2014年清远商圈的那些事儿

御金街“困境”。 曾亮超 摄

汇博美居转型。 曾亮超 摄

新一佳超市名都店结业。王良珏 摄

清远农副产品批发市场横空出世。 曾亮超 摄

新城40万方商业航母时代广场亮相。曾亮超 摄

汽车快餐进驻社区，让业主每天可以品味最新美食。 曾亮超 摄

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沃尔玛购物广场动工。 王良珏 摄

　　沃尔玛购物广场进驻清远

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　　关于一座城市，曾有这样的说法——“城”是供人们居住的地方，“市”是交易的场所。商圈，已经成为当代都市中“市”之集大成者。随着城市经济的不断发展，城市规模的不断扩容，面对购物拥挤、交通拥堵等商圈窘境，一些大型商业项目、专业卖场应运而生。

　　目前，清远城市商业格局发生很大变化，在过去的一年里，商业项目或陷入烂尾困境，或结业、或转型、或以大体量入市；老的被边缘化，新的正崛起。

　　●采写：南方日报记者 黄剑琴 策划：程君

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　　御金街成“空城”

　　事件：御金街由清远市长利兴旅游服务有限公司投资开发，曾被作为清远市旅游服务中心，成为清远市2009年“十个一批”重点建设项目之一。然而，这个项目自2011年开业、经过短时间的热闹后，如今却门庭冷落，大门紧闭、众多商铺撤场、水泥墙裸露在外……变成了“空城”。

　　据以往资料介绍，清远市御金街位于广清高速的横荷出口正对面，是清远市唯一的旅游服务中心，是清远旅游的第一站。御金街临近广州，45分钟可以到达广州市中心，15分钟可以到达清远市中心。御金街定位为“娱乐、购物、休闲、餐饮、酒店、旅游咨询、文化体验于一体的超级旅游综合体，其建筑风格为纯粹的盛唐风格，将旅游咨询、特有的人文风景和多姿多彩的商业街结合在一起，体现了“文化清远、清远文化”的概念。

　　点评：旅游集散地是为旅游者提供中转集散作用的，能够极大地带动整个旅游目的地的发展。事实上，御金街的辐射作用显然并不足够带动整个清远的旅游发展。同时，御金街周边没有任何配套支撑，交通也不方便，项目没有核心的商业主体，难以吸引人流。

　　这个项目正如行内人士分析所言，由于定位错误、无法起到辐射景区服务作用。与旅游电商和传统旅行社相比，御金街没有售票优势；尽管位于高速出口旁边，却也并非游客到清远旅游的必经之路；受到电商发展的冲击，以及旅游客户群（主要是珠三角）的限制，御金街的购物功能并不突出。加上周边没有相关配套支撑，或者说它没有带动周边发展起来，最终成了孤立的“空城”。

　　项目的出路或在于旅游本身，强调体验功能，包括酒店、餐饮、休闲体验项目等。因为酒店对公共交通配套的要求没有那么高，但对娱乐饮食的带动作用比较大，建议通过改内部结构，充分利用场地，整合资源，从而盘活这个场地。

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　　汇博美居变身城市综合体

　　事件：2006年5月，汇博美居正式营业。清远有了第一家现代化大型专业装饰建材卖场，一时成为商家理想的聚居地及消费者一站式购齐家装建材的首选场所。如今这个曾繁华鼎盛的粤北地区首个建材“航母”正被娱乐、休闲、健康类业态所替代；这个曾被商家看好的成熟建材商圈出租率曾一度高达99%，到如今建材类行业经营面积仅剩下10%。

　　从2011年开始，场内商家陆续撤离，汇博美居广场探索转型之路，在业态上做出调整，不再以家居建材广场定位，而是趋向城市综合体类的商业业态，主要包括餐饮、娱乐、休闲、健康类。目前汇博美居已有酒吧4家、KTV两家、茶楼两家以及餐饮、保健、沐足等商家的进驻。该场也顺应市场需求，根据空置面积及业态需求调整，进行针对性的招商。未来，还有射箭、壁球等健康娱乐的项目进驻。

　　点评：从桥北路封路、同行竞争到大环境急转直下，汇博美居卖场的转型契合了一些内外因素，业态转型更是经历了从被动的无奈到主动的探索。

　　尽管汇博美居广场根植于清远家居建材市场发源地桥北路，但从2009年开始，一些新卖场崛起，以更大的体量、更优惠的租金、更好的硬件配套招揽商户。加上受到大环境影响，房子卖不动，蛋糕就这么大，再细分也只是占额不同而已，有限的收益仍不足以支撑成本。

　　此次，汇博美居在业态转型上迈出第一步，在一定程度上对投资者和运营商都有借鉴意义。首先，商场掌握了话语权。因为商场自营物业超过八成。尽管该商场临街一些黄金位置的铺位已经出售，返租过程中也遭遇到与不同利益诉求的小业主们反复协商的难题，但毕竟决定商场主流的物业仍掌握在公司手里。这也就意味着掌握了整个场的话语权。

　　对比之下，未来清远其他一些以出售为主的专业市场能否从前几年的免租期中平稳过渡到正式的运营阶段尚未可知。纵观以往一些案例，免租期过后业主要求涨租，商户要求继续优惠，处于中间的运营公司无法协调，最后，商户撤离商场闲置，此前规划的业态也难以为继。从实际案例来看，“自持”占主流的项目在转型中拥有更多话语权。以出售为主的商业物业存在较难协调的矛盾。

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　　新一佳超市名都店结业

　　事件：新一佳超市名都店于2014年12月23日正式结业了。2014年12月22日下午，新一佳超市名都店门口贴起了温馨提示，“公司因业务调整，商场于12月23日结业，19日至22日为清仓打折期。”不少街坊正在超市内挑选商品，结算窗口排起了长龙。

　　旧城名都新一佳超市总部位于深圳，进驻清远已经有12年了。这也是继2012年清远百和超市结业之后，旧城又一家超市结业了。老超市接连结业，引起街坊怀旧。它们见证清远的发展，我们也见证了它由盛到衰的过程。

　　近几年来，清远黄金商业区格局的不断变化，事实上，名都商圈位置已经被边缘化，仅旧城城市广场周围不足两公里的距离内，就有益华超市、大润发超市。新的竞争导致新一佳、百和超市处于低利润经营状态。加之消费观改变、电商冲击等，最终导致老超市结业。

　　点评：从清远百和超市到新一佳超市，老超市接连结业，除了商圈老化、周边停车配套不完善、居住人口减少外，电商冲击也成为压垮老店面的最后一根稻草，清远传统商业正面临挑战。加上，新商业地产都在如火如荼地施工当中，一旦建成开业，势必会对旧商业地产再次形成冲击。面对新的挑战，采取积极的应对态度，又能否逆袭成功，如何打破“一圈兴一圈衰”的局面？

　　业内人士建议，打破同质化，错位经营或是出路。虽然外来超市规模大，但集团化超市也有其诟病，大型超市超过一定权限范围的就要申报、审批，而本土超市决策往往更灵活。但在消费者越来越注重服务和消费环境的时代，传统超市环境相对来说都较外来超市弱，这点应引起传统超市重视。

　　此外，走社区超市路线或精品超市路线等或可避开大超市的锋芒。比如大润发、华润在节庆团购方面很有优势，而传统超市可根据自身特点和市场需求，科学布局，打造利于市民日常消费的购物选择。

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　　清远农副产品批发市场横空出世

　　事件：2014年12月28日，清远农批盛大试业。该市场位于人民三路，占地18万方，商铺1200余间，是清远一站式农副产品批零市场。据介绍，规划有大棚交易区、配备专用停车场、农产品检测检疫中心、物业管理中心、综合服务中心、垃圾废弃物处理中心、物流配送中心、电子商务等专业市场配套；同时引进银行、餐饮业、综合便民店等生活配套服务。业态方面，清远农批将汇聚蔬菜、果品、粮油、活禽、调料、干货等全系列产品。

　　点评：目前清远农副产品市场，无不显现出盲目、混乱的业态，不仅没有完善的配套设施，更没有科学的管理方法。三鸟蔬菜批发市场脏、乱、差、旧；三角肉菜零售市场、松岗肉菜零售市场规模小、种类少。在这样的大背景下，清远农批的出现，不仅是民众生活的诉求，更是市场发展的需要。

　　目前，全球农批市场有三种主流模式：以美国、加拿大为代表的北美模式，以荷兰、法国为代表的欧洲模式，以日本、韩国和台湾为代表的东亚模式。北美农批市场作为农产品流通辅助场所存在；欧洲农批市场则享受政府倾力支持，农民组织入股，更像大超市，配套齐全，物美价廉；东亚农批市场几乎是作为政府机构存在，制度极其完善，公益属性浓厚。

　　我国的农批行业则比较独特，企业办市场，市场企业化，星罗棋布，缺乏规划和监管，恶性竞争普遍存在，大市场坐地涨租的现象屡见报端。因此，清远农批市场在后续运营中，如何打破监管、恶性竞争、坐地涨租等问题，仍有待考验。

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　　新城商业航母时代广场亮相

　　事件：2014年10月1日上午，位于清远市人民一路和静福路交汇处的时代广场营销中心人头涌涌，现场热闹非凡。在这个举国欢庆的日子，时代广场营销中心迎来了盛大的开放典礼。城市广场开发商清远顺盈置业有限公司厚积薄发，在人民一路与静福路的交汇处，再建城市新中心，打造了这一总建面近40万的商业航母。

　　据了解，该项目为集商业、居住、酒店、娱乐、餐饮、购物、旅游、商业、办公于一体的全时空体验城市综合体，从品牌购物、潮流娱乐到特色餐饮、商务办公，应有尽有，是全客层、全业态、全天候的体验式综合体。

　　点评：经营环境落后的赢之城商业中心已经无法满足日益增长的消费需求。随城市的扩容提质，新城片区商业扩容已成必然趋势。最近两年来，以购物、娱乐、餐饮、写字楼为一体的商业综合体势头正劲，未来两到三年或将有5个大型商业综合体推出市面，其中包括时代广场、樵顺广场、胜利国际金融中心、北江城、卧龙新天地等。

　　时代广场将担当革新清远新消费模式的重任，届时新的购物业态将首现清远，例如十几万平方米的大型购物中心，更有清远迄今为止最高的180米、40层五星级酒店，它不仅是清远的标志性商业建筑，更率先引进儿童体验中心、首创大型“海洋馆”主题乐园、最大规模文化教育基地等全体验式业态。它的建成将引领清远商业格局以及市民消费水平的崛起。将完善及提升清远的城市功能，助力清远商业发展。

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　　洋快餐加速扩张 清远餐饮业竞争加剧

　　洋快餐加速扩张 清远餐饮业竞争加剧

　　事件：2014年10月，清远新城第一家某洋快餐汽车餐厅正式入驻万科华府。12月底，该汽车餐厅再进驻城市花园。另外，该店还将进驻广清大道云山诗意。洋快餐密集布局可见一斑。

　　而汽车快餐进驻社区，让业主每天可以随心情品味最新的缤纷美食，感受其贴心服务，随时享受完美的就餐体验。如果上班赶时间，还可以不下车，三分钟内拿到美食。此举让本来就竞争激烈的清远餐饮市场“掀起千层浪”。

　　点评：汽车餐厅迅猛发展，离不开生活水平的提高、汽车拥有量的增加，以及生活节奏的加快。而且，传统餐厅只能吸引500米内的步行顾客，汽车餐厅能辐射3.5公里商圈里驾车到店的顾客，潜在客户数量大为增长。

　　随着汽车保有量的增加，为有车一族提供方便的汽车餐厅模式将给餐饮服务业带来更大活力。对中式快餐而言，怎么样在未来创出自己的汽车餐厅模式，依然需要积极探索。一是产品要适合汽车餐厅的销售，适合在汽车里消费；第二，在生产上一定要标准化、规范化，在管理上要简单化、信息化、全速提高，这些都是对现有中式快餐进入汽车餐饮业在技术上的一些挑战。

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　　沃尔玛购物广场进驻清远

　　事件：2014年12月12日，清远市城乡规划局网站对沃尔玛购物广场规划进行了批后公示，进入动工阶段。根据方案，沃尔玛广场西南靠中山公园，总用地面积2.45万平方米，相当于3.4个标准足球场。整个项目由2栋4层商场、1栋21层和一栋17层的公寓楼组成，另设一层为地下室。四层商场设有6个电影放映室，可同时容纳456人观看；有意思的是，屋顶设有露天休闲咖啡厅、休闲茶室和屋顶花园，可供市民欣赏城市景观。

　　点评：沃尔玛将进驻清远的消息早已甚嚣尘上，市民对大型超市的渴望也不言于表。超市、百货及电影院等大商家的档次及规模体现了一个城市的商贸文化发展水平，清远目前已进入城市发展的快车道，但知名大商家稀少，较为知名的品牌只有规模不大的华润万家及益华百货。相比佛山、中山及东莞等珠三角地区级城市，甚至有沃尔玛进驻的英德，清远商业中心的商家档次、规模、数量有较大的差距。

　　由于目前旧城商圈成熟，许多人形成了到旧城购物消费的习惯，为追求聚集效应，大超市扎堆。早期旧城商业中心主要集中在以城市广场为中心范围内，商业总规模预估有30多万平方米，2012年总建筑面积达10万平方米的锦绣清城重新开业，现在附近又有一个占地约2.5万平方米的商业项目。

　　但随着城市发展，旧城面临着新的城市问题。旧城是经过数十年数百年发展而成的老城区，街道狭窄，拥挤不堪，人流承载量面临极限，沃尔玛进驻加大竞争，消费人流量更大，这对本来就易拥堵的周边交通状况或将面临更大挑战。

(来源:南方日报)