馮海寧
樓市新政剛出台后各方比較重視,政策執行比較嚴格,但隨著房價上漲勢頭被抑制,各方對樓市關注度就會逐漸降溫
3月25日,上海市發布並實施《關於進一步完善本市住房市場體系和保障體系促進房地產市場平穩健康發展的若干意見》(以下簡稱《意見》),將非上海戶籍居民家庭購房繳納個人所得稅或社保的年限提高至連續繳納滿5年及以上,二套房貸款首付比例最低為50%(3月26日《人民日報》)。
據了解,深圳在3月25日晚間也出台了樓市新政。今年以來,上海樓市可以用“瘋狂”來形容。比如某樓盤開盤前半夜近百位購房者連夜排隊,其中有人裹著被子﹔有購房者看中上海內環附近一套老公房后,業主在一天內跳價三次,最終價比挂牌價貴了70萬元……不只是個案很瘋狂,官方統計數據也顯示上海樓市明顯過熱,如2月上海房價同比上漲25.1%。
此次出台《意見》意在降溫,政策針對性較強。比如針對部分外來投資性需求入市,《意見》把非上海市戶籍居民家庭購房繳納個人所得稅或社保的年限從2年改為5年,再加上是家庭購房,上海成為全國限購最嚴厲的城市。同時,規定普通二套房首付比例不低於5成,是防止某些人利用銀行貸款搞投資。
針對場外配資現象,《意見》還嚴禁房地產開發企業、房產中介機構從事首付貸、過橋貸及自我融資、自我擔保、設立資金池等場外配資金融業務。另外,規定購房人在申請貸款時應承諾首付款為自有資金,違反承諾則作為失信行為信息納入公共信用信息服務平台,也是防止場外配資突破政策規定的首付比例。
值得注意的是,之前市場曾傳言上海新政會規定“房貸利率折扣統一上調為最低9折”,這一規定並沒有出現在《意見》中,這說明政策決策者比較理性,因為我國貸款利率早已放開管制完全實現市場化了,行政之手不宜干預。筆者以為,隻要在操作層面真正嚴格執行《意見》中的具體措施,上海樓市自然能回歸理性。
上海此次率先出重拳治理樓市躁動,為其他一線城市和部分二線城市作出了表率。廣州等一線城市以及杭州等部分二線城市今年以來房價也在快速上漲,也需要早日出台有效措施讓房價保持在合理水平。尤其需要指出的是,樓市治理要防止“一陣風”,應建立健全政策和制度並嚴格執行。眾所周知,十幾年來,無論是全國樓市還是地方樓市,經歷過很多次宏觀調控,每次調控之后基本會收到立竿見影的效果,但過一段時間后,房價又會出現新一輪上漲,陷入了“房價猛漲——宏觀調控——房價再猛漲”的怪圈。
樓市頻繁調控的原因是多方面的,原因之一是,樓市新政剛出台后各方比較重視,政策執行比較嚴格,但隨著房價上漲勢頭被抑制,各方對樓市關注度就會逐漸降溫,政策執行層面就會逐漸放鬆。再加上樓市調控會影響到某些地方的“錢袋子”,那麼再嚴再緊的調控政策一旦與某些地方利益發生沖突,執行就會打折扣。
鑒於房價走勢深受預期影響,治理樓市關鍵也在於穩定預期。那麼,如何才能穩定預期呢?筆者認為,主要是房地產政策和相關法律法規要明朗,同時執行過程要始終嚴格。但在現實中,限購、限貸等政策表面上看似很嚴格,但對某些購房人、投資者來說,卻有很多漏洞可鑽,相關案例有很多,這裡不再列舉。
相對來說,法律比政策更具有穩定性,更能穩定市場預期。比如說樓市限購的目的是抑制投資投機,由於執行層面時緊時鬆,就不能給市場一個明確預期。如果出台房地產稅法抑制投資投機,短期內不會變來變去,就能給市場明確預期。換言之,調控樓市需要靈活的政策工具,但更需要穩定、長效的法律工具。
