民盟中央：關於鼓勵支持社會力量參與老舊小區改造的提案

“十四五”規劃指出，要加快推進城市更新，改造提升老舊小區、老舊廠區、老舊街區和城中村等存量片區功能，推進老舊樓宇改造。城鎮老舊小區改造對於提升人民居住條件、增強社區治理服務能力、緩解城市發展不平衡不充分問題都具有重要的經濟和社會意義。社會力量在老舊小區改造中發揮著重要作用，尤其在很多提升類的改造項目中，其作用不可或缺，也是老舊小區改造持續推動的關鍵。

但從實際操作看，社會力量的參與仍面臨許多難題：

一是部分社會力量成為“實施主體”難度大。國家鼓勵各類專業機構等社會力量投資參與需改造設施的設計、改造、運營，但實際過程中，部分社會力量參與老舊小區改造仍面臨一定“隱形門檻”。比如民營企業在辦理老舊小區改造立項、用地、規劃、施工等審批、獲得銀行信貸支持方面與國企存在一定差距，民企想要成為“實施主體”不容易，通常需要跟當地國有企業一同參與或與街道辦事處、社區居委會簽訂框架戰略協議。社會力量的應有作用難以有效發揮，不利於投資運營一體化以及通過精耕細作實現長周期收益，會導致權責不清、后續運營缺乏保障。

二是改造過程中相關方協調難度大。由於歷史原因，老舊小區一般產權復雜，包括商品房、老公房、房改房、央產房、軍產房等，甚至同一棟樓內的房屋會分屬不同的產權單位，由不同的物業機構管理。還有一些房屋產權主體不清，社區內部非住宅用地產權關系更加難以確認，且不同產權主體背后權利與義務關系繁雜，進一步加大了改造協調難度。此外，老舊小區改造又涉及到市政設施調整及建筑改造、小區容積率、綠化率、車位比等規劃要求，以及與建設、規劃、通信、城管、園林綠化、道路、消防、電力、自來水、燃氣等十幾個部門和單位，彼此溝通協調難度較大。

三是社會力量融資難度大。老舊小區改造屬於長期惠民型社會事業，在財務上具有盈虧平衡周期長、項目利潤率低的特征。社會力量投入大量改造資金，主要獲取的是老舊小區改造形成的便民空間運營權益。以運營權向銀行申請貸款支持時，需要滿足銀行足額資產抵押和較高擔保措施等硬性要求，同時擔保公司要收取較高擔保費並提供反擔保要求，社會力量融資難度較大。

為此，建議：

1.加強頂層設計和具體工作指導。加快關於我國老舊城區改造條例的立法工作，明確各利益相關者的權利和責任，提高政策穩定性和透明性。在嚴把准入關的基礎上建立行業信用評價機制，通過信用評價遴選更多有能力且有責任心的“實施主體”進場施工和運營維護，保障改造品質。加大對社會力量的工作指導力度，由街道社區牽頭成立改造工程領導小組，聯動協調相關職能部門，形成條塊結合、共同參與的聯動機制，對改造規劃進行充分調研評估，並及時解決工作進展中出現的困難和問題，加快老舊小區改造的整體效率。

2.不斷探索新的改造模式。鼓勵參與運營維護的社會力量以多方共贏為原則，對小區內低效空間資源加以改造，獲取合理收益以改善投資收益。探索通過設立老舊小區公共維修基金的方式形成政府、企業、居民共同出資的資金籌措機制，打造可持續的改造模式。讓居民參與物業服務標准及收費、老樓加裝電梯等事項，共商共議爭取居民響應和支持，“改”出幸福感，“造”出滿意度。

3.為參與主體提供適當的融資便利。首先，在銀行政策性貸款、社會公募融資、財政稅收政策、企業專項債等審批方面給予定點傾斜，並有針對性地加大銀行間市場和交易所市場的金融產品投放。第二，支持社會力量通過質押老舊小區更新改造項目項下的收益權及其他合法權益方式，申請金融機構貸款。第三，對於已具有穩定非產權業務（有穩定現金流）的老舊小區改造項目，提供針對性優惠擔保費率，降低擔保資產抵押和擔保措施限制，提升社會力量參與此類民生事業的內生動力。