2015五问惠州楼市

图表：邱洪添

行业专家预测，2015惠州楼市房价将稳中有升，但增长幅度有限。王昌辉 摄

　　近日，由易居中国发布的《2015年度全国房地产市场报告》指出，楼市将探明底部、复苏上行，引发市场广泛关注。

　　不经意间，2015年惠州楼市已然满月。然而，去年第四季度成交量高涨的势头在年初并未得到延续。开年一个月以来，惠城区成交大幅缩水，去年末频繁出现的市场成交潮和土地成交热戛然而止，全市市场步调一致进入到“节假日周期”。

　　尽管有业内人士表示，临近春节，进入行业传统的销售冷周期，市场成交量下滑实属正常。但结合去年年末市场的翘尾行情，新年市场却遭遇当头棒喝，难免引起人们对新年市场何去何从的担忧。

　　回顾2014年市场面临的信贷风险和不断积压的库存房源，对于2015年的惠州房地产市场影响仍将余温难消。在去年市场降价潮的压抑下，新年市场能否迎来房价的反弹？去年年终的回暖市场能否进一步稳定？市场高库存能否有所缓解？开发商如何应对更加复杂的行业环境？……南方日报记者就此采访了多名惠州行业专家，以期从当前惠州房地产市场实况分析过程中，探讨行业未来的发展方向。

　　●南方日报记者 张峰

　　1

　　问

　　新年房价会否反弹？

　　稳中有升

　　增幅有限

　　回顾2014年的惠州房地产市场，留给市民印象最深的估计要数此起彼伏的降价浪潮了。从年初市场一直延续到年尾，全年无休，这也使得在国家统计局公布的房价走势中，惠州房价一再走低。

　　本月初，中原地产发布的惠州楼市数据监测报告中显示，尽管2014年惠州平均房价5950元/平方米，同比2013年的5762元/平方米仍保留3.27%的涨幅，但城市房价上升的幅度无疑已跌至近年来的最低值。

　　然而，这种情况在今年初记者踩盘过程中悄然改变。不再受到业绩重压的部分楼盘悄然提价，议价空间也同步收窄。江北的鼎峰国汇山、东江新城的中信水岸城、金山湖的升利悦湖会等楼盘都收紧优惠力度，成交价格反弹明显。

　　结合当前公务员群体工资上浮的连带拉力，部分意向购房的市民开始惊慌是否已经错过了出手时机？房价又将进入一个上升周期？

　　“房价稳中有升，但增长幅度有限”成为行业专家们的一致看法。市房产中介协会秘书长刘新群介绍，无论是行业的本身发展，还是惠州全市经济环境的正常运行，当前惠州楼市房价都不具备太大的上涨空间。刘新群指出，“虽然在珠三角惠州房价不高，但超规模的开发体量使得房价上涨空间很有限。”

　　惠州楼市资深策划人范忠洲也认为，大体量的市场供量阻碍了惠州房价的上涨，但随着城市高端项目的不断面市，城市整体房价今年出现上涨也在情理之中，东湖花园9区、日昇昌天誉、保利达江湾南岸、方直壠禧等单价过万项目接连入市，也将推高整体房价。针对市民质疑是否步入上升期，范忠洲指出，高端项目推高整体房价并不意味着大市场的上扬，市民仍能选购到高性价比的刚需型产品。

　　2

　　问

　　市场库存“节节高”？

　　库存压力减小

　　进入去库存周期

　　对于当前惠州楼市高企的库存房源数量，业内较为普遍的看法是：2013年的楼市意外走高，拉高整个行业主体对于2014年市场的预期，工程纷纷赶工集中推货，导致去年市场供应量达到一个高峰值。而市场的意外遇冷，则直接导致惠州城区可售存量房源数达到4万套之巨。

　　世联行惠州总经理苏剑对此表示，2014年楼市的意外遇冷直接导致城市供需失衡，大量房源推出却无法消化，变成库存。

　　据惠州市房管局公布的相关数据统计，截至2014年末，惠州城区（含仲恺）待售存量房源数达43767套，存量面积551.23万平方米。按照当前月度销售状况，以每月2000套的成交数计算，惠州城区的去库存周期接近22个月，已经大幅超过警戒值规定的18个月的合理库存量范围。

　　然而，更值得引起关注的是库存的持续拉大趋势。结合28日惠州市统计局公布的687.34万平方米新开工住宅面积数，按照6个月左右的工程建设周期，今年市场中段仍将迎来一大批新增房源进入市场。

　　苏剑介绍，结合当前惠州楼市的库存量，期待在短周期内实现去化本身就不现实。要让市场恢复到合理库存范围内，按惠州城市正常的消化情况，可能需要两到三年的周期，在这个过程中市场面临的库存压力逐步减轻。

　　此外，针对当前惠州楼市面临的高库存，惠州行业专家、中城嘉信地产董事总经理杨锦斌在担忧之余也表现出了乐观。杨锦斌表示，大家都只是看到了去年市场成交下滑，但究其原因，信贷收紧和问题楼盘事件才是导致市民离市观望的原因，这也代表着很大部分市民的置业需求遭到积压。从这个角度分析，随着市场逐步回暖，房地产行业步入稳定之后，前期积压的置业需求将迎来释放，这对于消化市场库存无疑将影响显著。

　　3

　　问

　　土地市场会否持续火热？

　　可挂牌地块有限

　　土地市场平稳

　　尽管2014年的惠州楼市成交遇阻，但土地市场成交却呈现热闹局面。

　　根据中原地产统计数据，去年全年全市成交土地226宗，总交易金额达到86.3亿元，环比上涨33.6%，这也是惠州有土地挂牌交易记录以来的历史峰值。

　　结合土地市场的具体成交，去年12月，惠州城区连番推出20宗地块成为楼市为数不多的一抹亮色。其中，惠城桥西莞惠城轨西湖站地块和金山湖组团地块，分别被旭日地产和隆生企业以5.18亿元、7.74亿元的高总价拍得。

　　进入今年初，土地市场呈现一片死寂。在市国土资源交易中心的挂牌公示中，仅有1宗村企合作开发地块正在走流程。

　　今年的土地市场何去何从？惠州市嘉盛美业地产经纪公司首席分析师陈锦祥分析，年初土地市场波澜不惊，这也符合近年来的挂牌常态。根据地方政府每年制定的土地财政目标，今年的惠州土地市场仍将出现乐观的交易局面。陈锦祥介绍，实际上去年的土地交易在整个上半年的表现都不算好，但随着下半年，尤其是年尾的冲刺，全市土地交易才基本实现既定目标。

　　然而，惠州楼市独立评论人余鹤皋则表达了担忧，去年下半年土地市场的业绩冲刺，很大程度上也是政府为了完成既定目标不得已而为之，很多地块从严格意义上讲并不完全具备挂牌条件。这无疑对今年的市场形成压力，按照征地进度，原本属于今年挂牌的地块被提前交易，今年可挂牌的土地相应减少。

　　余鹤皋此外还指出，惠州主城区土地开发已经到了比较集约的状态，可供挂牌交易的地块不多，而能够提供较大规模挂牌土地的马安大沥片区和江南区域并不能吸引投资企业的关注。相反，随着惠阳大亚湾，以及惠东龙门的旅游地产项目兴起，县区土地市场的发展很可能收获意外之喜。

　　4

　　问

　　会否再度出现房企退出？

　　开发商谨慎经营

　　规避风险

　　去年惠州楼市频发的问题楼盘事件还历历在目，光耀地产、万宇置业等开发商资金链破裂的后续善后还在斡旋，当前，上市房企佳兆业的违约事件持续发酵，继其在深圳的所有房源遭到锁盘，广州、上海等地项目相继沦陷，具体到惠州的几大楼盘，也流出某金融机构申请异地查封的传言。

　　其中，佳兆业1号项目在东亚银行设立的预售资金监管账户，账户中的预售款也面临被东亚银行单方面划走的风险。

　　回首几年前，无论是佳兆业，还是光耀都曾是中国房地产百强开发企业榜单中的常客，现在却深陷囵圄。尽管去年下半年以来，央行接连发文松绑首套房贷“认贷不认房”，以及降低存贷款基准利率，但在关系到开发企业的融资层面却并不明朗。

　　2015年的惠州楼市，会不会再度出现企业退出？

　　惠州世联行资源策略中心总经理胡光宇认为，对于今年的房地产行业不必要那么悲观，2014年发生的企业破产事件具有其特殊性，与整个行业的大环境关联并不大。当然，市场成交的下滑和银行房贷周期拉长导致资金回笼慢，但这些市场风险都应该在企业规避范围内，并不会延续到今年的市场中来。

　　范忠洲对此持类似观点，佳兆业、光耀都属于战略激进型企业，拿地和扩张过于迅速。在现行市场上，银行贷款环境趋紧，各开发企业在后续发展和业务扩张的过程中变得谨慎，在厘清企业自身的融资问题之后再行拿地开发。这从去年多宗优质地块均以低价成交，以及城区外围地块遭遇频繁流拍的土地市场表现上也能窥探一二。

　　5

　　问

　　一线房企将撤离惠州市场？

　　体量巨大

　　短期内仍需深耕

　　随着近年以来以深耕三四线城市起家的恒大、碧桂园等房产公司不断加大一线城市布局力度，一线房企收缩在三四线城市布局的趋势明显。

　　惠州作为吸引着万科、碧桂园、华润、中信等众多国内一线房企大幅布局的三四线城市，一旦房企布局收缩，影响明显。

　　苏剑介绍，一线城市的购房需求属于持续性需求，城市首位度高，行业永远处在供不应求的状态中。而在三四线城市，随着近些年的快速发展，普遍呈现出高库存、多存量、价格增长缓慢的行业特点，开发商为了获取更高的利润回报率转向布局一二线城市也在情理之中。

　　去年下半年，某多项目布局惠州的一线房企撤销惠州分公司，只保留惠州项目部分管惠州项目事务的举动引起行业关注。结合该房企旗下多个项目从年初就开始的降价潮，业内传言这都是该企业撤离惠州的信号，这也代表着一线房企逃离三四线城市的布局趋势。

　　杨锦斌对此不以为然，他表示，在全国大环境下，大型房企收窄三四线城市布局的趋势确实存在，但是结合惠州房地产市场的情况，短期内仍无需担心。在惠州布局的全国大型房企，大部分集中在大亚湾的深圳东区域，以及惠东海滨和龙门南昆山的旅游地产项目，企业开发项目的客户属性本身就不以惠州市民为主。

　　具体到惠州城区，本土房企为主，而百强房企中，除了中信和海伦堡大部分项目均布局在惠州市区外，万科、富力和龙光均布局在大亚湾、惠东和南昆山。范忠洲直言，大亚湾区域在楼市需求导向上当前已经纳入到深圳客户的产品布局；而聚集在惠东滨海和南昆山的度假型和养老型地产项目客户群体更是面向全国；此外在主城区多项目布局的中信地产，根据开发进度和规划体量，在惠州的耕作周期至少还要五六年。

(来源:南方日报)