周俊生
“以人查房”并不是建立不动产登记制度的目标。这一条例的实施将使我国不动产保有、交易以及政府管理走上有序的轨道，使民众的合法财产得到更完善的法律保护。
昨天，国务院公布了《不动产登记暂行条例》，《条例》对不动产登记机构、登记簿、登记程序、登记信息共享与保护等作出了规定，并将从明年3月1日起正式实施。不动产登记制度是国家为了更好地落实《物权法》，保障不动产交易安全、保护不动产权利人合法财产权的一项基础性的制度建设。这一个行政性法规的正式出台，将使我国不动产保有、交易以及政府管理走上有序的轨道，而最为重要的是，它将对公民的合法财产起到重要保护作用。
近几年，围绕着不动产登记制度的建立，舆论普遍高度关注。这种关注的主要着力点是希望通过《条例》出台，建立起“以房查人”的机制，以此推进反腐。但是，从法律层面和司法实践来看，不动产登记有它自己的功能和用途，虽然在实践中可以通过合法手段来查清某个物业地址的产权归属，但它本身并不具备反腐功能。因此，“以人查房”并不是建立不动产登记制度的目标，如果说这项制度的建立确实有利于反腐，那也只是它的一种衍生功能，两者之间不能简单地画等号。
《条例》最重要的作用，应该是通过这一条例的实施来对所有的不动产给予确权登记，使民众的合法财产得到更完善的法律保护，这也是制定这一法规的最终目标。对于国内绝大多数民众来说，住房是最重要的不动产。我国房地产市场建立以后，由于缺少统一的不动产登记法律和严格的登记程序，导致各地自行其是，登记违法行为时有发生，属于民众个人的合法住房也难以得到有效的法律保护，甚至经常遭遇强拆等侵害，出台已多年的《物权法》处于空悬状态。在《条例》正式实施后，这种混乱的现象有望得到很大程度的改变。
不动产登记制度也将为房地产税的推出提供基础条件。在前几年商品房限购政策出台之前，一些人购买了大量住房作为投资投机的筹码，虽然这不符合我国房地产市场调控的政策导向，但他们所拥有的房产也具有合法性。对于这部分超出居住需求的合法住房，国家确实有理由通过征收房地产税来加以调节。而要实现这个目标，其前提条件便是要有完善的不动产登记制度。在此基础上建立起来的房地产税，固然是利用经济杠杆对住房市场的一种调节，但对这部分住房的所有者其实是另一种层面上的法律保护。
法律层面上的不动产是一个含义极广的概念，不动产登记制度除了对房屋确权以外，它对于土地、林地、草原、水域等的确权，同样具有重要的意义。这些更广泛的定着物主要分布在农村地区，特别是土地，还有宅基地和农用地之分。正在召开的全国农村工作会议将对农村土地制度改革进行部署，而在土地流转制度中，围绕着土地所进行的不动产登记也是不可或缺的“前道工序”，它对于保护土地保有者和交易者的利益，对于保证土地流转和交易有序推进，也将起到重要的作用。
