集团化经营 促社区转型

　　6月6日早上，虽然下着濛濛小雨，却丝毫没有影响到位于宝安福永汽车站南侧的怀德广场项目工地的建设热情。巨大的工地上，项目地基结构已建雏形，建设工人在埋头辛苦劳作，挖掘机则在工地上轰鸣作响。

　　怀德广场是宝安区福永街道怀德社区集团投资建设的城市综合体。值得关注的是，怀德广场并非由深圳的地产商来建设，而是由怀德社区成立自己的房地产开发公司，并以百万年薪从万科挖来高端人才，对社区土地进行开发，怀德社区由此成为宝安股份公司改革的示范样本。

　　而在成立房地产公司后，为了组建专业队伍规划商业业态，扩大项目知名度，怀德社区又于近期成立了商业管理公司，并正在筹划成立广告传媒公司。“我们希望以社区股份公司为总部，下设不同的分公司，形成房地产开发、物业经营、房地产金融三项并举的综合性开发模式，开创出一个社区股份公司开发利用社区土地的新模式。”怀德社区股份公司负责人对记者表示。

　　成立房产公司主导社区项目建设

　　怀德社区位于福永街道中心区，土地资源储备较为丰富，拥有100多万平方米的待开发用地，其中2平方公里为可建设用地。为了社区利益最大化，针对辖区保有的2平方公里可建设用地，怀德社区成立了自己的房地产开发公司—深圳市怀德房地产开发有限公司，并以百万年薪从万科挖来专业高端人才，对社区土地进行开发建设。

　　怀德广场就是怀德房地产开发有限公司的第一个项目。怀德广场项目位于107国道福永段以西，福永汽车站南侧，总建筑面积24万平方米，总投资8亿元，拟建地上建筑26层，地下3层，是规划中的深圳大空港片区最大的城市综合体，计划今年12月份项目预售，2016年交付使用。

　　怀德房地产开发有限公司总裁徐海钧介绍，怀德广场未来将会引入院线、品牌百货和品牌超市，其中还会有部分国际品牌，整个怀德片区的价值都会因此得到提升。

　　据了解，继怀德广场之后，怀德房地产开发公司还计划在11号地铁线福永站附近建设中央商贸区，功能为总部经济办公区，面积约40万平方米，同时地下40万平方米，计划打造为地下商业街，同时推动怀德旧村改造项目。

　　“我们建的不仅是房子，更是家园，”怀德社区股份公司董事长潘灿森表示，“没有好的企业管理，就不会有高端的人才参与到项目里面，更不会有后期完善的建设和运营。我们所建的项目都是要长期保留长期经营的，由股份公司成立房地产公司来投资建设，可以使社会效益和经济效益同时存在。”

　　潘灿森同时表示，怀德房地产开发公司除了开发建设怀德辖区项目外，未来还计划走出去，争取到更多的建设项目：“我们会建立稳定的团队找项目，并以最快的速度进行开发，保证房地产公司的可持续发展。”

　　多样化经营建立准集团架构

　　为了实现社区集体经济多元发展和精细化管理，成立房地产公司后，怀德又陆续成立了物业管理公司、商业管理公司，形成了以股份合作公司为总公司，各下属公司专门负责、专项经营、专业管理的准集体化公司架构。房地产开发公司负责开发社区土地资源、推进城市更新项目，计划走出本社区开发建设项目，物业管理公司负责社区建成物业以及楼盘住宅物业管理，商业管理公司负责商业规划、运营，寻找好的投资项目和收购项目，推进原商业业态转型升级，并通过外聘职业经理人进行专业化管理。

　　如今，怀德社区第三产业收入占总收入的50%多，大大超过工业收入，社区经济从以厂房出租为主转变为以服务业为主，社区年分红达到每人10万元，已成为宝安区在社区股份公司试点改革中，建立现代企业制度，走集团化、多元化经营的一个典型代表。怀德社区股份公司董事潘振东对记者表示，怀德现在有商场、百货、家私城、商贸城等多种业态，股份公司探索的重点就是根据我们的地理位置，开发房地产、物流、百货、酒店等产业，根据大空港的规划和要求，结合机场发展，把怀德作为机场服务配套区域来转型。

　　据了解，怀德社区近期还计划成立广告传媒公司负责商业物业营销、推广，积累公司向文化产业转型发展的人才和经验，后期还会陆续成立材料公司等房地产二级公司。

　　专家表示，经营模式单一、盈利能力弱是目前不少社区股份合作公司发展的一个“通病”，靠简单的“出租经济、地主经济”，社区股份公司未来的路只会越走越窄。社区股份经济转型发展的“怀德模式”表明，只有通过规范管理、多元化发展，建立现代企业制度，以规划谋发展，才能引导社区集体经济不断转型，适应深圳工业化、城市化和现代化高速发展的需要。而社区股份公司只有放远眼光，搭上城市发展的高速列车，主动对接城市发展需求，才能使社区经济走上健康、良性、可持续发展的路子。

　　南方日报记者 崔洁

　　通讯员 黄世英 瞿明光

(来源:南方日报)