土地增值税的账还需算清楚

土地增值税在没有完税之前被称为“欠税”也未尝不可，只是现行土地增值税的征管方式给了房地产商一个递延缴纳的机会。近期看，治理措施重在加强土地增值税征管。中长期来看，治本之策在于加快推进房地产税改革——

近日，央视报道称“国内房地产开发商欠缴土地增值税达3.8万亿元”，引起一些地产企业反驳。国家税务总局相关负责人随后表示，该报道对土地增值税欠税巨额的推算方法不正确，对税收政策和征管方式存在误解误读。这一话题的讨论并未就此结束，许多经济学者、税务官员及房地产开发商参与其中，引起社会广泛热议。

土地增值税实际上是一种反房地产暴利税，是指房地产经营企业等单位和个人，有偿转让国有土地使用权以及在房屋销售过程中获得的收入，扣除开发成本等支出后的增值部分，要按一定比例向国家缴纳的一种税费。根据土地增值税条例和细则规定，目前对房地产开发企业土地增值税实行销售时预征、项目终了时清算、多退少补的制度。在项目竣工结算前由于涉及的成本确定等原因，无法据以计算土地增值税的，可以实行预征。预征一般按照销售收入的一定比例征收，预征率由省级税务机关按照规定区分不同类型房地产确定。

土地增值税引发了此次风波，主要源于该税种先预征、后清算的征收方式和特点。首先，作为纳税人一方，由于土地增值税与房企的毛利率直接相关，因此房企会通过各种方式避税。例如，房企通过提高项目工程建筑安装成本、虚列公共配套设施支出、扩大开发项目成本费用等方式避税，以及通过拖延清算时间递延纳税，或者未按预征率足额缴纳土地增值税等现象比较普遍。甚至有些房企会故意留一些尾房，拖延清算土地增值税的进度，使开发商获得所谓“合理”缓缴的空间。从征税人一方来看，由于房地产行业经营情况复杂，土地增值税税制设计也比较复杂。土地增值税清算需要审核大量跨若干年度收入、成本和费用情况，税收征管难度大，并容易产生执法风险。

自2007年以来，国税总局先后8次发文，要求严格征管土地增值税，各地税务部门一到年末更是对土地增值税频频出手。不言而喻，国税总局和地方税务部门屡次发文催缴，也从侧面印证了土地增值税漏缴、欠缴现象客观存在和程度之重。这也就催生了如下现象：近年来，随着税务部门加大征收和清缴力度，土地增值税大幅度增长，2007年和2010年的增幅甚至超过了70%。

按照上述逻辑，媒体相关报道并非全无道理。土地增值税的应缴未缴绝不能视为已经缴纳，在没有完税前被称为“欠税”也未尝不可，只是现行土地增值税的征管方式给了房地产商一个递延缴纳的机会。但欠税还是欠税，应缴未缴还是“欠”。

事实上，征收土地增值税的目的，就是要加强国家对房地产市场的调控，抑制开发商炒买炒卖土地、投机获取暴利的行为，压缩房地产企业的利润空间，抑制房价过快增长。但从现实来看，这部分已经包含在消费者购房款中的土地增值税却没有完全征收到位，致使本该成为抑制房价的重要杠杆，不仅没有起到预期的作用，甚至让房企有了更充足的资金进行炒地囤地。对此，我们决不能漠视，必须通过加强征管结合房地产税改革予以解决。

从近期来看，治理措施重在加强土地增值税征管。首先要加强土地增值税政策的宣传，做好政策解读工作；二是加强调查研究，及时处理清算中发现的新问题，进一步完善土地增值税政策；三是进一步加大督导检查力度，对土地增值税进行全面、深入、彻底的清算和清缴，实现应收尽收。同时，要切实加强土地增值税管理信息系统建设，坚持信息管税，严控核定征收，防止税收流失。

从中长期来看，治本之策在于加快推进房地产税改革。在全面深化改革的新阶段，加快推进房地产税改革不仅可以化解土地增值税的乱象与纷争，而且有利于调节土地和房屋资源的配置，降低房地产囤积和空置。

（作者为财政部财科所研究员）