部分商業街僅一成在營業

五洲花城商業街同樣遭遇人氣不足的問題。王榮 攝

　　近日，珠海最大購物中心——華發商都正式開業，引起眾多市民和外地游客的關注。有人感慨，現在人氣越來越旺的珠海，終於有了比較像樣的商業綜合體。但也有人擔心在過了新鮮期之后，項目遭遇“疲勞症”，落入珠海大多數商業網點“人氣不足”的困局。

　　據業內人士不完全統計，珠海目前已建成商業街36條，但除了個別商業街勉強維持生計外，其他商業街都處於虧損狀態：空鋪率居高不下、人流量較小、業態組合混亂，部分定位高端的步行街甚至淪為“平價一條街”、“贗品一條街”。

　　業內人士認為，商業街出現這樣的困境，與商業模式單一、商業人才缺乏、區域購買力不足等因素息息相關。有專家建議，珠海要對商業網點的布局進行合理規劃，錯位經營，重點培育幾條主題鮮明的步行街，帶動整個城市商業街區的發展。

　　定位高端商業街淪為“一元店”

　　走訪

　　定位高端商業街淪為“一元店”

　　“這條街的人氣你也看到了，我們也是能熬就熬。”小李是一家美甲店的老板，在拱北嶺秀城商業街中庭經營已達半年。她感嘆道，“有時候一天都看不到一個客人，現在屬於虧本經營狀態。”

　　記者日前採訪發現，這條投入使用一年多的商業街的中庭幾乎處於空置狀態，大多數商鋪的玻璃門貼出了“商鋪轉讓、商鋪直租”的告示。小李說，每個月都有人進駐商業街，更多的人經營了數月、一個月甚至幾天以后就搬了出去。

　　孫先生剛剛搬來嶺秀城商業街，目前正在精心裝修他的私人牙醫診所，並計劃過幾天開業。“這裡租金便宜，但是人流較少。”孫先生表示，現在沒有什麼辦法，隻能熬個一兩年看看商圈會不會旺起來。

　　據該步行街的物業管理處工作人員介紹，這條街有上百間商鋪，共分為三層，除臨近小區的地鋪無空鋪外，中庭的商鋪出租率不到20%，換租率十分高。“之前做了宣傳也沒有好的商家進駐，我們不可能投入太大的成本進行推廣，隻能這樣耗著。”該工作人員還表示，由於經營生意不好，商鋪的租金已由原來的100多元每平方米下降到80元每平方米，但是應者寥寥。

　　位於拱北核心地段的商業街尚且如此，珠海其他的商業街同樣經營“慘淡”。記者近日實地採訪發現，五洲花城商業街已化身成“麻將館”，這條不到100米的步行街聚集了5家棋牌室，不少居民在此打發時光。背靠嶺南世家小區的檸溪步行街，大多數商鋪也已經關門，街道較為冷清。

　　長期關注商業地產的景澤國際（珠海）有限董事長總經理唐鐵軍表示，據他初步了解，除了專業的批發市場外，珠海有大大小小的商業步行街36條，除了個別步行街勉強維持生計外，很多步行街商鋪處於虧損狀態，更多定位高端的商業街淪為“一元店”、“三元店”，經營情況堪憂。

　　開發商急功近利制約發展

　　探因

　　開發商急功近利制約發展

　　為何珠海的商業街難以興旺？唐鐵軍對此做了詳細的分析，他認為珠海的人口規模較少，部分商業街甚至出現“銷售人員多過顧客”的現象，另外，由於鄰近港澳加上交通發達，具備一定購買能力的珠海人寧願選擇到港澳、廣州等地消費，也不願意在珠海消費，很大程度削弱了步行街賴以生存的消費力。

　　除了消費能力受限外，商業模式也是珠海步行街發展的“軟肋”。唐鐵軍表示，在早期的商業開發中，不少開發商存在“急功近利”的思想，他們賣完商鋪獲利后不再過問步行街的發展，忽視市場主體的培育管理，任由其自生自滅，最后把所有的經營風險轉交給業主。而接盤的物業管理公司缺乏商業策劃、運營的經驗，導致商業街逐漸走向“沒落”。

　　“珠海早期的商業街都是產權全部出售的，而在廣州，很多開發商都自持20%—25%的物業，隻有自持部分物業，開發商才會想著去經營、去投入，商業街才有發展的空間。”唐鐵軍還提到，與全國其他城市一樣，珠海同樣缺乏專業、優秀的商業地產人才，缺少對步行街的管理。

　　“廣州的北京路和深圳的東門都是從傳統的商業街演變而成，有悠久的歷史和強大的關注度，最重要的是它已經成為市民消費習慣的一部分，加上其名聲在外，因而吸引和集中了很多外地游客前來消費。”一名業內人士則表示，珠海很多商業步行街都是開發商“做”出來的，缺乏一定的市場基礎和文化內涵，想要興旺並不容易。

　　另外，定位的不明確、業態組合的混亂也讓步行街發展“舉步艱難”。中國人民大學教授魯炳權多次來珠海調研，他認為，商業街的發展除了需要人口支撐之外，關鍵還在於商業街是否具備特色。“我認為，珠海商業街經營不如意可能是整個商業街的定位上缺乏主題和特色，此外在業態定位和業態組合方面存在問題。”魯炳權說。

　　相關的採訪証實了這一觀點。多條步行街的管理處負責人告訴記者，步行街並沒有明確的定位，對業態也沒有要求，招進來的租戶能做就做，經營不下去自然會走，這一切皆遵循市場規律。

　　自持物業打破模式之困

　　趨勢

　　自持物業打破模式之困

　　基於此前商業街的“沒落”，珠海商業地產的后來者也逐漸吸取了一些商業開發的成功經驗，華發商都是其中一例。據了解，華發商都吸納了一大批商業地產人才，同時在業態規劃上花費心思，集聚高端精品超市、3D巨幕影院、潮流數碼、國際名品、時尚服飾、高端餐飲、美容纖體SPA、兒童天地、酒窖酒庄等功能於一體，力爭打造珠海規模最大、業態最豐富、檔次最高的大型購物中心。

　　開業當天，慕名前來華發商都參觀、購物、消費的人群絡繹不絕，華發商都成為全城熱議的話題。一家泰國餐館的老板告訴記者，自5月31日開業以來，每天客人爆棚，高峰時門口排著很長的長龍，餐廳不得不通過提前預約來分流。

　　除了華發商都外，號稱主城區最長、配套最好的心海洲步行街也改變了傳統的商業模式，開發商自持了七成物業，在招商和物業管理方面則引進了世界500強企業中唯一的商業物業供應商——世邦魏理仕（CBRE），並吸引國內外一線品牌入駐，彰顯發展商長期運營步行街的信心。

　　於今年5月1日開業的橫琴商業街在定位上則頗具特色。該步行街以支持澳門中小企業延伸發展為目標，重點向港澳和內地品牌企業、老字號商家招商，目前已吸引20多家國際和港澳名牌手信禮品以及內地品牌土特產商家進駐。

　　“這些商業街能否成功，關鍵看其后期的造血能力。”唐鐵軍認為，這些商業街有好的規劃設計、定位，而考驗在於后期的管理，即包括品牌吸引力夠不夠、價格競爭有什麼優勢、營銷的手段如何等等，如果商家沒有盈利，步行街一樣做不下去。

　　一名受訪專家也表示，商業地產有個“一三五”法則：一年開發期，三年培養期，五年成長期。市場的培育需要很長的時間，短期內的市場培養不足以帶動整條街的長期繁榮，因此珠海商業街的發展仍有較長的路要走。

　　建議

　　嚴控商業網點

　　創新業態組合

　　實際上，隨著港珠澳大橋的建設、橫琴新區的開發以及整個城市發展環境的變化，珠海商業前景也被業界看好。但這些利好如何轉化為盤活商業街發展的動力，仍有待探索。

　　在業內人士看來，這些已建成的商業街能不能盤活，還具有很大的不確定性。唐鐵軍曾對檸溪步行街做過調研，他表示，該步行街已投入使用多年，街區規劃以及設施都跟不上時代的潮流，如果要對它進行改造，少則上千萬，而且這些費用都需要分攤到各個小業主身上。“就像湊錢修電梯一樣，眾口難調，費用能否收上來是個問題。即便費用夠了，也引進了專業的商業地產管理機構，能不能存活也是個未知數。”唐鐵軍說。

　　廣東商學院流通經濟研究所所長王先慶認為，珠海的商業街有過剩的擔心，一般的商業步行街都是在老城區建成的，是奢侈品，而珠海的商業街很多是由開發商自己建設。

　　“步行街的產生、發育和成長都具有較苛刻的條件約束，而不能盲目隨意地立項和選址，因此，它的開發和建設不僅是城市商業網點規劃的重要組成部分，而且它的成敗在相當一段時期內對城市商業格局都將產生深遠的影響。政府應該對商業網點有嚴格的布局和規劃，不讓其發展過頭。”王先慶說。

　　在嚴格控制商業網點的基礎上，王先慶還建議，珠海應該推動步行街向專業街、特色街轉型，在管理上引入職業化的標准將是破解步行街發展瓶頸的最佳途徑。隻有這樣，被市場化行動催生出來的步行街才不會被舍棄。同時，通過重點培養幾條有特色的主題商業街帶動整個城市商業街區的發展，以點帶面，促進區域經濟的繁榮。

　　“一條優秀的商業步行街，與區域的消費能力、交通位置、業態的組合等息息相關，如果缺失這些因素，步行街不會獲得長遠發展。”王先慶還提到，在業態組合方面，商業步行街應該融合購物、餐飲、休閑、娛樂、文化、旅游、會展、社區服務等八大功能於一體，給人們以體驗的快感，這也是網購所缺失的。

　　南方日報記者 羅文范

(來源:南方日報)