民盟中央：关于鼓励支持社会力量参与老旧小区改造的提案

“十四五”规划指出，要加快推进城市更新，改造提升老旧小区、老旧厂区、老旧街区和城中村等存量片区功能，推进老旧楼宇改造。城镇老旧小区改造对于提升人民居住条件、增强社区治理服务能力、缓解城市发展不平衡不充分问题都具有重要的经济和社会意义。社会力量在老旧小区改造中发挥着重要作用，尤其在很多提升类的改造项目中，其作用不可或缺，也是老旧小区改造持续推动的关键。

但从实际操作看，社会力量的参与仍面临许多难题：

一是部分社会力量成为“实施主体”难度大。国家鼓励各类专业机构等社会力量投资参与需改造设施的设计、改造、运营，但实际过程中，部分社会力量参与老旧小区改造仍面临一定“隐形门槛”。比如民营企业在办理老旧小区改造立项、用地、规划、施工等审批、获得银行信贷支持方面与国企存在一定差距，民企想要成为“实施主体”不容易，通常需要跟当地国有企业一同参与或与街道办事处、社区居委会签订框架战略协议。社会力量的应有作用难以有效发挥，不利于投资运营一体化以及通过精耕细作实现长周期收益，会导致权责不清、后续运营缺乏保障。

二是改造过程中相关方协调难度大。由于历史原因，老旧小区一般产权复杂，包括商品房、老公房、房改房、央产房、军产房等，甚至同一栋楼内的房屋会分属不同的产权单位，由不同的物业机构管理。还有一些房屋产权主体不清，社区内部非住宅用地产权关系更加难以确认，且不同产权主体背后权利与义务关系繁杂，进一步加大了改造协调难度。此外，老旧小区改造又涉及到市政设施调整及建筑改造、小区容积率、绿化率、车位比等规划要求，以及与建设、规划、通信、城管、园林绿化、道路、消防、电力、自来水、燃气等十几个部门和单位，彼此沟通协调难度较大。

三是社会力量融资难度大。老旧小区改造属于长期惠民型社会事业，在财务上具有盈亏平衡周期长、项目利润率低的特征。社会力量投入大量改造资金，主要获取的是老旧小区改造形成的便民空间运营权益。以运营权向银行申请贷款支持时，需要满足银行足额资产抵押和较高担保措施等硬性要求，同时担保公司要收取较高担保费并提供反担保要求，社会力量融资难度较大。

为此，建议：

1.加强顶层设计和具体工作指导。加快关于我国老旧城区改造条例的立法工作，明确各利益相关者的权利和责任，提高政策稳定性和透明性。在严把准入关的基础上建立行业信用评价机制，通过信用评价遴选更多有能力且有责任心的“实施主体”进场施工和运营维护，保障改造品质。加大对社会力量的工作指导力度，由街道社区牵头成立改造工程领导小组，联动协调相关职能部门，形成条块结合、共同参与的联动机制，对改造规划进行充分调研评估，并及时解决工作进展中出现的困难和问题，加快老旧小区改造的整体效率。

2.不断探索新的改造模式。鼓励参与运营维护的社会力量以多方共赢为原则，对小区内低效空间资源加以改造，获取合理收益以改善投资收益。探索通过设立老旧小区公共维修基金的方式形成政府、企业、居民共同出资的资金筹措机制，打造可持续的改造模式。让居民参与物业服务标准及收费、老楼加装电梯等事项，共商共议争取居民响应和支持，“改”出幸福感，“造”出满意度。

3.为参与主体提供适当的融资便利。首先，在银行政策性贷款、社会公募融资、财政税收政策、企业专项债等审批方面给予定点倾斜，并有针对性地加大银行间市场和交易所市场的金融产品投放。第二，支持社会力量通过质押老旧小区更新改造项目项下的收益权及其他合法权益方式，申请金融机构贷款。第三，对于已具有稳定非产权业务（有稳定现金流）的老旧小区改造项目，提供针对性优惠担保费率，降低担保资产抵押和担保措施限制，提升社会力量参与此类民生事业的内生动力。