走轉改·一線調查：福建永安如何形成“發展高地、房價窪地”

制圖：宋 嵩

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論環境，永安不輸八閩各地。論GDP，去年居全省第九，人均GDP則位列全省第二。經濟發展的“高地”、生態良好的“優地”，永安房價卻成為遠低於周邊的“低地”。2010年以來連續三年，永安市GDP和全市城鎮人均收入增幅，一直“跑贏”當地商品房房價增幅。永安為何能形成“發展高地、房價窪地”的現象呢？

讓保障房和普通住房唱主角

保障房供地充足，推出“以房擁軍”“以房招工”等方式

福建永安，隸屬於福建省三明市，是常住人口36.5萬的縣級市。記者在永安採訪時發現，截至5月，永安全市房價均價5200元，比周邊縣區同等地段、同等品質的，普遍低1000—1500元。當地最貴的一處樓盤均價每平方米7500元，而永安周邊縣市，卻個個有多座單價過萬元的樓盤。

永安外來人口超過5萬，全市城鎮化水平接近60%。

眾多人口的涌入，在提供發展機遇的同時，也帶來了與全國其他地方一樣的問題——住房需求猛增。但解決問題的舉措，永安卻頗有不同——讓保障性和普通住房“唱主角”。

“從2006年初在全省縣級城市中最早開始保障性住房建設起，我們就確定了‘兩個70%’的鐵規——每年全市居住用地總供應量中，保障性住房和中低價位普通住房不得低於70%﹔每年總供應住房量中，120平方米以下的普通戶型不得低於70%。”永安市副市長曾勝向記者介紹。

永安市還打破政策局限，允許當地國企可以利用自有存量土地建設經適房或棚戶區改造，同時探索推出“以房擁軍”、“以房招工”的模式——其中“擁軍小區”中經濟租賃型住房由政府、部隊和承租官兵按3︰3︰4比例購買﹔而“人才公寓”則採取政府集中建設、企業補貼購買﹔“打工家園”則專門針對當地工業園區中勞動密集型產業職工，且特地對進城務工者放寬政策，允許務工1年以上並繳納了“社保”者，皆可購買經適房。

大規模的保障房建設，滿足了普通群眾特別是中低收入群眾的住房剛需，也抑制了商品房建設者的“炒房”“炒價”空間。據永安市房管局統計，2010年以來連續3年，永安市GDP和全市城鎮人均收入增幅，一直“跑贏”當地商品房房價增幅：2010年GDP增長14%，人均收入增幅11.1%，商品房房價增幅3.6%﹔2011年GDP增長15%，人均收入增12.3%，商品房房價增11.87%﹔2012年GDP增長12.17%，人均收入增13.2%，商品房房價增4.42%。

2006年至今，永安已建和在建保障性住房和棚戶區改造達11796套，保障性住房數量佔到整個三明全市總量的1/3以上，惠及城市人口的17.55%。

平衡建設費用和供地溢價

控制“門面性”基建，減輕對“土地財政”依賴

採訪中，記者還發現一個現象：永安城市中少見大型廣場，主要道路也僅是窄窄的兩車道，小巧而精致。一個經濟實力相當不錯的全省十強市，為何少見大廣場、寬道路呢？

“控制、減少一些‘門面性’的城市基礎設施建設，不僅可以確保財政有更多的資金投入到保障房等民生領域，也是我們一直以來遵守的‘建設平衡’思路。”曾勝告訴記者。

早在2006年初，就在永安市全面開始保障房建設時，也恰是這座城市真正意義上的商品房時代開始之時。同時，福建“海西”發展戰略也在此時推動著包括永安在內的全省各地經濟建設，進入了一個高速發展階段。

項目要引入、企業要落戶、城市要擴展、民生要投入……方方面面都在向地方財政伸手。永安市委經過仔細研究，提出了“建設平衡”的原則——硬件建設肯定是要靠地方財政解決，最簡單的辦法就是讓土地迅速升值，通過大幅溢價解決﹔但大幅溢價又會造成房價暴漲，雖然財政會一時得利，但最終難以吸引人才、項目、企業。溢價標准以10年為期，估算出建設所需費用，再把這個總費用平攤入10年內商品房供地總規劃，兩者之間保持基本平衡。

每年的城市硬件建設所需費用與每年商品房供地溢價所得，基本相當。

“這樣就使我們既可保持合理適度的城市建設節奏，減輕‘土地財政’的依賴﹔又可在保障房用地和商品房用地結構中彼此呼應，降低了房價被人為炒作的機會。”永安市房管局局長楊承輝告訴記者。

建立不動產統一管理平台

房地產信息可公開查詢，保障房清退機制成型

如果說加大保障房建設、適度進行城市硬件建設，算是永安市政府能夠成功調控房價“硬手段”的話，那麼健全完善當地房產管理機制，則是永安市又一“軟手段”。

記者發現，作為政府部門之一的永安市房管局成立於1993年，在其他城市對房產管理、地產管理、產權登記、檔案保管等諸多職能分分合合地或聚或散到各個部門時，永安市卻始終不斷將這些職能全部集中在房管部門。

“所以我們掌握的全市各類房地產信息檔案最為詳細，且從2000年時就可以全部上網公開查詢。”永安市房管局主任科員章德安告訴記者。這樣最大好處就是，既讓政府主管部門對全市房地產信息了如指掌，又使保障房解困更加富有針對性。

有了這樣的基礎，幾年來，累計已有114戶家庭因不符合條件，被清退出保障房序列，全市保障房的清退機制逐步成型﹔與此同時，對開發商可能出現的“捂盤”、“囤房”、“哄價”等行為，房管局也建立了“約談制度”。對於明顯高於周邊樓盤房價水平的房地產開發項目，房管局與稅務部門建立了聯合稽查制度，凡有異常信息顯示，即可進行土地增值稅清算，不能提供稅務部門相關証明的則將不給辦理現房銷售証。而這也成為了永安抑制房價的又一利器。

管理得力、供應充足、保障到位，種種因素疊加后，永安市“房價窪地”效應愈加明顯。2013年一季度，非本地居民在永安購房套數、面積分別比增了136.54%和135.09%，而全市商品住房均價反而環比下降2%。

“管理信息是重要手段，無論對於大中或小城市，政府能否有效調控，管理信息的准確清晰是基礎。”章德安表示，“我個人還有個建議，政府應該建立一個區域性不動產登記、管理、查詢統一機構，房地產、農村土地、林地等都要包含在內，調控政策才能真正有的放矢，真正發揮作用。”

《 人民日報 》（ 2013年05月27日 06 版）