龙岗探路旧工业区二次开发

大运软件小镇可算龙岗旧工业区改造升级的典型。 资料图片

　　12日，龙岗区举行工业区改造升级项目招商推介会，推介龙岗精心筛选的69个重点工业区，希望通过引进一流的园区开发运营商、园区运营服务商等企业，引入优质的社会资本和开发运营商参与到工业区改造中来，为龙岗经济的转型发展注入新的动力。

　　“相比以往零敲碎打式的更新改造，此次是龙岗建区以来最大规模的工业区批量改造升级。”龙岗区委书记杨洪在推介会上表示，龙岗适合改造升级的工业区共373个。龙岗区决定从今年开始，按照产城融合的要求，通过“拆除重建”和“综合整治”等方式，分片区、分类别、分阶段对全区的工业区进行改造升级，打造一大批能够适应不同产业需求，以特色园区、专业园区为主的优质载体，深入实施“高端引领、创新驱动”战略，以载体转型带动产业转型。

　　现状 四成工业区需要改造升级

　　“如果不是经过综合整治，很难想象以前莲塘尾的一个旧工业区能够成为大运软件小镇，能吸引到这么多软件企业。”日前，横岗街道办相关人士感慨地表示。

　　大运软件小镇原来是横岗街道莲塘尾的一个旧工业区，大运会之后，龙岗区对建筑立面、环境、配套进行了综合整治，开始吸引大批优质企业入驻，目前大运软件小镇一期共签约企业57家，签约面积达95%，重点引进了深圳市智能制造研究院、艾磊科技、芯天下技术等一批软件行业知名企业与机构。小镇二期共签约企业5家，引进了梦网科技、柔宇科技、医友智能技术等国内著名的高新技术企业。

　　龙岗区经济促进局相关人士告诉记者，类似的旧工业区在龙岗还有很多，这些旧工业区为龙岗前20年的产业发展提供了强大的支撑作用。随着产业转型升级形势的发展，相当一部分工业园区与当前龙岗产业向高端化发展的方向已不相匹配，表现为空间利用率不高、土地产出偏低、产业布局无序、存在安全隐患等，现有的工业区急需改造升级。

　　调查数据显示，龙岗现有889个工业区，总占地80.5平方公里，规划保留为产业用地42.2平方公里，涉及514个工业区。其中，适合改造升级的工业区共373个。这些工业区容积率在1—2之间的用地占比56.8%，平均容积率约为1.3，容积率偏低，提升空间大；按照现状建筑年限，建成时间在15年以上的占30.7%，在10—15年之间的占43.7%，大部分达到工业区拆除重建或综合整治条件。

　　“在龙岗区提出了加快实施‘高端引领、创新驱动’战略的大背景下，龙岗更有必要推动工业区改造升级，促进土地二次开发利用，按照产城融合的要求，挖掘产业空间潜力，形成一批以特色园区、专业园区为主的创新型产业园区，为科研机构和创新平台提供空间保障。”龙岗区相关负责人表示。

　　政策 新型产业用地容积率上限可达6.0

　　为推动工业区升级改造，目前深圳市、龙岗区均出台了系列工业区改造升级政策。龙岗区相关负责人在推介会现场表示，拆除重建类“工改工”的主要政策包括四个方面。

　　合法用地比例要求降低，由原来的70%下降至60%；开发强度提高，新型产业用地容积率上限可达6.0，物流用地容积率上限可达4.0；配套设施比例提高，普通工业用地和新型产业用地的配套设施建筑面积可达总建筑面积的30%，仓储用地的配套设施建筑面积可达总建筑面积的15%，物流用地的配套设施建筑面积可达总建筑面积的40%；工业楼宇可分割转让：改造后形成的工业楼宇和工业配套设施的配套办公、配套单身宿舍以及小型商业服务设施均可分割转让。

　　综合整治类的主要政策包括两个方面：改造方式多种组合、灵活多变，可采用加建、改建、扩建、局部拆建、功能改变五种方式。此外，还可增加不超过现状建筑面积15%的电梯、连廊、楼梯等辅助性公用设施；地价政策优惠，新建的辅助性公用设施可免收地价，普通工业厂房按照相应公告基准地价的10%计收地价，新型产业用房或产业配套设施按照相应公告基准地价标准的50%计收地价。

　　龙岗区还出台相关扶持政策，充分调动社区股份公司和开发运营主体参与工业区改造升级的积极性。如对单独或联合改造、开发建设工业园区、高科技产业园、特色工业园、产业孵化器、加速器、文化创意产业园等的社区股份合作公司，按其贷款的一定比例给予利息补贴；对参与工业园区基础设施、配套设施建设或改造的社区股份合作公司，按投资额的一定比例给予补贴；对将旧村屋、旧工业区、旧商住区改造为高科技产业园、创新产业园、文化产业园、特色产业园及其他优质产业园的社区股份合作公司，按其租金损失的一定比例给予补贴。

　　展望

　　展望

　　或为深圳旧改摸索经验

　　“之前龙岗在推进旧工业区改造的一些经验就很值得重视。”有业内人士表示，近年来龙岗涌现了天安云谷、天安数码城等拆除重建类“工改工”和大运软件小镇为代表的综合整治类工改工项目，都为深圳类似的项目开发提供了有益的借鉴。

　　同时龙岗区在统筹规划、营造政策环境等方面也积累了不少有益的经验。近年来龙岗区非常注意科学规划，对各类需进行改造升级的工业区，建立以需求为导向，综合多种评价因素的评价机制，确定工业区改造升级的方式，达到政府与市场多方共赢。

　　2014年初，龙岗区正式启动工业区现状调研及改造策略研究，历经1年时间的摸底调查、全面梳理，掌握了889个工业园区的发展现状，形成了分片区、分类别、分阶段实施整体改造提升的战略，并制定了近、中、远期实施计划，明确了重点片区、重点项目和行动时序。

　　在营造政策环境方面，龙岗专门制定出台《关于推进工业区改造升级促进产业转型升级的意见》等“1+3”文件，为工业区改造提升工作提供了量身定做的系统性、全方位的政策保障，在调动社区股份公司和开发运营主体参与工业区改造升级的积极性、工业区改造升级财政扶持、完善工业区基础设施功能配套等方面都出台具体举措。

　　龙岗区还积极完善组织领导，形成工业区改造升级工作合力，要求各相关审批部门主动服务，简化程序，提高工业区改造升级项目的审批效率。凡涉及工业区改造升级的审批事项，应当采取提前介入、并联审批的方式加快办理，高效审批；涉及市属职能部门审批的，区相关部门要积极协调，切实提高工作效率，为工业区改造升级工作营造高效的行政服务环境。

　　南方日报记者 凤飞伟

　　通讯员 张明亮

(来源:南方日报)