广州楼市出现拐点？

　　近期广州楼市信贷收紧、降价促销、垫首付等风潮，让市场预期发生微妙变化。不少持币待购的购房者观望心态有所加强。广州楼市是否正出现拐点？并未获得房地产业界的普遍认同。

　　在戴德梁行广州公司总经理黎庆文看来，今年2月所发生的部分银行停贷风波所引发的连锁反应，对广州的影响是非常有限的；拐点是否真的会出现，从根本来看，还取决于供求关系。展望未来，房价的波动是多股力量博弈的结果，而戴德梁行广州公司总经理黎庆文就认为，今年以内，这些变量在广州都不具备带动拐点的能量。

　　其中，争议较大的变量之一是，房企资金是否会一直紧张，从而陷入“降价走量”的境地？黎庆文认为，根据过往经验，新一届政府执政初期，尤其是三中全会后的第二年，会将促进经济作为工作的重中之重。在这样一个时间节点，如果房企由于过紧的货币政策导致资金紧张、开发收缩，将不利于整体经济。今年“货币政策保持松紧适度”即体现了一定的政策灵活性。

　　其次，利率是否会下调？黎庆文认为：中国经济存在一个前低后高的季节性模式。决策者通常需要对年初的经济放缓信号观察足够的时间，才考虑是否需要放宽、放松政策。如果今年国际国内经济持续放缓，预期年中决策者或可考虑利率下调，以释放货币流动性，并促进基础设施的建设。作为变量三的因素，房地产税何时出台？分析人士则预期短期内落地执行有难度。今年内应该不会出台。

　　而从供求关系看，根据广州市市长陈建华近期公布的一项数据，每四年广州市户籍人口就可以增长100万。由于流动人口不断增加带来的“机械式增长”，意味着刚性需求还在不断积累。尽管广州目前的房价收入比是15倍，超出国际公认的警戒线，但一直以来市场对高房价的承受力都受到“对市场高预期”的支撑。回顾历年新增住宅供应与成交情况，从2006年至2014年第1季度，一手住宅年平均供需比约为1：1.03，而2014年首季全市供需比数字大至在1：1.5的水平，这说明新增住宅供应是未能跟上潜在需求步阀的。尤其是在传统的外围四区，2014年一季度供需比大至在1：1.67的水平，显示供应远未满足需求。近期，广州市政府公布的2014年商品住宅用地供应计划显示：今年潜在的住宅用地供应量比2013年增加了17%，其中外围地区占到77%。如果供地计划得到落实，将有望缓解外围地区相对较大的供应缺口。

　　在业界看来，一季度广州住宅价格同比稳中有升，土地价格也在走高，拐点一言当然无法自圆其说。就目前的市场情况分析，广州房价显然并未出现拐点、并且仍处于上升通道，只是涨幅减缓。

　　李广军

(来源:南方日报)