜上，建議在三水的廣佛人，隻要在投資和自住上有所需求，隻要符合購房資格，那麼，選套你中意的房子，果斷出手吧！還有什麼比拿著廣州工資、住著三水洋房、享受著優質生態環境的生活更能增加幸福感的呢？ 湘楚

　　圖表：吳穎嵐

(來源:南方日報)