老舊小區改造 讓城市更宜居（金台視線·關注城市更新·宜居篇）

　　黨的二十屆三中全會《決定》提出“建立可持續的城市更新模式”。當前，我國不少城市尤其是特大城市已步入存量發展階段，城市更新成為城市建設改造的主要模式，通過維護、整建、拆除、完善公共資源等方式，對城市空間資源重新調整配置，使之更好滿足人們的需求，更好適應經濟社會發展實際。在城市更新中，各地探索出不少新經驗，也遇到了困難和挑戰。“讀者來信”版推出“關注城市更新”系列報道，總結近年來城市更新中的經驗，為建設宜居、韌性、綠色、人文、智慧城市提供借鑒。

　　——編  者  

編輯同志：

　　一個多月前，筆者所在社區實施老舊小區改造工程。不用交費，就能改善居住條件和居住環境，老百姓都覺得是一件貼民心、解民憂的好事。

　　我住的那棟樓，一個月前就搭起架子准備做樓頂防水，計劃10天完成。不料因下雨天多等原因，一個多月過去了，仍未完工。居民進出樓門都得格外小心。去年給樓體加保溫層，樓房周邊挖開的管溝遲遲沒有修復，陰雨天時特別影響居民出行。

　　筆者認為，天氣當然不是人能決定的，但施工可以盡量選擇在雨水少、晴天多的春秋兩季。其次，在老百姓日常生活的場地上開工，施工單位要盡可能集中人力物力，盡快完成，不留尾巴。而且，應該把噪聲較大的工程盡量安排在非午休、非周末時段，做到少擾民、不擾民，這樣群眾感受和體驗會更好。實施改造工程應該以人為本，多站在群眾角度換位思考，這樣才能得到更多群眾的認可。

　　山東青島市  房勝林

　　打造宜居城市，對老舊小區進行改造提升是重中之重。2019年中央經濟工作會議強調城市更新，提出“加強城市更新和存量住房改造提升”。截至2023年年底，我國累計改造城鎮老舊小區超過25萬個，這項民生工程被越來越多的老百姓認可。

　　與此同時，本報也接到山東青島市房勝林等讀者反映老舊小區改造中出現的一些問題，如施工質量不夠高、項目選擇重表輕裡、后續維護不足等。為此，本報記者分赴湖北、山東、遼寧、湖南等地調查採訪，訪問專家學者、相關部門負責人，為把民生好事辦好提出建議。

　　施工擾民、工程質量差、改造重表輕裡，是居民反映較多的問題

　　山西忻州市一名網友今年3月在人民網“領導留言板”投訴，小區暖氣分戶改造時，施工人員在樓板打孔，打了一個不合適，隻好在旁邊又打一個。當地街道辦事處回復說，開孔位置最初以牆為坐標設定，不料各樓層牆體厚度不一，導致位置偏斜，隻好重新開孔。

　　老舊小區建成年代較早，普遍存在失養失修失管等問題，改造工程涉及內容雜、范圍廣。如果施工前期調查不夠、方案設計不細致，施工過程中未做好溝通和統籌，就會影響改造效果和居民感受。

　　除了質量問題，施工過程擾民也是投訴熱點之一。有居民反映，小區改造時，施工隊為柵欄噴漆前沒通知車主挪車，導致不少車輛沾上油漆﹔有的施工隊做樓頂防水時遇到下雨，沒採取應急措施，導致頂樓住戶家中大面積漏雨、停電﹔有的沒預警突然停電很久，導致冰箱內食材變質……凡此種種，給居民生活造成困擾。

　　還有居民質疑小區改造項目重表輕裡。湖北武漢市某小區的健身廣場，一位老先生抱怨：小區改造“看起來漂漂亮亮，但實際上漏水很嚴重”。這個小區2021年改造完成后面目一新，但當時並未改造戶內上下水管。近兩年幾乎每年都有一兩次自來水爆管導致停水維修。

　　很多老舊小區改造時隻更換樓外的主供水管道，即使一些小區后來應居民要求更換了部分戶內上下水管道，仍存在銜接不佳的問題。黑龍江哈爾濱市讀者劉先生說，小區目前又來更換上下水管了。“前兩年來換過一次。我家是一樓，入戶工人沒找著地下主管位置，就不想換我家和主管之間那段。”留段鏽管，還會漏水，他不同意，當時就沒換成。

　　“過去幾十年城市發展比較快，有的地方考慮不盡周全。比如把壽命較短的管線直接埋在壽命較長的水泥中，導致老舊水電管線維修更換難。”清華大學建筑學院副教授黃鶴說，多層住宅建筑也常因管線問題導致鄰裡不和。

　　通過建筑師負責制、責任規劃師制等新管理模式，提升改造品質

　　“涉及千家萬戶，工作千頭萬緒。”一名住建部門負責人這樣形容老舊小區改造工程。湖北武漢市東亭社區黨委書記王學麗告訴記者，他們社區2021年改造期間，每天找來的人不斷，有人不想在自家門前設停車位，怕有尾氣﹔有人家裡有老鼠洞，想請施工人員順便堵一下……還有想不到的各種狀況：涂瀝青時，道路不平，有人摔掉了指甲蓋，要求賠錢﹔做圍牆時，整棟樓都架了腳手架，怕有小偷偷盜，晚上要派人值守。

　　中國中建設計研究院有限公司建筑科創中心負責人凌蘇揚表示，老舊小區每樓每戶特點不同、需求不同，而作為項目主導方代表，街道或社區人力有限。近年來，以建筑師負責制的管理模式提升城市更新的品質和效能，北京等地進行了不少探索。新模式下，建筑師要對從設計管理、材料工藝工法優選到成本控制、施工技術監管等項目改造全過程負責，“從坐在辦公室等有問題再回應，轉變為直接到施工現場檢查、把關，不僅主導技術和成本控制，還要作為街道和社區的技術代表與建設方、施工方、居民溝通。”凌蘇揚說。

　　遼寧沈陽市房產局住宅區域更新部副部長趙曉川也表示，在老舊社區改造實踐中，他們充分發揮責任規劃師的引領與監督作用，“責任規劃師全面採集居民意見，組織研討會議，在填補社區服務短板、推進適老化無障礙化等方面提出建議，並全過程監督管理項目進展情況，使其質量最優化。”

　　河南省某市城建局工作人員戚紅斌來信表示，在城市更新項目組織設計時，要千方百計把對群眾的打擾降到最低。“比如在破損道路施工時，充分考慮兩邊商業門店的現實利益，做好導流分流，盡量不在生意高峰期施工……隻要我們一線施工人員多點同理心，就能把群眾的損失降到最低。”

　　“小區改造就像是所有居民家裡同時裝修。廣泛征求意見，充分與居民溝通，是提高居民滿意度的關鍵所在。”凌蘇揚曾以建筑師身份參與多個小區改造，她說：“我們每周都去開施工現場會，把所做的事情、遇到的困難都告訴居民，講清解決方案，請大家一起選擇。記得一次溝通會，在溝通清楚困難及利弊后，現場居民一起鼓掌，讓人感動。”

　　湖北黃石市紅旗橋社區楓葉山小區則由樓棟代表組建自治改造委員會。委員會主任沈福聲介紹：“我們先告訴大家施工到家會怎麼樣、將來改造完會什麼樣。充分了解后，即使施工時出狀況，大家也會理解。”他們也是義務監督員。“我幾乎每天晚上都在小區轉一圈。有一次，我發現小區門口的污水管外高、裡低，就請施工隊改正，不然污水排不出去。”沈福聲說。

　　調動居民積極性，吸引社會資金參與，豐富投資渠道

　　當然，老舊小區改造中也有偷工減料的現象。來自山東審計系統的蔡猛指出，老舊小區改造資金主要以國家專項資金和地方配套為主，“在地方財政壓力較大的背景下，難以保証有充足資金支持小區改造。一方面，導致施工方對老舊小區改造項目態度不積極，偷工減料、虛報工程量、延期完工等問題常常出現。另一方面，主管部門為了完成改造指標而選擇投資少、見效快的改造內容進行選擇性改造。”

　　有小區因改造資金不足而停工。一名雲南大理市的網友今年6月在人民網“領導留言板”留言說，自己所在小區2021年7月實施改造，2022年2月完成屋頂防水和外立面粉刷后就停工到現在。大理市住房和城鄉建設局回復說，小區改造資金以國家補助為主，其余由市政府及居民自籌。因籌集資金不足，未能按合同約定及時足額撥付施工單位。

　　對此，安徽六安市讀者羅福驤來信建議，應該著力豐富投資模式，探索將原來的單一政府投資模式，轉變為政府部門主導、社會資本參與、自籌資金平衡的投資模式，促進項目投資的多元化、市場化、合理化，將片區項目開發與城市更新內容密切聯系起來。

　　湖南津市市105街區改造時，總投資的38%來自社會資本，其中津市市供銷社和城發集團合計投入1043萬元，用於改建創新創業孵化基地、105驛站等。街區還通過停車位、廣告位等產生現金流，平衡改造支出和后期運營成本。

　　正在建設的湖北武漢市青山區21街坊，則通過合作社的形式解決了資金難題。21街坊的4棟建筑均為C級危房，因缺乏資金無法拆遷改造。去年底，小區居民、產權單位共同成立合作社，與開發企業簽約進行“原拆原建”式改造。新樓宇除滿足原住戶回遷需求外，還將由開發企業作為商品房出售。居民張想英高興地說：“我家原來70平方米，補交25萬元就可選擇85平方米的住房，按市場價在這個地段是買不下來的。”創新模式不僅改善了居民住房條件，也為房地產開發企業打開了發展新思路。

　　“老舊小區公共空間、配套設施普遍不足，缺少如社區中心、活動室等公共活動場所。”遼寧沈陽市大東區萬泉街道黨工委書記劉兵說，要增加養老托幼、公共衛生、社群服務等配套設施，需要深入挖潛。

　　近日，在津市市柏枝林社區105街區，記者看到街區內有許多休閑、健身廣場。“費了許多功夫打破圍牆、拆除違建。”津市市住房保障服務中心老舊小區改造工作負責人魯明子介紹，“這個街區由十幾個老舊小區組成，有的小區隻有兩三棟建筑，還圍著院牆，違章建筑隨處可見。”他們通過政策引導，如主動拆除圍牆的居民可優先使用公共服務資源，實現了“零補償”拆除違建。

　　推倒第一道圍牆時，王學麗說，她坐在辦公室裡忐忑不安地等著居民來抗議，“有的老人很生氣，我就不斷解釋”﹔拆違建時，一名情緒激動的居民直接將王學麗推倒在地，“我原諒他動手，但要求他必須同意拆掉違建”……

　　拆違建、推圍牆做的是居民工作，難點在於居民意見不統一。寧夏銀川市西環小區一直沒有停車位。近日，社區就規劃停車位問題對西環小區居民進行入戶調查，截至9月初，收到超過八成居民的反饋，顯示同意和不同意的居民比例相差不到3個百分點，矛盾十分突出。目前很多地方大力推動的為老舊多層建筑加裝電梯工作，也常因單元居民意見不統一而不了了之。

　　僅有200多萬元改造資金的湖北黃石市花園路社區郭新三房，房屋擁擠、巷道逼仄，卻通過增強居民認同感，令環境煥然一新，還拓展了社區功能。讓居民變旁觀為參與和融入的轉折點在哪裡？社區黨委書記徐春燕說：“去年中秋，社區裡有堆垃圾，我們3名工作人員一早拿著鐵鍬動手清理。干著干著，不斷有居民加入，最后大家還集資雇車運走垃圾。”從此，社區與居民形成良性互動，大家自發拆除違建、出資出力出場地，建成民俗館、電影院、烘焙坊等社區公共空間。

　　養成居民物業有償服務意識，完善住房體檢及日常維護制度

　　小區改造完成后，一些地方重建設、輕管理，疏於后續維護，也造成一些問題。河北邯鄲市讀者張先生說，近幾年，政府投入大量經費對許多老舊小區進行改造，這是利民好事，但改造后很多小區物業管理沒有跟上，時間一久便重回臟亂差狀態。河南平頂山市一名網友留言說，小區改造后一直沒有物業服務公司，院裡的車停放無序，屢屢發生電瓶被盜事件。

　　很多老舊小區改造前沒有物業服務公司，居民也沒有交物業費的習慣。黃石市紅旗橋社區黨委書記潘兵介紹，因為停車費問題，居民發生過激烈沖突，甚至報了警。而改造后引入的第一家物業公司，因為居民抗拒收費而提前退出。2022年底，他們引入新物業公司，前半年不收費，專心搞服務，才逐漸獲得居民認可。同時，社區、業委會不斷做工作，通過居民議事廳協商達成共識，隻要車主一次性交全年物業費，可用停車費部分抵減，大家才慢慢接受。如今，小區物業費可以收到八九成。

　　黃鶴建議，建立一套依據設施生命周期制定的體檢維修制度。“目前老舊小區整修改造往往是完成統一任務要求，或是對出現嚴重問題的部位進行搶救式維修。實際上，理想方式應該是對房屋做好日常維護、定期體檢，既有助於延長住宅建筑的壽命，也可以減少資源投入。”她說。

　　近日，住房城鄉建設部新聞發言人王勝軍透露，國家將加快推進房屋定期體檢制度、房屋保險制度以及房屋養老金制度建設，為房屋體檢、維修提供資金保障。

　　黃鶴還強調，住房維修保障制度體系要形成閉環。例如，從法律上講，舊房改造應由產權人出資。對於居民沒有能力維修的危房，可借鑒國際經驗，由指定機構購買，進行安全改造，完成后以合理價格出售，原產權人擁有優先購買權。通過類似規定建立起一套閉環制度，為住宅常態化維護提供制度保障。

　　版式設計：張芳曼

　　《 人民日報 》（ 2024年09月23日 07 版）