網絡眾籌“戀”上房產投資 千萬別墅被400人“買”下

　　團貸網率先在東莞推出了首個眾籌買房投資產品“房寶寶”，將網貸平台與房地產聯姻。

團貸網投資的房產是位於東莞黃旗山板塊的獨棟別墅中信御園。

　　日前，一向在互聯網金融領域愛吃螃蟹的“團貸網”，又率先在東莞推出了首個眾籌買房投資產品“房寶寶”，這種將網貸平台與房地產聯姻的方式既獨特新穎，又備受關注。

　　“房寶寶”是通過向投資者籌集資金“湊錢買房”，通過房產的增值讓投資者獲得利潤的眾籌投資產品。這款產品僅在上線后2分多鐘就籌到了500多萬元，並於上線之后的第二天就完成了1491萬元的眾籌目標。但同時，“房寶寶”也面臨著盈利前途未卜、打法律擦邊球等非議。

　　試水碎片化房產投資

　　“互聯網房地產局限在樓盤團購等活動，沒有做到碎片化的方式，讓更多人參與到房地產投資當中來。”團貸網CEO唐軍對互聯網金融、在線教育、在線醫療等各大領域研究一番后，找准了房地產作為與P2P網絡平台接軌的突破口。

　　團貸網投資的房產是位於東莞黃旗山板塊的獨棟別墅中信御園。中信御園的售價基本在每平方米30000—45000元，而團貸網以7折的價錢買下了18套別墅，並將其中的一套用於其P2P平台上的眾籌項目。

　　本次“房寶寶”投資的房產是一套大小656.43平方米、價格1491萬元的別墅。該款產品的眾籌起購金額為1000元，在上線第二天就籌足了資金，共有443人參與眾籌。

　　據團貸網介紹，該房產的最長持有期限共同約定不得超過3年。期間，參與者可以投票決定是否將房產賣出獲得投資收益，一人一票，參與眾籌者超過51%即為通過。眾籌者也可以中途將房產投資份額進行轉讓。

　　另外，投資者還需要向團貸網支付相關服務費用。在收益上，團貸網則不承諾預期收益，但認為，憑借7折的購入價以及該地塊巨大的升值潛力，眾籌投資人擁有巨大的保值和升值空間。

　　盈利“錢”途未卜

　　東莞理財師協會會長馬志平認為，這種眾籌是一種比較新潮的做法。“利用互聯網這個平台收集散戶的錢進行房產投資，這個新模式倒是可以嘗試，但是好是壞則很難說。”他說。

　　馬志平首先擔憂的是投資別墅的獲利可能性大小。他舉例說，他經常經過景湖花園那一帶老牌的東莞別墅區時，發現很多別墅是空置的，門窗鏽跡斑斑，罕有人跡。因而其他別墅的接盤人也不一定多。

　　團貸網推出“房寶寶”產品，顯然建立在看漲房價的預期上。而目前東莞房地產市場是漲是跌仍扑朔迷離，“房寶寶”是否能盈利也“錢”途未卜。

　　在對房地產市場進行調研后，唐軍對這個問題顯得很有信心。“我們去問過二手樓，說房價跌了，你趕緊賣吧，他們說，不賣，我旁邊的天驕峰景都18000元/平方米了”，唐軍說，地鐵開通后，東莞跟深圳廣州接軌，更多在深圳、廣州工作的人願意到東莞買房，房價將會是穩中有升，逐漸與深圳、廣州縮小差距。

　　東莞市房地產業協會秘書長陳駿良也認同東莞房價增長的潛力。他說，東莞的房地產市場一直沒有什麼水分，價格普遍合理。每平方米3000多元的樓面地價加上成本、稅費，達到八九千元了，賣到1萬多元也很合理。“未來東莞發展仍有地理優勢，畢竟有那麼多工廠，經過調整，城市會顯現活力，樓價會可能會慢慢升。”

　　不過，陳駿良說，雖然房地產市場有升值前景，但“房寶寶”這個產品本身存在不少風險和監管盲點。

　　監管盲點尚存

　　與陳駿良一樣，最多人擔憂的，是監管缺失和網貸平台的道德風險。

　　“一千萬可以拿去買股票，也可以去澳門賭錢，也可能用十厘的高利息借給別人。”陳駿良說，“這個項目缺少監管部門對錢款流向進行跟蹤，假設以高息借給別人，厚道的會把收回的利潤分一部分給投資者，不厚道的就會說樓盤爛尾了。”

　　對此，團貸網方面解釋稱，眾籌項目發起設立之后，由第三方擔保公司提供擔保，同時也會在銀行開設獨立的資金定向監管賬號，資金可以受到監管制約。

　　記者向相關銀行了解到，團貸網的確開設了監管銀行賬號，1000多萬元籌款也確實打到了開發商賬號。但銀行方面稱，銀行隻負責監管這筆款項，不會監管這個賬號。

　　中信御園售樓處工作人員對記者稱，團貸網確實以7折的價格團購了一批房子，別墅位置多靠在路邊。他說，該樓盤600多平方米的別墅目前剩余6套，價錢約為2000萬。

　　馬志平也看到了監管盲點。他說，這種方式在政策監管這塊是個空白，政府管控目前沒有跟上。此種模式發展到了一定規模后，一定會引起監管部門的注意。另外，團貸網有沒有集資的相關資質，這一點也值得討論。

　　陳駿良還考慮到，投資者與網貸平台存在信息不對稱的問題。“網民容易被噱頭吸引，聚集的網民太分散，難以知道錢的去向，如果發生問題也難以聚集起來維權”，陳駿良說。

　　眾籌建房障礙難破

　　今年4月，北京中關村通過朋友圈募集200人，在河北滄州的中捷高新區通過眾籌建房，籌備建立眾籌家園小區。

　　唐軍也有一個與之相類似的大膽設想：“未來的發展趨勢一定是通過眾籌，出資人一起拿地，自己委托房地產公司來蓋樓。”唐軍說，這樣操作可以省下開發商在拿地、建房中向銀行、民間借款的兩層利息成本，房價自然就降下去了。

　　東莞房地產行業對互聯網與房地產的聯姻則沒有那麼樂觀。

　　陳駿良說，眾籌與建設部門的預售制度相沖突。他解釋說，現在的房地產開發商在沒有拿到預售証之前不能收取購房者的任何一分錢﹔在領到預售証以后，開發商收取的錢款也要打到建設局房管科的監管賬戶，以此有效監管爛尾的情況。“假如要眾籌建房，還沒有拿地怎麼能收錢？如果蓋不成怎麼辦？中間出點什麼差錯怎麼負責？”他說。

　　團貸網總裁張林說，眾籌對房地產行業產生的洗牌可能要長達10—20年。未來貸不到款的小型地產商會被淘汰，因此中小地產商一定會接受眾籌的方式，接受網貸平台的錢，拿地把房蓋好。

　　對此，有東莞地產行業人員說：“不管開發商規模有多大，還是希望做專業的事”，他說，開發商希望控制這個樓盤，有定價權，獲取更多利潤。

　　陳駿良還提到，領頭人具備房地產開發的經驗也是眾籌建房必備的條件。他說，網絡與很多領域都結合得很成功，唯獨房地產領域比較困難。除了團購可行，其他的都暫時難以結合。

　　他說，以深圳曾經嘗試過的房聯邦為例，不設售樓處，購房者在網上買房，輸入身份証進行實名認証后就能買房。這個網絡技術當時已經很成熟，但模式最后還是失敗了。“現在大家都盯著這個缺口，但房地產有自己的獨特性，線下看樓必不可少”，陳駿良說。

　　面對質疑，行走在鋼絲上的唐軍仍然充滿自信：“任何事情都是在冬天冒出苗子來，才會有春天。今年到明年年底是探索眾籌房地產的一個很好開端。”

　　爭議

　　涉嫌非法集資

　　經濟之聲《天下財經》報道，據互聯網金融行業觀察者羿飛分析，由於“房寶寶”眾籌項目人數已經超過了400人，遠超非法集資的人數上限，因此“房寶寶”產品從誕生之初，就踩在了法律紅線邊緣。

　　東莞某國有銀行工作人員也認為，“房寶寶”的籌款方式與非法集資相似。

　　對於涉嫌非法集資的問題，團貸網客服回應稱：公司早已咨詢了法律專家，不存在非法集資的可能性。團貸網方面稱，“行為人非法吸收公眾存款用於貨幣資本的經營，並以股權、貨幣或實物作為回報，承諾向投資人進行還本付息或給付回報的行為，可以被認定為非法集資”。而“房寶寶”項目是採用參與人自行委托購買並處分已確定的目標房產的方式，參與人自負風險、享受收益，與非法集資有本質的區別。

　　經濟之聲觀察員黃利明則認為，現有很多眾籌項目在監管上是不能界定為非法集資的，因為很多產品在設計上是不會保証投資收益的。他說：“我還是比較看好這種模式，它畢竟可以解決中小項目、中小企業的融資需求。但是從監管上，我覺得要做一些規范，一個是項目本身的資金量，另一個是參與的人數，還有就是要保証客戶資金的安全。”

　　角色定位不清

　　羿飛提到了團貸網的角色定位問題。在本次“房寶寶”產品的眾籌過程中，團貸網本身是平台，但同時也是投資者，角色上的定位不清，很容易讓人產生“團貸網是否會和地產商產生利益輸送可能性”的聯想。羿飛認為，“雖然說每個人都買了一個份額，但這其中會不會有領投人有返佣等情況呢？這你是不清楚的。”

　　團貸網方面稱，團貸網在整個眾籌買房過程中承擔一個信息搜集、驗証及發布的平台角色，對項目本身進行調查及信息披露。

　　值得注意的是，眾籌項目中的第三方房產托管公司為團貸網主要控股自然人控股。

(來源:南方日報)