包租公“下海” 为何这么难？

　　龙岗区不少股份合作公司物业租金及管理费等收入约占总收入80%。 资料图片

　　2010年1月，龙岗区出台了当年的区委、区政府“1号文件”——《关于调整优化产业结构促进产业转型升级的决定》，明确了社区经济转型升级的方向：要从单一的租赁型向投资、服务、管理等多元化实体经济转型。这一年，龙岗还推出了参股村镇银行、东部过境高速、尝试为辖区内知名大企业作相关配套等具体的社区经济升级举措，不过，数年过去了，除了城市更新成为社区发展的一个热点之外，多数社区总体上还是围绕着出租经济这一发展模式动脑筋，还是习惯于在土地物业上做文章，尝试去投资或从事实业的不多。

　　为什么包租公“下海”这么难？观念束缚、人才匮乏是现实原因，但归根结底，虽然社区股份合作公司也进行了工商注册，建立了法人治理结构，但其本质仍是集体经济，仍保留了原村级集体经济组织的平均性、福利性和封闭性的特点，这使得社区股份合作公司在市场经营上缩手缩脚，不能成为真正合格的市场主体。

　　现 状 出租经济约占社区总收入80%

　　“前几年在政府引导下各社区在参股村镇银行、高速公路领域投资几千万元，但这几年没看到有分红，一些村民开始失去信心。”龙岗区某街道办一位工作人员介绍说。

　　去年的一份调研报告显示，龙岗区的股份合作公司物业租金及管理费等收入约占总收入80%，自办自营实体项目少，经济结构单一。土地单位产出率低，股份合作公司对抗风险能力弱，随着深圳整体经济产业的转型，企业入驻的门槛提高，社区的一些低端高耗产业相继迁走，有的社区可能出现产业空心化。

　　因此，摆脱单一的“出租经济”依赖，努力走出一条多元化经营的路子是近年来龙岗区为辖区内股份合作公司转型发展定下的一个目标：2010年1月，龙岗区出台了当年的区委、区政府“1号文件”，明确了社区经济转型升级的方向是：要从单一的租赁型向投资、服务、管理等多元化实体经济转型。

　　与这一目标相匹配的是，这一年在政府的主导下，龙岗区不少股份合作公司在2010年便有了参股村镇银行、东部过境高速、尝试为辖区内知名大企业作相关配套等社区经济的升级举措，一时广受外界关注。

　　不过，2010年之后的数年时间内，龙岗社区经济转型工作以乎变得有些平淡，甚至参股村镇银行等在投资方面的举措也因没及时拿到分红而被股民所诟病。倒是城市更新日益成为社区发展的新热点，其中社区对“工改商”尤为热衷。对此，龙岗区国资委相关人士也坦承，在近年来一些社区经济的升级项目中，城市更新的项目比较多，“城市更新是目前社区经济转型的主要手段”。

　　“龙岗中心城的一个村旧改后，该村在街道办上班的村民几乎都换了豪车，在这种效应的影响下，城市更新带来的一夜暴富让很多社区有了更强的动力去推动城市更新，而不愿去费心费力地去做实业。”龙岗区一位街道办的人士说。

　　原 因 观念束缚和人才匮乏制约发展

　　“从目前的状况来看，观念问题仍是束缚社区经济转型升级的主要原因。”龙岗区国资办一份调研报告显示，受原农村集体经济经营思维和小农意识的影响，小富即安、不愿承担风险、不敢突破坐收地租的思想，仍在很多股民和领导人员的思维中存在，束缚了社区经济转型升级的手脚。

　　“在目前的龙岗社区中，等、靠、要的思想比较严重。”龙岗区相关负责人表示，现在社区存在着一种倾向——政府有扶持资金的项目，社区就做得积极些。

　　此外，人才的匮乏也严重制约社区经济的转型升级。有业内人士认为，立足于现实，推动出租经济的升级，发展高端租赁经济可能比从事实业、投资来得更为实际。“引导社区多元经营，特别是发展实业融入龙岗优势产业的产业链是社区经济转型的一个方向。但从现实考虑，这很难成为最适合社区经济转型升级的主要方向。社区没有人才和技术的优势，要搞实业，其实很难。”

　　社区股份合作公司试图从事制造业也有先例。上世纪90年代，六约社区曾创办一个矿泉水生产企业，不过后来由于人才缺乏、管理不善,到了1999年该企业被迫承包出去。“我们当年也曾想培养自己的人才，当时将社区里50多个年青人送到广州的一些大学学习，但效果也不怎么理想。”六约社区一名工作人员表示。

　　龙岗区国资委一位负责人告诉记者，以目前的状况，社区经济的方向从低端的两租经济向高端租赁经济发展可能更为实际，“本地优势就是坐地生财，没有必要一定要拿短处和别人拼。只要能将原有的租赁业提升，引进更为高端、附加值高的产业以及有实力的大企业替代传统的劳动密集型的制造业,租金也会上去，就可以提高单位产出，这或许是社区经济转型升级的最为现实的途径。”

　　出 路 推动股份合作公司改革试点

　　其实，“包租公”们缩手缩脚不愿意“下海”拼搏，从根上来说是受到了体制的束缚。股份合作公司的体制不改，社区股份合作公司的发展尽管可能有一两个“例外”，但整体上必然会沿袭之前的“老路”。

　　记者注意到，虽然社区股份合作公司也进行了工商注册，建立了法人治理结构，但其本质仍是集体经济，仍保留了原村级集体经济组织的平均性、福利性和封闭性的特点，这使得社区股份合作公司在市场经营上如履薄冰、缩手缩脚，不能成为真正合格的市场主体，越来越难以适应当下龙岗区产业升级发展大势。

　　“这一体制下所产生的分红观念就是束缚社区经济发展的重要因素。”龙岗区国资办负责人介绍，股民认为分红是一种集体福利，不管公司经营状况好坏年年都要分，并且只能增加不能减少，存在着分光用光的倾向，“这样一来，在经营方面，股份合作公司更不敢冒险，否则以后谁选你？”

　　“同时社区股份合作公司政企不分的特质，也造成大部分负责人主要把时间和精力用于社会公共管理事务，而不是公司的经营发展，并使公司经营带有浓厚的行政干预因素，严重影响其市场化、效益化运作，同时也给股份合作公司带来了沉重的经济负担。”

　　据介绍，按照城市化政策要求，三年过渡期后，龙岗的社区要基本实现政企、居企分离，但由于各种原因，大部分社区至今未能实现，造成综合党委、工作站、居委会和股份合作公司人员交叉，多数综合党委书记身兼站长、董事长，一肩挑现象突出，工作易陷入“眉毛胡子一把抓”的局面。尽管近年来区委、区政府尽力给社区减负，但总体上负担仍然过重，股份合作公司既出力又出钱，这也是社区反映最为强烈的问题之一。相关统计显示，2012年全区股份合作公司社会事务负担经费5亿多元，分别占社区总收入和利润总额的近15%、57%。

　　“股份合作公司的法人治理结构也不健全，企业制度仍然尚未真正建立，公司股东会、董事会监事会和集体资产管理委员会四会的治理结构流于形式，大部分公司仍采用行政班子代替经营班子的决策模式。”龙岗区国资办负责人表示，短期内希望社区股份合作公司这一封闭、福利色彩浓厚的集体经济组织能够转型成为在市场上合格的实体经济组织并不是一件容易的事情，从长远来看，实现社区股份合作公司自身的转型，迈向现代化企业才是社区股份合作公司未来发展的根本之道，当然这有赖于社区居民的进一步城市化以及配套改革的深入推进，“目前龙岗区已经根据深圳市的要求开始推出相关的改革试点，希望通过一系列改革让股份合作公司脱胎换骨，真正推动社区经济转型升级”。

　　南方日报记者 凤飞伟

(来源:南方日报)