社區微更新項目可免於規劃許可（政策解讀）

　　習近平總書記強調：“積極實施城市更新行動，增強發展潛力、優化發展空間，推動城市業態、功能、品質不斷提升。”

　　近日，自然資源部聯合住房城鄉建設部發布《關於進一步支持城市更新行動若干措施的通知》（以下簡稱《通知》），深化細化《支持城市更新的規劃與土地政策指引（2023版）》，著力破解城市更新中的政策堵點，強化規劃與土地政策融合。

　　《通知》出台有何考量？如何破解各地遇到的問題？對推動產業發展、增進民生福祉有哪些幫助？記者進行了採訪。

　　優化過渡期支持政策

　　工業遺址變身潮流地標，“老破小”蛻變成“好房子”，“口袋公園”傳遞民生“微幸福”……我國城市更新取得積極進展，城市面貌煥然一新，經濟業態更加豐富，民生福祉不斷增進。

　　隨著城市更新行動的深入，新問題顯現出來，“我們發現在詳細規劃適應性、存量土地和建筑的臨時利用、不動產登記等方面仍存在一些堵點，需要予以解決。”自然資源部國土空間規劃局局長謝海霞表示，《通知》對相關問題解疑釋惑，助力各方高質量推進城市更新。

　　在浙江省杭州市拱墅區LOFT49產業園區，當地根據土地過渡期相關政策，創新“保留工業遺產+空間功能重構+產業生態培育”的更新路徑，將佔地約180畝的老舊廠區轉型為集工業設計、研發創新等於一體的產業創新園，2024年項目一期招商率超95%。

　　優化過渡期支持政策。《通知》強調，利用存量土地、房產資源發展國家支持產業、行業的，可享受一定年期內不改變用地主體和規劃條件的過渡期政策，過渡期原則上不超過5年。謝海霞表示，過渡期屆滿時，符合產業發展方向和履約監管要求的，依法依約定按新用途辦理用地手續﹔不符合的，按照約定退出過渡期支持政策，維持原有土地用途。過渡期滿辦理土地有償使用手續的，在原有協議出讓方式基礎上新增租賃方式，減輕企業等的一次性投入成本。

　　住房城鄉建設部建筑節能與科技司副司長張雁表示，《通知》對規劃的銜接落實作出明確規定，支持各地對擬實施城市更新區域的詳細規劃進行評估、優化，確保有力有序有效推進各項任務落地。

　　保障不動產權利在更新實施中的延續性

　　國產創新藥加速出海，人工智能技術深度融入創新藥研發……上海張江科學城，生物醫藥產業集群展現出強大的生態協同效應，創新活力不斷迸發。

　　張江科學城推行產業綜合用地政策，打破傳統用地性質固化限制，通過規劃彈性管理、功能混合配置、流程優化提速，破解產業發展空間瓶頸，已有20余個產業項目通過該政策落地實施，實現多功能混合配置，其中某創新藥基地項目通過該政策將原研發用地調整為工業研發混合用地，全流程僅耗時20天，加快項目建設進度。

　　“《通知》支持地方結合新產業、新業態發展需求，制定土地混合開發和空間復合利用正面清單，項目實施中符合正面清單的，即在后續管理上視為符合詳細規劃，免去調整規劃的程序，縮短項目周期。”自然資源部國土空間規劃局副局長楊地說。

　　近日，自然資源部發布第一批《支持新產業新業態發展的規劃和土地政策創新案例集》，推廣北京、上海等城市19個案例的典型經驗，鼓勵各地主動探索靈活、高效的資源配置方式，推動空間利用模式從增量擴張向存量挖潛、從剛性管控向彈性適配轉變，實現規劃和土地政策從管制思維向經營思維轉變。

　　“《通知》提出結合完善公眾參與和監督方式優化調整路徑，比如對於邊界調整等情形可制定免於審批的規定，對於因布局優化、品質提升、增加公共服務等情形可制定簡化審批程序的規定。”楊地表示，“對加裝電梯、無障礙設施、小區綠化場地、健身步道等改善社區公共服務功能的微更新項目，在保証公共安全和公共利益前提下，可免於規劃許可，加快進度。”

　　各方高度關注城市更新中不動產登記。“《通知》明確可按照產權調整協議約定等，預編不動產單元，通過‘預告登記’方式保障不動產權利在更新實施中的延續性，穩定預期。對老舊住房自主更新項目，可採用直接按戶首次登記等方式提供不動產登記服務。對土地帶建筑一並收儲供應的，可探索簡化申請材料提供登記服務。”謝海霞表示。

　　開展更新地區特色資源調查和活化利用

　　如何推進城市存量土地和空間利用？

　　“受限於各方條件，土地從現狀到規劃有時無法立刻按規劃實施。《通知》提出，可在維護相關方合法權益、保障安全、不影響遠期規劃實施前提下，制定空閑建設用地臨時利用規則，明確期限及到期恢復措施，納入國土空間規劃‘一張圖’實施監管。”謝海霞說，比如，規劃小區綠地是否可臨時用作小區足球場等。可在與相關部門做好工作銜接的基礎上，制定存量建筑物不增加容積率和高度情況下的臨時利用管控規則，對用途實行正面清單管理，無需辦理規劃許可手續。

　　江蘇省南京市將江心洲島北片區100余畝空閑地，打造為兼具競技訓練、市民休閑、文旅打卡等功能的復合型公共空間新地標，日均接待健身與觀光人群1500—3000人次。“我們正組織研究‘一地多表’管理，推動土地從單一功能向兼容復合功能轉變，提高空間資源利用效率。”謝海霞說。

　　自然資源資產更加突出保值增值。《通知》提出“鼓勵資源資產組合供應整體運營”，要求“注重特色發展，積極開展更新地區自然、景觀和文化遺產等特色資源調查和活化利用”。

　　“實現自然資源資產保值增值，從規模驅動轉變為價值驅動，需要鼓勵各地因地制宜，識別優勢資源，並結合國土空間規劃優化空間功能結構，強化用途管控，建立健全多門類資源資產在特定國土空間范圍內組合供應、整體運營和合理分配的機制。”謝海霞表示，下一步將與住房城鄉建設部加強協同，組織各地結合本地實際進一步細化，將相關要求納入地方國土空間規劃編制與實施管理的相關法規，在法律的框架下創新機制。

　　《 人民日報 》（ 2026年01月31日 02 版）