共有产权：试解“夹心层”购房难

住房和城乡建设部总经济师冯俊日前表示，共有产权住房试点正在北京等6个城市推进。据了解，住建部下一步还将推进住房保障法制化、规范化，探索发展共有产权住房。那么，与政府“合伙”买房，谁来申购？产权咋分？如何监管？—

什么是共有产权住房？简单来说，就是个人掏一部分、政府补一部分，个人与政府“合伙”买房。“共有产权保障房”的模式能让更多人圆安居梦。

为何要“共有”

住房和城乡建设部副部长齐骥介绍说，近几年，随着城镇化、工业化的深入发展，住房供应不能满足需求、房价上涨压力较大，中低收入家庭住房支付能力下降。特别是新就业职工和以外来务工人员为代表的城镇新移民，也就是所谓的“夹心层”，住房困难问题变得突出。与最低收入、低收入的住房保障对象相比，“夹心层”人群多具有较好的劳动技能和一定的住房支付能力，只是由于工作年限短、积累少，阶段性住房支付能力不足。

住房和城乡建设部总经济师冯俊在6月4日举行的国新办新闻发布会上表示，发展共有产权保障房有两个作用，一个是通过共有产权的方式，可以使得一部分群众通过自己支付一部分钱解决住房问题；另一个是规范现有的经济适用房和限价商品房制度，通过这一机制，遏制在购置型保障房里的牟利空间。

为此，一些地方开展了共有产权保障方式的探索。他们的主要做法是，地方政府让渡部分土地出让收益，有的还给予适当财政补助、税费减免，以降低住房的建设成本，然后以低于市场的价格配售给符合条件的购房家庭。配售时，在合同中明确共有双方的产权份额，以及将来上市交易的条件和增值所得的分配比例。

产权咋分配

江苏省淮安是较早实施“共有产权”模式探索的城市。市民何永林几年前购买了共有产权保障房，在房产买卖合同上，买受人是他和淮安市保障住房建设管理中心，房子的产权证上明确写着：何永林和该中心各占50%。

据江苏省淮安市房管局局长邵明介绍，按照淮安的政策，购房家庭与政府有7：3和5：5两种产权比例可供选择。“如果选择5:5的产权比例，买房者可以在5年内按原价购回另一半产权，没有利息。也可以延长到8年，但延长的3年需要支付银行利息。”邵明说。若8年后还是无力回购属于政府的那一部分产权呢？邵明以何永林家为例，“如果真的是无力回购，政府可以免费让他居住。如果只是找各种借口故意不购买剩余产权，一旦被政府发现，将按市场价收取租金。”

记者分析这6个试点城市的构成发现，一线城市中除广州外，北京、上海、深圳均在试点之列，一方面是因为这些城市已前期开展了一些探索研究工作，更重要的是因为，发展共有产权保障房对房价较高的一线城市显然更加迫切。

北京提出，推进共有产权性质的自住型商品房建设，进一步明确了自住型商品房的共有产权性质。按照计划，2013年至2014年，北京将共推出7万套自住型商品房房源。

据了解，北京自住型商品住房原则上5年内不得转让。5年以后转让的，如有增值，应按照届时同地段商品住房价格和该自住型商品住房购买时价格差价的30%交纳土地收益等价款。

实际上，转让并交纳土地收益等价款，就相当于进行了产权赎回。尽管不同城市执行的具体方案不同，但自住型商品房具有住房保障性质、面向需要保障的人群和自住型需求是相同的。

如何监管

在目前情况下，共有产权住房保障模式也存在一些制度设计不完善、难以监管的问题。

业内人士指出，如果共有产权申购者回购政府拥有的那部分产权，只要市场评估价降低几个百分点，就可以获得巨大的经济利益。同样，政府回购个人产权时，如果评估价虚高，也可能存在利益输送问题。因此，共有产权必须建立起公开透明的机制。

自2010年起，四川省已陆续在5个县市开展廉租房共有产权试点。为确保其“保障房”属性，宜宾县设置了购房者收入限制，并要求房屋8年内不准上市交易。但购房者将房屋转租、转借的话，房管部门很难及时发现，目前已有3起转租共有产权廉租房牟利案例出现。共有产权住房在一定程度上是“私家财产”，政府不可能采用不允许继续租住的方式作为对居民转租、转借的惩罚，这些问题都需要在进一步细化共有产权保障房机制中加以解决。

此外，“对共有产权住房模式的探索，最重要的就是明确共有产权的关系，以及这部分房产升值以后，各方面对于增值部分利益的合理分配。”齐骥说。

住房和城乡建设部要求，试点城市要按照实施方案积极稳妥推进试点，今年年底前报送试点工作总结；相关省市住房城乡建设部门要加强对试点工作的督促指导。其他省、自治区、直辖市也可结合实际开展试点，在完善住房保障和供应体系、创新棚户区改造融资机制等方面进行有益探索。（亢 舒）