清远旧城改造项目为何现经营“冰火”两重天？

　　与城市广场仅一墙之隔的金来来商场，二楼空置商铺较多。个别已撤场档主甚至打出广告亏本转让铺位。

　　南方日报记者 曾亮超 摄

　　时间追溯到2012年，那一年，在清远商圈的蓝图上，一个个老的商业项目开启了轰轰烈烈的改造升级之路，且大都汇集在清远传统的商业腹地——旧城。

　　那一年，位于北门街约400套的红场购物天堂（现更名为金来来商场）升级改造并开始招租运营，屈臣氏、黄上煌等品牌入驻；与之一路之隔的铜锣湾广场据说被香港一企业承接重新装修和招商；闲置了多年的15万平方米的锦绣清城在大润发进驻的强心针下得以复活；兴华广场则更早于2011年整装待发，正式对外招商。

　　2年后的今天，当年那些希望重整旗鼓的老商业项目究竟如何？记者带着疑问再次走访了这些经历改造升级后的城市商业体。

　　●采写：南方日报记者 韩玫 统筹：陈步上

　　旧改项目经营“冰火”两重天

　　业内有句话叫“隔街死”，用以形容这些商业项目的改造现状或许并不为过。

　　金来来商场位于北门街，与城市广场仅一墙之隔，属于清远的商业黄金路段。记者现场看到，一楼大部分商铺已经租出，经营的产品包括休闲产品、金饰、手机配件、鞋包皮具、服饰、化妆品等，沿街商铺人气较旺。二楼也以服饰为主，但空置商铺较多；三楼全部空置，并已关停电梯。商场人员告诉记者，曾经引进的黄上煌餐饮已撤离，而曾作为金来来商场的明星品牌——一楼的屈臣氏以停电为由，没有营业。

　　临近北门街、总经营规模达8100平方米的铜锣湾广场则大量空置，记者发现仅有18家商铺在正常营业，而且大部分正在营业的商铺都贴上了清仓甩卖、旺铺出租的字眼。从一楼通往三楼的电梯已停止运行，电梯上积了一层厚厚的灰尘，三楼仅有一个大型儿童游乐场所，其他均为空铺。一美甲店的老板告诉记者，该商场原本2012年底正式开业，然而由于达不到招商要求至今未对外宣称开业。而且商场的经营者资金断裂，近期还出现了物业持有者清铺事件。

　　相比之下，同一地段的另两个改造项目却是另一番景象。

　　与城市广场新翼隔街相望的兴华广场，装修新潮时尚，人流量较大，目测一至三层几乎没有空铺，一楼多以服饰、鞋、饰品、化妆品为主。二、三楼延续一楼业态，加入小部分餐饮。记者在现场看到商场管理较规范，请假商铺有假条，且经常能看见商场管理员巡场。据悉，正在招商的四楼面积约2500平方米，主打以服饰和特色餐饮为主的欧美风格，目前已陆续有商家进驻。

　　另一厢，在大润发的带动下，近两年重新装修招商面市后的锦绣清城整体人气较旺，尤其是主打休闲购物的一楼和以餐饮、娱乐为主的三楼，目前大部分商铺已成功招商运营。

　　商铺租金从8000元降到1600元

　　金来来商场一位急于转让的商铺店主告诉记者，该商场前两年被一家新的运营公司承包下来，商铺统一由新运营公司对外招租、招商，租约共10年。商场刚开业时商铺几乎全租满，但不到一年时间商户却陆续开始撤离。

　　随着商户的不断撤离，原本坚挺的租金价格开始下降。今年初首次开始租金可享八折优惠，“五一”之前开始第二次打折，可享六折。“我和运营公司签署的合同押金8000元，现5000元转让，原价2400元，现打6折，租金每月只需1600元。”上述商铺店主表示为了成功转让，还可以附加赠送6个价值60元/个的灯。

　　该店主还透露临铺的几个老板都在其它商场有铺面，目前已将重心转到其它商场。“现在商场人气不旺，生意不好做，当初我们开始的租金比较高，许多商户承担不起，只能及早撤离。其实做这样的商场，一开始租金没有这么高，许多商家就不会走。一旦商户陆续撤离，局面就难收拾。商户减少，人流自然也会受到影响，这是一个恶性循环。”该店主如是分析商场经营困境，对此，另一位已撤离该场的店主认为，该商场的经营现状与当初规划早已背道而驰。

　　与北门街相邻的的铜锣湾广场，近期则因原物业持有者清远市韶星物业发展有限公司（以下简称“韶星物业”）的清铺事件而闹得沸沸扬扬。

　　作为第一批进驻的商户，某美甲店老板告诉记者，清铺事件是铜锣湾广场现在的经营者置业18集团控股拖欠韶星物业六个月的租金引起的。加上商场惨淡经营，经营者的招商政策和优惠力度不断改变，“对我们第一批商户进驻要求非常高，不是品牌不给进，当时租两年免半年租金，电费和管理费另算。现在商铺租不出去，套餐不仅免租期限延长，而且租金减少，还包电费和物业管理费。”

　　记者在清远铜锣湾广场现场看到，该招商办公室大门紧闭，整个商场只有3位保洁员和保安在工作。

　　■纵深

　　项目错过了市场最佳培育期

　　到底是什么原因造成了这些曾经轰轰烈烈开业的商业项目，今天面临草草收尾的结局？

　　铜锣湾广场经营者置业18集团负责人陈先生认为，自身运作中最大的问题是现有的资金已无法支撑商场庞大的运营成本。据介绍，当时接手商场时与韶星物业签订了19年多的租约，整个租金加上装修费用高达2000万元左右。在夏天用电高峰期，商场每个月的水电费和人工费用高达8、9万元，现在冬天也需要3万元左右，在高峰期加上租金，一个月去到20万元左右的成本。这让商场连保持基本的运营都步履维艰，资金运作出现了困难。

　　多个商户老板也承认没有缴纳管理费和电费。但他们认为这不是最主要原因，而是经营者招商与资金本身的缘故。按照上述美甲店老板说法，“最主要的是经营者招商问题，前期投入太大，但现在商铺租不出去，资金回笼不了。我们18家商户也养不活这么大的商场。”

　　对此，陈先生坦承，清远铜锣湾广场是置业18集团控股在清远发展的第一个项目，他本人对于商场改造升级并没有太多的经验。在连换了2批招商团队仍不见起色后，他曾将希望寄予在招到一个或者几个好的、大的品牌上，或寻求一个有实力的合作伙伴共同经营，以求让清远铜锣湾尽快度过市场培育期，走上正道。然而“和奥特莱斯谈了一个月，原本已达成共识，最后对方突然放弃。”这让陈先生措手不及，失了分寸，导致今天的局面。

　　对于上述商场遭遇的困境，一些商业运营者认为，商场前期规划定位和招商时的招商条件不吻合，没有充分考虑到商业广场运营中前期的市场培育期实际情况。

　　“商场首次招商时对业态、租金等优惠政策的制定，会对商场过渡市场培育期的时间、效果产生直接影响。”曾在珠三角和清远操盘过多个旧商业改造项目的帮德实业董事长杜雄斌认为，如果经营家是有能力的，可以适当降低标准，至少有3年的培育期，先把市场氛围做出来，和商户共度难关。如果招商门槛太高，将大量商户拒之门外，也就失去了最佳的经营时间，则是得不偿失。

　　杜雄斌表示错过了市场培育期，商业项目运营容易陷入商户撤离、越招商越招不到的恶性循环中。“如果一开始就实行相对低租金的方式出租商铺，对商户形成一定的吸引力，商场才可以根据自己的意向进行业态布局，待商铺全部出租后，再通过营销策略汇聚人气。只有当商场走过市场培育期，拥有一定市场基础后，才开始进入盈利模式。”

　　■观点

　　电商与区域商业体

　　分薄清远市场蛋糕

　　“大环境现在最大的影响是电商，电商做的是去中间化，传统的销售渠道中，店铺是代表信息的收集、发布和物流，厂家的产品是无法直接对接到消费者，厂家对接的是点，店铺对的是面，自从互联网出来以后，就把这两个优势给打破了，网购分流了商业体相当份额的客流。”杜雄斌表示，网购的出现让商业体变得很难做，商业体萎缩已是必然趋势。

　　铜锣湾广场负责人陈先生告诉记者，鉴于当时的困境，他与奥特莱斯谈项目时，自己给出了非常优惠的条件，对方依旧在关键时刻爽约，但他也能理解，他认为“现在整个商业体都非常难做，尤其是与网购相冲的产业”。

　　杜雄斌还认为，区域商业体的增加分薄了蛋糕。当前清远商业地产过热，商业项目过多，开发商忽略了商业规模与消化率的问题。加上受到大环境影响，供需失衡，商业体的增加愈加分薄了蛋糕，必然出现僧多粥少的情况。

(来源:南方日报)