村企合作，建房还是建新农村？

　　热播电影《窃听风云3》由财团出招抢农民地权开发房地产展开了剧情,香港新界版本的“村企合作”引发观影热潮，也引起了现实中对于村企合作的深思。

　　2007年初，惠州提出“村企合作共建新农村”。直至近年来，村企合作方式由多样化逐渐演变成合作开发房地产的单一开发模式。

　　进入2014年，村企合作模式不断被提起并非在政府“三农”会议中，而是在惠州市公共资源交易中心土地挂牌交易中。以惠城区土地交易市场为例，2014年东江新城和河南岸几个地块的挂牌交易，开发的前提是采取村企合作开发模式。

　　在村企合作开发房地产模式中，农村、农民、企业能否共赢？合作有没有存在法外之地？放在整个市级层面，如何统筹实现农民受益面最广？

　　上述问题也是检验村企合作的房地产开发模式能否最终实现村企合作、推动社会主义新农村建设的关键所在。

　　统筹：李春江

　　撰文：南方日报见习记者 张峰 王彪

　　签订协议要做通每户农民的工作

　　《窃听风云3》由财团出招抢农民地权开发房地产展开了剧情，最后因利益纠纷导致流血事件、项目流产。围绕土地利益，如何在合作的基础上实现企业和农村、农民的共赢？

　　“需要从每一户农民、每一个家庭谈起，把工作做通才能签订最终的合作协议。”一直受困“华轩居事件”的华轩置业李惠雄说，房地产进行村企合作面临着极大的风险，通过村企合作的方式拿地，工作量非常大，手续办理复杂，运作周期长，自身无法把控，很容易让企业陷入进退两难的局面。

　　采取村企合作方式进行房地产开发，实际上是将政府征地过程中考虑到村民收益而划定的回拨地归集起来进行房地产开发。据《惠州市加强建设项目征地拆迁管理规定》中对于村民自留地的规定，留用地按新征土地面积的10%计算，其中工商用地占8%、住宅用地占2%。

　　2012年底拍得香榭广场地块，目前已进入销售周期的国兆·香榭广场总经理张兆富指出，村企合作的方式开发其实在拿地之前已经经过很长的协议周期。各级部门的审批手续办理下来也需要较长的时间，在这个周期内，企业关于项目的相关规划和建筑方案已经做好，有的甚至连承建商和供应商也签好，就等着地块一拿下就马上开工。“真的等不急。”张兆富说。

　　尽管合作双方有各种诉求，但惠州从法律和法规上保障实现各种诉求的有效表达，避免《窃听风云3》中出现的各类恶性事件。

　　2009年初，惠城区政府印发《惠城区农村自留工商和住宅建设用地使用管理暂行办法》通知，进一步规范了农村自留地合作开发形式，对于村企合作开发过程中的物业分配方式、合作方式等作出具体规范。

　　“村企合作开发程序要比招拍挂市场复杂是肯定的，涉及到村民小组各个村民的集体意见，以及土地使用属性，必须经过各级部门的严格把关。”市国土资源局城区分局用地股股长张蔚忠指出，由于很多涉足村企合作的企业此前并无开发经验，村民小组此前也无合作开发经验，在双方都不清楚相关流程的情况下，难以加快手续的办理。

　　村级公共资源交易中心平台阳光交易

　　2014年3月，河南岸冷水坑新旧村长大打出手，冲突起因于村民会议讨论的主题：前任村长签订的一桩涉及2万多平方米的集体土地开发合同。

　　据记者调查，此前媒体报道的惠城区河南岸冷水坑村村委会议村民被打事件，与该村村民自留地联合企业开发事件有关。据市国土资源局《关于对河南岸办事处冷水坑村民工商留用地规划选址的函》，2005年至今，市政府共征收河南岸办事处冷水坑村委会668.637亩集体土地。根据《惠城区征地补偿暂行规定》和《惠州市加强建设项目征地拆迁管理规定》有关规定，共需安排66.8637亩留用地给冷水坑村委会，其中：禾联村小组32.4875亩、楼下村小组6.442亩、上坑村小组2.071亩、沈屋村小组15.5862亩、企岭村小组10.277亩。然而，在具体的村企合作协议中却仅有16273平方米土地公示，尚不足政府回拨地块中一个村小组（禾联村小组）的回拨地大小。

　　对于此事，冷水坑新任村长刘振科三缄其口。他表示，由于没有操作具体的村企合作事项，不清楚自留地情况。

　　在实施过程中，由于过程复杂，村民信息不对等，如何避免出现中饱私囊的情况？如何实现企业与村集体的合作收益覆盖村民？

　　“村企合作开发模式对村民来说实际上是生计保障，也可以看做是让村民享受城市现代化发展的福利举措。”市国土资源局办公室主任刁富强表示，根据《惠州市拆迁补偿条例》，在国土部门的征地过程中，为保障被征地村民的生计，在政府征用地中划拨10%的土地作为村民的自留用地。相比起来，以往宅基地建设收益有限，引入企业共建开发可使经济收益大幅增加。

　　然而，通过村企合作的开发形式，引入企业合作开发，按“城区自留地管理办法”以及双方约定的合作方式，取得一定的住宅物业和商业物业，实现增值和村集体长期分红收益。

　　对于这一点，张蔚忠表示，村企合作的开发模式涉及到的程序和利益主体复杂，在之前各项规定并不完善的情况下，确实有不规范的情况，未来会逐渐杜绝。他说，小金口公共资源交易平台模式的出现，实现了村一级、街道一级的资产交易通过公共平台透明交易，杜绝了私下交易危害村民集体利益的情况出现。

　　2013年初，惠城区政府出台《关于建立镇（街道）公共资源交易中心的实施方案》，要求各镇（街道）原则上建立公共资源交易中心，确定了“中心镇全部建立公共资源交易所，其他镇纳入县交易中心或中心镇交易所交易”的改革原则。

　　市纪委有关负责人在此前受访时表示，近年来，随着城镇化和新农村建设步伐加快，乡镇、农村的基础设施建设项目以及集体土地的合作开发日益增多，一些公共资源没有采取市场化的配置方式，交易不透明，竞争不充分，不仅未能增收节支，甚至出现奢侈浪费、损公肥私等问题。

　　2013年6月底，全市16个中心镇全部建成公共资源交易中心。随后，惠阳、惠东的其他16个乡镇均建立了交易中心。今年6月底前，系统终端将覆盖全市所有乡镇。镇级公共资源交易中心将农村产权出让、集体资产出租等纳入交易范围，推动实现村企合作交易公开、公正、规范运行。

　　专

　　家

　　访

　　谈

　　广东省城乡规划设计研究院总规划师马向明：

　　土地“股份化”

　　可加快项目推进

　　村企合作的推进不可能很快，因为农民失去了赖以生存的土地，而土地是让农民觉得最踏实、最有依靠感的资源。

　　上世纪八九十年代，类似村企合作的项目发展比较快，因为是采取土地租给企业的方式，土地本身还掌控在农民手里。现在的村企合作，只有转为国有土地才能进入市场，牵涉土地产权交割，需要农民让度土地本身，而土地资产是非常保值的，现金或其他形式的补偿则存在一定的风险性。此外，目前农村的重大决策往往需要全部村民参与，决策时间更长。开发商可以通过合理运作示范项目，一步步取得农民信任。但如此一来，完成一个循环可能要三五年。

　　解决之道是，将邻近地块加以整合打包，以某种方式交托给代理人，农民占有的不再是一块具体的土地，而是整体土地中的股份。理由是：要让一个人或一个村一次性把土地全部卖完，顾虑肯定更大，但拿出一半来决策就比较容易。比如打包整合5平方公里的土地，每个农民按照原本自己的土地面积占有相应股份，如果这个地块转让出1平方公里，没有农民会因此丧失全部土地，而是仍保留有剩下4平方公里中自己的股份。

　　按照这样的方式，由打包后的土地管理者和开发商协商合作会很简单，推进也会很快。但如何将土地整合打包会比较困难，这需要打包后的土地管理者比较有公信力，这方面政府可以加以引导。

　　业

　　内

　　声

　　音

　　金宝集团营销总监余鹤皋：政府应发挥更大主导作用

　　金宝集团营销总监余鹤皋表示，不能保证相关利益方的合理收益是村企合作未能取得预期进展的主要原因。2003年，水口片区有一个区块被按照9元/平方米转让给某房产企业，价格超低，难免让邻近村民对“村企合作”产生顾虑。

　　这种顾虑反映在实际操作中不利于项目推进中手续冗杂问题的解决。手续简化对政府和开发商或许都是好事，但对于老百姓来说，任何简化都不能影响其自身利益。村企合作面临的两大问题是资金投入不足和政府主导不足，前者可以通过企业投入解决，后者则需政府以让利于民的心态，作为组织者和解决者而非普通参与者，发挥主导作用，说服开发商和村民以双方均能接受的方式合作。

　　隆生品牌总监吴景华：推进关键在于实现各取所需

　　隆生品牌总监吴景华认为，村企合作需要有资质的开发商，更需要有实力的企业，否则很可能半途搁浅，特别是要对前期与村民谈判有充分准备。村企合作涉及不同利益方，各自诉求不同，要想实现项目推进，前提是村民和企业双方达到双赢，实现各取所需。

　　合作的方式不仅只有房产开发，有一些区块适合工业用地。像顺德的很多工厂采取土地入股、村民分红的方式，村民收益丰厚。

　　惠州中城嘉信地产总经理杨锦斌：村企合作更多是市场行为

　　对于政府在村企合作中的作用，惠州中城嘉信地产总经理杨锦斌表示，政府能够推进是好事，但主导力量要弱一些。

　　对于村企合作项目，大多数情况下，开发商不是和每一个村民协商，而是与村委会或村民代表进行谈判。相比之下，“三旧”改造项目因涉及房屋拆迁补偿问题，政府主导性更强。很多村企合作项目处于主城区周边，集体农用土地的建成物相对较少，涉及的拆迁补偿谈判也少一些。

　　但每个区域、每个区块的土地性质、区位优势不同，涉及的利益主体更是复杂，具体到每一个项目，由开发商和村民作为利益主体，自主谈判就好，大的布局还是政府去做指导，但参与度不宜过高，像引入实力较强的企业参与更有利于村民的选择。

　　今后，惠州主城区的地块越来越少，必然向周边区域，如金山湖、水口、仲恺等发展，村企合作的项目将有增无减。

　　链

　　接

　　2014年六大村企合作方式挂牌地块

　　2月17日 惠州富辰实业以6565万元拍得河南岸39号小区HNA39-5-01-01地块，该地块采用村企合作方式共建，地块划拨土地使用权权益价格为9653万元，由竞得人直接以实物形式支付给村委会建筑面积28121平方米（其中商业面积4000平方米）的物业。

　　2月28日 隆生地产通过村企合作方式拿下桥东文头岭DJXC-35-01地块，地块划拨土地使用权权益价格为15151万元，由竞得人直接以实物形式支付给村委会建筑面积32500平方米（其中商业面积5833平方米）的物业。

　　4月2日和18日 三联金洲公司和鸿宏实业分别拿下三栋镇上洞村书房下南部新城17-04地块和惠州市河南岸36号小区，开发模式均采取村企合作方式。

　　4月16日 景富地产拿下河南岸14号小区HNA14-10-02地块，该地块采用村企合作方式共建，划拨土地使用权权益价格为1915万元，由竞得人直接以实物形式支付给村小组建筑面积8980平方米（其中商业180平方米）的物业。

　　6月13日 编号为GP2014-16的江北西区18号小区地块挂牌，土地面积16178平方米，起始价1492万元，该地块采用村企合作方式共建，地块划拨土地使用权权益价格为2200.09万元，由竞得人直接以实物形式支付给村委会建筑面积18000平方米（其中商业面积8000平方米）的物业。

　　6月19日 编号为GP2014-17的惠州市江北33号小区B02-06挂牌，土地面积12524平方米，起始价2015万元。该地块采用村企合作方式共建，划拨土地使用权权益价格为2985万元，由竞得人直接以实物形式支付给村委会建筑面积15341.9平方米（其中商业面积2166.5平方米）的物业。

　　记

　　者

　　观

　　察

　　莫让村企合作陷入房地产开发单一模式

　　2007年初，惠州市委、市政府开创性地提出“村企合作共建新农村”的发展策略。据媒体报道，2007年初，市委、市政府创造性地做出在全市开展村企合作共建新农村的决策部署，共有100个企业参与帮扶该市100个农村示范点建设新农村。

　　在惠州“村企合作”元年，村企双方意向合作项目金额超过1亿元，实际投入超过4000万元。一大批诸如房地产项目开发、农村公路硬底化、农村危房改造、农村饮水解困等新农村建设工程在企业支持下得以加速推进。

　　然而，曾经的“村企合作”盛景并未延续。多年过去，“村企合作”的发展模式并未开枝散叶，而是逐渐显露出疲态。

　　在2007年推出“村企合作”发展模式的发展目标是实现观念转变、生产发展、收入增加、村容改变。如今，企业和农村无偿支助和帮扶的项目停滞不前，更多的村企合作新项目让位于房地产开发的单一合作模式。

　　近年来，“村企合作”不再重复出现在政府的“三公”会议中，而是以城市国土土地挂牌交易的一种开发模式广为人知。据惠城国土局统计，从2013年1月至今年5月，惠城挂牌成交地块32宗，采用村企合作方式挂牌出让地块达6宗，面积16万余平方米，占城区挂牌交易总地块数的18.8%。

　　“村企合作”开始逐渐沦为单一的房地产合作开发模式。尽管主管该项工作的城区国土局负责人表示，由于村企合作进行房地产开发利润收益高，造成村企合作共建模式往房地产市场聚集。

　　尽管越来越倾向于房地产市场的村企合作模式吸引大量企业投资带动农村集体发展，但其造成的弊端也非常明显。首先在区域覆盖上，由于房地产开发对区位的要求较高，村企合作被局限在城郊或新城区村集体，真正亟需政策扶持的偏远农村和山村却无法覆盖；其次，由于房产物业具有长期性，尽管村民短期内可以得到丰厚的收益，但无法保障村民的长久收益，失地农民何去何从也是问题。此外，由于当前开发模式不完善，政府没有形成完善的监管体系，信息不对等导致村民权益受到侵害，产生社会矛盾。

　　对于这些问题，不能幻想企业在开发过程中严于律己，而是需要政府相关部门不断完善监管体系。

　　在“村企合作”建设模式下，不能局限于房地产开发这种小范围内的合作方式，而是要引导社会资金进入落后的偏远村落，推进新农村的全面建设。此外，针对房地产开发中的“村企合作”，相关部门应该完善监管，对企业和村委的合作方式严格把关，及时倾听民意，杜绝村民权益受损情况的出现。

(来源:南方日报)