走转改·一线调查：福建永安如何形成“发展高地、房价洼地”

制图：宋 嵩

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论环境，永安不输八闽各地。论GDP，去年居全省第九，人均GDP则位列全省第二。经济发展的“高地”、生态良好的“优地”，永安房价却成为远低于周边的“低地”。2010年以来连续三年，永安市GDP和全市城镇人均收入增幅，一直“跑赢”当地商品房房价增幅。永安为何能形成“发展高地、房价洼地”的现象呢？

让保障房和普通住房唱主角

保障房供地充足，推出“以房拥军”“以房招工”等方式

福建永安，隶属于福建省三明市，是常住人口36.5万的县级市。记者在永安采访时发现，截至5月，永安全市房价均价5200元，比周边县区同等地段、同等品质的，普遍低1000—1500元。当地最贵的一处楼盘均价每平方米7500元，而永安周边县市，却个个有多座单价过万元的楼盘。

永安外来人口超过5万，全市城镇化水平接近60%。

众多人口的涌入，在提供发展机遇的同时，也带来了与全国其他地方一样的问题——住房需求猛增。但解决问题的举措，永安却颇有不同——让保障性和普通住房“唱主角”。

“从2006年初在全省县级城市中最早开始保障性住房建设起，我们就确定了‘两个70%’的铁规——每年全市居住用地总供应量中，保障性住房和中低价位普通住房不得低于70%；每年总供应住房量中，120平方米以下的普通户型不得低于70%。”永安市副市长曾胜向记者介绍。

永安市还打破政策局限，允许当地国企可以利用自有存量土地建设经适房或棚户区改造，同时探索推出“以房拥军”、“以房招工”的模式——其中“拥军小区”中经济租赁型住房由政府、部队和承租官兵按3∶3∶4比例购买；而“人才公寓”则采取政府集中建设、企业补贴购买；“打工家园”则专门针对当地工业园区中劳动密集型产业职工，且特地对进城务工者放宽政策，允许务工1年以上并缴纳了“社保”者，皆可购买经适房。

大规模的保障房建设，满足了普通群众特别是中低收入群众的住房刚需，也抑制了商品房建设者的“炒房”“炒价”空间。据永安市房管局统计，2010年以来连续3年，永安市GDP和全市城镇人均收入增幅，一直“跑赢”当地商品房房价增幅：2010年GDP增长14%，人均收入增幅11.1%，商品房房价增幅3.6%；2011年GDP增长15%，人均收入增12.3%，商品房房价增11.87%；2012年GDP增长12.17%，人均收入增13.2%，商品房房价增4.42%。

2006年至今，永安已建和在建保障性住房和棚户区改造达11796套，保障性住房数量占到整个三明全市总量的1/3以上，惠及城市人口的17.55%。

平衡建设费用和供地溢价

控制“门面性”基建，减轻对“土地财政”依赖

采访中，记者还发现一个现象：永安城市中少见大型广场，主要道路也仅是窄窄的两车道，小巧而精致。一个经济实力相当不错的全省十强市，为何少见大广场、宽道路呢？

“控制、减少一些‘门面性’的城市基础设施建设，不仅可以确保财政有更多的资金投入到保障房等民生领域，也是我们一直以来遵守的‘建设平衡’思路。”曾胜告诉记者。

早在2006年初，就在永安市全面开始保障房建设时，也恰是这座城市真正意义上的商品房时代开始之时。同时，福建“海西”发展战略也在此时推动着包括永安在内的全省各地经济建设，进入了一个高速发展阶段。

项目要引入、企业要落户、城市要扩展、民生要投入……方方面面都在向地方财政伸手。永安市委经过仔细研究，提出了“建设平衡”的原则——硬件建设肯定是要靠地方财政解决，最简单的办法就是让土地迅速升值，通过大幅溢价解决；但大幅溢价又会造成房价暴涨，虽然财政会一时得利，但最终难以吸引人才、项目、企业。溢价标准以10年为期，估算出建设所需费用，再把这个总费用平摊入10年内商品房供地总规划，两者之间保持基本平衡。

每年的城市硬件建设所需费用与每年商品房供地溢价所得，基本相当。

“这样就使我们既可保持合理适度的城市建设节奏，减轻‘土地财政’的依赖；又可在保障房用地和商品房用地结构中彼此呼应，降低了房价被人为炒作的机会。”永安市房管局局长杨承辉告诉记者。

建立不动产统一管理平台

房地产信息可公开查询，保障房清退机制成型

如果说加大保障房建设、适度进行城市硬件建设，算是永安市政府能够成功调控房价“硬手段”的话，那么健全完善当地房产管理机制，则是永安市又一“软手段”。

记者发现，作为政府部门之一的永安市房管局成立于1993年，在其他城市对房产管理、地产管理、产权登记、档案保管等诸多职能分分合合地或聚或散到各个部门时，永安市却始终不断将这些职能全部集中在房管部门。

“所以我们掌握的全市各类房地产信息档案最为详细，且从2000年时就可以全部上网公开查询。”永安市房管局主任科员章德安告诉记者。这样最大好处就是，既让政府主管部门对全市房地产信息了如指掌，又使保障房解困更加富有针对性。

有了这样的基础，几年来，累计已有114户家庭因不符合条件，被清退出保障房序列，全市保障房的清退机制逐步成型；与此同时，对开发商可能出现的“捂盘”、“囤房”、“哄价”等行为，房管局也建立了“约谈制度”。对于明显高于周边楼盘房价水平的房地产开发项目，房管局与税务部门建立了联合稽查制度，凡有异常信息显示，即可进行土地增值税清算，不能提供税务部门相关证明的则将不给办理现房销售证。而这也成为了永安抑制房价的又一利器。

管理得力、供应充足、保障到位，种种因素叠加后，永安市“房价洼地”效应愈加明显。2013年一季度，非本地居民在永安购房套数、面积分别比增了136.54%和135.09%，而全市商品住房均价反而环比下降2%。

“管理信息是重要手段，无论对于大中或小城市，政府能否有效调控，管理信息的准确清晰是基础。”章德安表示，“我个人还有个建议，政府应该建立一个区域性不动产登记、管理、查询统一机构，房地产、农村土地、林地等都要包含在内，调控政策才能真正有的放矢，真正发挥作用。”

《 人民日报 》（ 2013年05月27日 06 版）