集体经营性建设用地入市亟待破题

　　黄伟

　　1月23日，市国土资源和房屋管理局发布公告称《广州市集体建设用地使用权流转管理试行办法》有效期已满，拟按规定程序申请继续实施，现公开征求社会意见。不过，据媒体报道，《办法》颁布实施三年来，广州至今还没有一宗集体建设用地使用权流转案例。在土地制度改革成为深化改革重要内容的背景下，广州此次或有望更进一步。

　　集体经营性建设用地入市是土地制度改革的关键环节。十八届三中全会首提“建立城乡统一的建设用地市场。在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价。”但从实际推进情况看，由于事关重大，这一改革坚持审慎、稳妥原则。前不久，中办、国办联合印发《关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作的意见》提出，试点主要在新型城镇化综合试点和农村改革试验区中选择展开，封闭运行，确保风险可控。

　　综合来看，广州具备在这一关键领域率先突破的基础。本月初，国家发改委、中央编办等11部委联合印发《国家新型城镇化综合试点方案》，江苏、安徽两省及62个城市（镇）纳为试点，广州名列其中。立足广州发展实际，广州有600多平方公里的集体建设用地，其无序利用与土地低收益并存的矛盾长期困扰广州发展。数据显示，近十年广州农村人口减少50.6%，建设用地反增74.7%，农村人均占用建设用地是城市的近4倍；农村闲、散、乱用地占到六成多，土地收益只有城市国有土地的1/10。如不从产权问题入手，集体建设用地低效开发难以破解。

　　探索集体经营性建设用地入市需要深刻领会新型城镇化战略的思想内涵。在急速城市化过程中，广州形成了体量不小的城中村与城乡接合部，城市环境欠佳，公共配套短缺，市、区财政无法为其“兜底”，其公共投入主要由处于城市化转制过程中的集体经济组织来承担，政企不分、投入不足、效率低下。下一步，广州应在符合城市规划与用途管制大前提下，将集体经营性建设用地入市与城市更新紧密结合起来，在保障失地农民分享城市化土地增值收益的同时，又筹集足够的建设资金提升城市化水平，也不至于对现行财政体系和房地产市场造成较大冲击。

　　当前，白云区拥有推进该项改革的政策叠加优势。去年初，白云区被中央农村工作领导小组办公室确定为农村改革试验联系点。于全国而言，特大城市尤其是国家中心城市所辖的农村区域如何推进综合改革，未彻底完成城市化进程的城市建成区遗留、积压的深层次问题如何化解，鲜见可供全国参照的模式与经验。新型城镇化与农村改革如何深度融合、互动互联，白云区正展开全方位探索，如果立足“三不变、三变、三化”原则，率先改造低效利用的集体建设用地，提升了城市环境、产业功能，提高了集体经济效益，既改善了民生，又助推了发展。

　　从《办法》征求意见稿来看，改革亮点不少，如规定集体建设用地使用权作价入股（出资）、与他人合作、联营等形式共同兴办企业的，视同集体建设用地使用权出让；规定通过出让、转让、出租、转租方式取得的集体建设用地不得用于商品房开发和住宅建设等。更为重要的是，流转地块必须符合土地利用总体规划、城乡规划，并符合产业政策和土地供应政策。

　　新一轮深化改革极其重视顶层设计与基层实践的良性互动。笔者获悉，在市有关部门的指导下，白云区已有村社集体探索集体经营性建设用地使用权流转，相关项目已按照广州相关条例规定，完成了民主表决程序，股东代表同意以公开挂牌出让方式流转项目用地使用权。可以说，基层的改革热情已被激发，广州市应该有所担当、大胆探索，在关键领域的改革上先行一步。

(来源:南方日报)