开发商嫌售价低反悔 购房者获赔双倍定金

　　南方日报讯 （记者/黄少宏 通讯员/黄彩华 陈燕玲）洪先生看中一套价格270多万元的商品房，跟开发商签订了认购书并支付了定金20万元。没料到开发商之后又嫌之前开出的房价低了，反悔不跟洪先生签买卖合同。洪先生无奈之下，跟开发商打起了官司。东莞市第二人民法院经审理认为，开发商的行为已构成违约，遂判令开发商支付洪先生双倍定金40万元。

　　开发商收定金后又反悔

　　2012年12月31日，市民洪先生看中了一套商品房，遂与该楼盘的开发商东莞市某山庄建造有限公司签订了一份商品房认购书。认购书上，双方约定了房子的总价打折后为270多万元，并约定一周后即2013年1月7日签订正式的商品房买卖合同及相关文件。洪先生随后支付了认购定金20万元。

　　本以为签了认购书，买房子一事基本算是定下来了。但让洪先生意外的是，眼见约好的签约时间快到了，对方售楼小姐却并没有通知自己去签约。

　　在约定签约的前一天，按捺不住的洪先生主动打电话给售楼小姐。但售楼小姐先后以要另约时间、因房管网升级而暂停签约等理由，一拖再拖。2013年1月19日，洪先生收到开发商的解除买卖合同通知书。

　　洪先生深感意外。看中了该房子的洪先生，还是抱着希望顺利签约的想法，先后两次向开发商发出催签合同通知书，要求按认购书约定，签订商品房买卖合同及办理相关手续。但洪先生等了又等，开发商仍置之不理。

　　经过多次交涉，洪先生终于得知开发商拒绝签约的真实原因。原来是开发商嫌之前开出的售价“卖便宜了”，反悔不想卖给他了。

　　开发商违约赔了40万元

　　2013年3月，无奈之下的洪先生向东莞市第二人民法院状告开发商，要求对方双倍返还定金即40万元及赔偿可得利益损失50万元。开发商却否认洪先生的说法，辩称是洪先生自己不去现场签约。

　　洪先生拿出与售楼小姐的通话录音等证据后，开发商又认为，售楼员只是销售代理人，并非公司员工，其口头答复或承诺并不能代表开发商。

　　法院经审理认为，售楼员虽非开发商的员工，但获得开发商的授权，代表开发商处理销售事宜，其行为并无越权，其行为的法律后果应由开发商承担。作为消费者的洪先生，在有理由相信售楼员是全权代表开发商的情况下，按照其指引没有在一周内到达售楼处现场，而是等待售楼员关于签约时间的另行通知，并无过错。

　　洪先生由此至终均系善意、诚信希望与开发商进一步磋商、签订商品房买卖合同，不存在违约行为。开发商因对房屋价格存有悔意而拒绝与洪先生签订买卖合同，应向洪先生双倍返还定金。洪先生主张可得利益损失50万元，于法无据，法院不予支持。

　　法院遂作出一审判决，判令开发商应向洪先生双倍返还定金即40万元。一审宣判后，双方均未上诉。日前，该判决已生效。

　　■提醒

　　开发商违约，消费者如何适用“定金罚则”？

　　最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”相对商品房买卖合同而言，认购书是买卖合同订立前先行订立的预约合同。

　　东莞市第二人民法院虎门法庭副庭长陈国云表示，在本案中，开发商构成违约，应按“定金罚则”向消费者支付双倍定金40万元。

　　所谓定金罚则，是指约定一方向对方给付定金作为债权的担保。支付定金的一方履行债务后，定金应当抵作价款或者收回，若违约则无权要求返还。收定金的一方违约的，应双倍返还定金。

　　未经对方同意的录音证据是否有效？

　　本案中，洪先生向法院提交了其与售楼小姐的通话录音。该录音虽未经对方同意，但不属于《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十八条规定的“以侵害他人合法权益或者违反法律禁止性规定的方法取得的证据”。

　　陈国云表示，开发商以此为由否定该录音的合法性，法院对该抗辩不予采纳。该录音虽未经公证，但开发商未能在法院指定期限内申请就该声音的真实性进行鉴定，更未能提供相反证据推翻其真实性，应承担举证不能的不利后果，故法院对该录音的真实性予以采信。

(来源:南方日报)