冯海宁
楼市新政刚出台后各方比较重视,政策执行比较严格,但随着房价上涨势头被抑制,各方对楼市关注度就会逐渐降温
3月25日,上海市发布并实施《关于进一步完善本市住房市场体系和保障体系促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》(以下简称《意见》),将非上海户籍居民家庭购房缴纳个人所得税或社保的年限提高至连续缴纳满5年及以上,二套房贷款首付比例最低为50%(3月26日《人民日报》)。
据了解,深圳在3月25日晚间也出台了楼市新政。今年以来,上海楼市可以用“疯狂”来形容。比如某楼盘开盘前半夜近百位购房者连夜排队,其中有人裹着被子；有购房者看中上海内环附近一套老公房后,业主在一天内跳价三次,最终价比挂牌价贵了70万元……不只是个案很疯狂,官方统计数据也显示上海楼市明显过热,如2月上海房价同比上涨25.1%。
此次出台《意见》意在降温,政策针对性较强。比如针对部分外来投资性需求入市,《意见》把非上海市户籍居民家庭购房缴纳个人所得税或社保的年限从2年改为5年,再加上是家庭购房,上海成为全国限购最严厉的城市。同时,规定普通二套房首付比例不低于5成,是防止某些人利用银行贷款搞投资。
针对场外配资现象,《意见》还严禁房地产开发企业、房产中介机构从事首付贷、过桥贷及自我融资、自我担保、设立资金池等场外配资金融业务。另外,规定购房人在申请贷款时应承诺首付款为自有资金,违反承诺则作为失信行为信息纳入公共信用信息服务平台,也是防止场外配资突破政策规定的首付比例。
值得注意的是,之前市场曾传言上海新政会规定“房贷利率折扣统一上调为最低9折”,这一规定并没有出现在《意见》中,这说明政策决策者比较理性,因为我国贷款利率早已放开管制完全实现市场化了,行政之手不宜干预。笔者以为,只要在操作层面真正严格执行《意见》中的具体措施,上海楼市自然能回归理性。
上海此次率先出重拳治理楼市躁动,为其他一线城市和部分二线城市作出了表率。广州等一线城市以及杭州等部分二线城市今年以来房价也在快速上涨,也需要早日出台有效措施让房价保持在合理水平。尤其需要指出的是,楼市治理要防止“一阵风”,应建立健全政策和制度并严格执行。众所周知,十几年来,无论是全国楼市还是地方楼市,经历过很多次宏观调控,每次调控之后基本会收到立竿见影的效果,但过一段时间后,房价又会出现新一轮上涨,陷入了“房价猛涨——宏观调控——房价再猛涨”的怪圈。
楼市频繁调控的原因是多方面的,原因之一是,楼市新政刚出台后各方比较重视,政策执行比较严格,但随着房价上涨势头被抑制,各方对楼市关注度就会逐渐降温,政策执行层面就会逐渐放松。再加上楼市调控会影响到某些地方的“钱袋子”,那么再严再紧的调控政策一旦与某些地方利益发生冲突,执行就会打折扣。
鉴于房价走势深受预期影响,治理楼市关键也在于稳定预期。那么,如何才能稳定预期呢?笔者认为,主要是房地产政策和相关法律法规要明朗,同时执行过程要始终严格。但在现实中,限购、限贷等政策表面上看似很严格,但对某些购房人、投资者来说,却有很多漏洞可钻,相关案例有很多,这里不再列举。
相对来说,法律比政策更具有稳定性,更能稳定市场预期。比如说楼市限购的目的是抑制投资投机,由于执行层面时紧时松,就不能给市场一个明确预期。如果出台房地产税法抑制投资投机,短期内不会变来变去,就能给市场明确预期。换言之,调控楼市需要灵活的政策工具,但更需要稳定、长效的法律工具。
