降价甩货：镇街楼市的低谷抉择

图表：吴颖岚

　　楼市继续下行。国家统计局日前发布5月份70个大中城市房价变动情况，与上月相比，全国70个大中城市中，一手楼和二手楼价格下降的城市达到35个，其中北上广深四大一线城市当中，上海和深圳环比下跌，广州环比持平，仅北京还在上涨，深圳更是23个月来环比首次下跌。同比涨幅方面，北上广深今年来涨幅逐月下跌，5月份除了上海外，北京、广州、深圳均跌破10%。

　　佛山房价同步下降。根据相关行业数据统计，截至目前，2014年上半年佛山五区在售楼盘中，有约70个楼盘出现不同程度的降价，最高降幅达30%。其中，超过六成以上楼盘分布在佛山各大镇街。

　　“除了降价 别无选择”

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　　“除了降价 别无选择”

　　这一轮降价风潮中，季华路多个楼盘打出“9”字头。相比之下，佛山各镇街的价格洼地效应正逐渐减弱。

　　“在当前市场环境下，开发商没有别的选择，只能降价”，长信地产营销中心总经理徐伟钊如是说，尤其是原本就依靠外来购房者的镇街楼盘，没有大幅度的降价，很难吸引到外地购房者。

　　佛山楼市持续低迷，根据佛山市住房和城乡建设管理局公布的数据，今年5月份佛山一手房交易总量为52.2万平方米，环比4月下降约30%。行业人士分析认为，楼市形势不明朗之际，购房者的观望情绪会继续加重，这也是导致“红五月”不红的主要原因。

　　目前，各镇街不少楼盘纷纷开展降价拉客策略。钜隆房产透露，本月底或下月初，罗村风度花园将推出新货，届时，会有大量“5”字头单位进入市场。而据了解，在此之前，钜隆罗村风度花园销售均价超过7000元/平方米。

　　在南海大沥，保利地产领衔降价，位于广佛商贸城附近的保利中央公馆现价约为8000元-9000元/平方米，与去年底相比，该价格降幅超过20%。同样降幅超过20%的还有里水的中信金山湾、西樵的滨城珑湾、顺德区乐从雅居乐花园等。

　　降价是否一定能够带动镇街楼盘热销？上个月，罗村长信银湾推出一批“4”字头单位，成交数十套。

　　然而，龙光地产营销经理曾小健对此持保留意见，“市场向来买涨不买跌，降价往往只会助长购房者的观望情绪”。相比于降价，龙光地产更倾向于推出其他方式的优惠，比如“一成首付”等，目前，多种营销方式在罗村龙光君悦龙庭和南庄龙光水悦龙湾推出。

　　曾小健认为，当地产市场大环境不理想的时候，开发商能做的就是抓紧时间不断提升自己，从产品品质等多个方面取得突破，以备再战。

　　“心理距离”大于“实际距离”

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　　“心理距离”大于“实际距离”

　　随着交通路网的便捷，从禅桂中心区到各个镇街的实际距离正在缩短。从禅城季华路15分钟可直达南庄，沿桂丹路或海八路20分钟内便可以从禅桂中心城区到达罗村，大沥、里水等镇街基本上与禅桂中心城区在30分钟生活圈之内。

　　但将这种实际距离换算成心理距离的时候，这一距离往往会被拉长放大。钜隆房产副经理郭敏告诉记者，前段时间钜隆罗村风度花园项目在禅城东方广场参加一场房展会，为数不少的参观者一听说该楼盘在罗村时候的第一反应都是“啊？罗村？好远啊！”。这一认识让郭敏颇感无奈，“这说明罗村距离市民的心理距离还很远”，倘若按照实际距离，也就20-30分钟的车程，“偶尔在禅城堵堵车都会耗半个小时，这一车程其实十分正常”。

　　在较长的心理距离面前，投资客也望而却步。张女士最近想着在逆周期买房，即在楼市低迷的时候地价出手。经过一番比照之后，她最终选择了季华路，放弃了价格便宜超过2000元/平方米的南庄和罗村市场。其理由在于市中心的房子由于周边人口密集，升值更快，更具有投资价值。

　　“如何让购房者对罗村的心理距离缩短，将是未来很长一段时期内罗村市场需要探讨和解决的问题”，郭敏说。

　　■业界声音

　　成本价出售 降无可降？

　　在这一轮镇街楼盘的降价潮中，钜隆房产有些无奈。钜隆房产副经理郭敏透露，即将入市的罗村风度花园新品将以“5”字头发售，对于这一价格，郭敏表示，“这完全是成本价在卖，不能再低了”。

　　据了解，钜隆罗村风度花园拍地楼面地价超过2000元/平方米，倘若按照地产行业惯例加上3000元/平方米的建筑成本的话，那么5000元/平方米的确是成本价出售。

　　但郭敏认为，即使是“5”字头发售，仍然入不敷出，因为房产交易过程中，开发商需要缴纳20%的交易税，这就意味着5000元/平方米的价格组成中有大约1000元/平方米的税要交。

　　实际上，放眼整个罗村，郭敏认为各家开发商都是以成本价在卖房子，甚至是“以地价卖房子”。以罗村最高单价楼盘奥园·公园一号为例，由于该楼盘楼面地价超过4000元/平方米，再加上3000元/平方米的建筑成本，再去掉20%的交易税，即便该楼盘在罗村成功卖到9000元/平方米，照样赚不到钱。

　　至于想通过卖楼维持项目资金的正常周转，郭敏同样认为不可能，“现在银行卡得太紧，我们去年7月的房款，银行现在还没发放”，因此只能靠集团撑着维持项目周转。

　　在严峻的市场环境面前，郭敏认为罗村6000元-7000元/平方米的一手楼市均价已经探底，不能再低，“再低就要亏本了”。

　　但长信地产营销中心总经理徐伟钊对此持不同观点。“价格一定是由市场供求关系决定的，供不应求的时候自然要涨价，但供过于求的时候降价也很正常，谁说开发商在任何阶段都必须是赚钱的呢”。在一个开放的市场环境中，开发商有可能盈利当然就有可能亏本。

　　佛山楼市“冷热不均”

　　广佛交界盘刚需仍旺盛

　　■关注

　　根据世联地产统计数据，佛山楼市近几个月来一直“冷热不均”：禅桂中心城区楼市交易表现惨淡，季华路沿线多个楼盘降价出售月销售量基本不超过20套；同样表现不佳的还有佛山各大镇街楼盘，交易量持续走低，5月份，整个罗村成交一手楼盘277套，远低于去年同期，除此之外，镇街楼盘价格一降再降，上个月底狮山万荟时代“7”字头开盘，远低于原本预期的“8”字头起。

　　但在这一形势下，佛山仍有一片“热土”，那就是广佛交界盘，据统计，5月份广佛交界盘中海锦城逆势而上，销售1000余套单位。随着广佛同城的趋势日益显现，广州楼市调控力度加大，广佛两地房价差距拉大，广佛交界盘成为众多广州人眼中的“香饽饽”。虽然目前楼市走向不明朗，但是记者走访发现，广佛交界盘刚需仍然旺盛，市民购房热情高涨。

　　价格洼地吸引广州来客

　　近日，位于广佛交界处，南海区海八路立交东南侧的纯新盘——万科金域中央正式开放销售中心及样板房。从现场的车牌来看，约有超过五成粤A车牌，据了解，来此项目看房的市民大部分来自广州，以首次置业为主。

　　价格相对较低是广州客考虑佛山置业的重要原因，“除了总价低之外，户型实用、环境舒适、教育成本较低等都在考虑范畴之内”，家在广州荔湾区的刘先生说。

　　尽管马年以来，楼市整体形势不算明朗，但广州客选择佛山置业的热情有增无减。以万达华府为例，其开盘当日去化率达到九成以上，中海锦城数次开盘当日基本售罄。今年3月底，位于南海里水的广佛交界盘长信御景峰首次开盘当天去化率即超过95%；4月底里水广佛交界盘柏悦华府入市，毛坯均价约为8000元/平方米，200多套单位一开盘即卖掉九成。

　　“100万元在广州中心城区买不到一套单身公寓，在广佛交界处却能买一套小三房，且按照目前的价格分析，佛山楼市价格上涨的空间还是很大的，不管是自住还是投资都是不错的选择。”广州知名地产专家韩世同表示。

　　具体到各个项目的广州客占比，平洲富丰新城营销部门相关负责人透露，“几年前富丰新城刚开盘的时候广佛客人的比例为3：7，经过几年的发展，这个比例正好倒过来了”。不单单是平洲，在接近广州的里水、三山等区域，广州客更是普遍超过了五成，有的楼盘甚至达到六成以上，如保利西雅图等项目的广州客占比约为八成。

　　佛山楼盘开始广州“抢客”

　　往来于广佛两地的市民常年能在广佛线地铁站内看到佛山的楼盘广告，但是最近广州地铁1号线和6号线也挂起了佛山楼盘的广告。毋庸置疑，这些都是广佛交界盘，如中海锦城、万科金域中央等位于广东金融高新区内的楼盘。

　　实际上，作为广佛同城第一站的广东金融高新区，凭借其政策利好与区位优势，吸引了保利、中海、万科、招商、万达、佳兆业、创鸿、中铁等品牌房企进驻，成为楼市置业、投资热门区域。而自今年以来，该片区房企纷纷上演抢客大战，到广州开拓客户资源明显增多。

　　地铁站广告牌之外，部分开发商还在五丫口大桥底派发楼书、传单。而随着广东金融高新区内竞争日趋白热化，很多广佛交界盘甚至把广告直接做到广州海珠区和荔湾区等，或者番禺。

　　市场热度之下，广佛交界盘价格见长。“我们的69平方米三房单位特别受广州人欢迎，目前带精装修后价格为11000元/平方米，相比去年11月开盘的9000元/平方米，升了2000元/平方米”，保利西雅图相关负责人证实道。向来受广州辐射的大沥盐步区域的雅居乐御景名门去年年初的售价约10000元/平方米，但到去年年底二手房的售价已经达到12000-14000元/平方米。

　　这一趋势给广佛交界盘信心的同时，也给该片区带来压力。当前，广州番禺、花都等边缘区域楼盘纷纷降价，广佛交界盘的价格洼地效应正逐渐减弱，“这在一定程度上会给佛山地区内广佛交界盘的销售带来影响和困扰”。

　　下周五到华南国际金融中心

　　领略“艺术范儿”

　　南方日报讯 （记者/李晓玲）郭怡孮、李魁正、郭石夫、龙瑞、潘公凯……30多位知名艺术家的近600幅画作登陆佛山。由文化部文化月刊社等主办、广东金融高新技术服务区管理委员会承办的“第二届经典与风范——当代值得关注的艺术家邀请展”，将于本月27日在华南国际金融中心揭幕，艺术展为期5天，至7月1日闭幕。

　　主办方介绍，本次展览特邀当代具有独到学术观点和创新思维的艺术家参展，展出的作品较为全面地体现了近年来中国美术创作方面的新探索和新成果，也将为广大艺术爱好者和艺术品收藏投资机构及个人提供权威、全新的专业信息和参考依据。

　　据悉，目前，中国文化传媒集团《文化月刊》华南中心、“广东泛珠城市文化研究发展中心”、“中国文化传媒集团中传文化财富研究院”等均已落户华南国际金融中心。此外，华南国际金融中心还将与国内顶级的文化、金融机构合作，打造艺术品网上交易平台，建立艺术品价格指数，推动艺术品的网络交流、展示、拍卖，并建立艺术品保真体系，系统化地解决艺术品的收藏、评估、授权、认证、交易、质押、托管等流程，创新艺术品发展模式，建立文化产业基金，推动艺术品交流交易市场向健康的方向发展。

　　本版统筹/撰文 南方日报记者 南盼（除署名外）

(来源:南方日报)