雙龍板塊再推新同質化競爭加劇

2015年01月30日04:54 來源：南方日報

原標題：雙龍板塊再推新同質化競爭加劇

日前，雙龍板塊純新盤帝豪尚品匯開放銷售中心。梁慧君攝

　　日前，北新區雙龍板塊再添純新剛需盤——帝豪尚品匯，該盤於1月中旬正式開放營銷中心，2月7日即將開放樣板房。而在帝豪尚品匯開放營銷中心當日，與其僅隔數十米的另一大盤鳳山水岸二期譽城亦正式開盤，開盤當日還送出一輛豪車，引來大批市民圍觀。一時間，雙龍板塊好不熱鬧！而雙龍板塊向來主打剛需產品，目前在售或待售的七大項目都是剛需盤，新盤的增加也表明了雙龍板塊各大樓盤之間的“較量”再次升級，而競爭激烈的主要原因還是“同質化”，也說明剛需房仍是江門市民的首選。

　　新盤主打剛需牌

　　近段時間以來，雙龍板塊因再添新盤備受關注。1月18日，帝豪尚品匯銷售中心正式開放。為博得市民的喜愛，主辦方更舉辦各種趣味活動，並且還舉辦首屆帝豪系手機攝影比賽，惹來不少市民駐足觀看。

　　據了解，2013年，位於北新區白石大道的帝豪居創造了江門樓市首個千人排隊搶購，開盤即告罄的傳奇，兩年之后，帝豪系又在北新區雙龍板塊為市民帶來全新力作帝豪尚品匯。據悉，帝豪尚品匯將推出65—99平方米的戶型，主打剛需，2月7日即將開放樣板房。

　　與此同時，鳳山水岸二期譽城亦在這一天開盤。鳳山水岸二期譽城自去年八九月份起就賺足了眼球。作為雙龍板塊首個大盤，這麼多年來鳳山水岸積攢了不少的擁躉，許多購房者都對鳳山水岸二期充滿期待。筆者在當日上午10時多來到該項目銷售中心，首先便見到開盤抽獎獎品，一部黃色奔馳smart。營銷中心前空地處正進行抽獎活動，邊上站滿了圍觀的市民。

　　據了解，鳳山水岸二期譽城共有23幢洋房，其中6幢已經封頂，預計明年3月可以交樓。其目前在售2、3、5幢，具體洋房面積為80—140平方米左右，均價6字頭起，總價46萬元每套，與一期的中大戶型相比，二期則更偏重於剛需。開盤當日便傳出銷售情況火爆、2幢和5幢熱銷約九成的佳績。

　　價格戶型趨同

　　雙龍板塊的樓盤主打剛需，價格及面積戶型等方面趨同，同質化競爭比較激烈。

　　目前，該片區在售或待售的項目多達七個，分別是鳳山水岸二期譽城、駿景灣品峰、凱茵豪庭、帝豪尚品匯、建泓璟園二期、千御君珀、東風雅苑。

　　這些項目相對來說較為集中，從目前來看，各個樓盤的定位主要以剛需居住群體為主，推出的洋房產品幾乎都是80—140平方米的中小戶型，兩房兩廳、兩房三廳不等。而且在產品的開發設計上，開發商亦更加注重戶型的實用性，空間的利用率。比如說70—90平方米就可做到三房。如千御君珀1、2幢洋房，戶型面積約76平方米可做到三房、約90平方米可做到三房至四房。

　　另外這些樓盤在售價上也相差無幾，均價都在6字頭左右。如鳳山水岸二期均價為6200元每平方米，駿景灣品峰產品帶精裝修均價在7000元每平方米，建泓璟園二期均價6800元每平方米，凱茵豪庭6500元每平方米。

　　相同的地域、相同的價格、相同的戶型，一個板塊內項目同質化的競爭必然十分激烈，樓盤之間在營銷策略上暗中較勁。

　　而拼價格是主要的競爭手段，雙龍片區的各樓盤間的價格戰可謂打得激烈。比如去年8月駿景灣品峰低價入市，價格6字頭起，並帶將近2000元每平方米的精裝修，讓業內吃驚，也給周圍均價皆在6字頭左右的主打毛坯房的項目帶來一定的銷售壓力。而剛開盤不久的鳳山水岸二期均價6200元每平方米，5字頭起價，總價46萬元/套起，這樣的價位在雙龍板塊中相對來說較低，讓不少置業者心動，也給周邊在售或待售樓盤造成很大的壓力。

　　品牌房企或更具優勢

　　除了拼價格之外，很多項目在競爭過程中都會注重凸顯自身的差異化和優勢。比如說駿景灣品峰主打精裝修洋房，並且均價在7000元每平方米左右，以價格取勝。相比於周邊的均價6字頭的毛坯洋房，這個價位確實顯得十分優惠。又如鳳山水岸譽城在戶型設計方面一直受到許多購房者的稱贊，它擁有超大入戶花園和陽台，更有空中花園，戶型方正，性價比高，另外還有自身配置的西班牙風情商業街等。而另一項目千御君珀戶型的使用率更是超過九成，僅75平方米的空間就能做到三房，更打出“40幾萬起，享3房2衛2廳”，讓剛需一族眼前一亮。

　　然而在這一場競爭當中，品牌房企或更具優勢。大多數消費者在購買商品的時候都有追求品牌的嗜好。一個成功的品牌背后所蘊含的價值是消費者以及社會對它的肯定。房地產可以說是當今中國人一生中購買的最大、最能決定生活質量與擁有最長使用年限的消費品。作為投入最高的商品，因此在購買的過程中，亦傾向於選擇更具知名度、口碑較好的品牌房企。同時，品牌房企間的競爭或更加激烈。比如說由江門本地實力名企開發建設的鳳山水岸、駿景灣品峰以及帝豪尚品匯等等，這幾個比鄰而立的大盤之間的競爭亦非常激烈。

　　而雙龍板塊項目同質化的現象，也讓前來購房的市民十分糾結，有網友稱，他欲在雙龍板塊購房，因為這裡離工作地方近，方便生活，雙龍這邊的項目都很不錯，並且都是剛需盤，但不知如何選擇。這位網友談到最喜歡駿景灣品峰和鳳山水岸譽城這兩個盤，戶型皆合心意，80—90平方米，駿景灣品峰雖均價在7字頭左右，但是帶精裝修，兩盤價位其實應該相差不多，目前他還在考量當中。

　　業內人士分析，雙龍板塊同質化的現象只是樓市的一個縮影。實際上同質化競爭普遍存在於二三線城市房地產市場，由市場需求所形成。比如雙龍板塊，面對的是剛需居住群體，因此該片區樓盤多推出緊湊型兩居至三居的中小戶型，均價不算太高。又如江海板塊，尤其是江海區府片區的樓盤，如君匯熙庭、江海碧桂園、天鵝灣、雲景華庭等盤，無論在價位、戶型等方面也都相差不大，這些項目之間的競爭亦非常激烈，在價格戰上，一眾開發商紛紛開出4字頭的價格攬客。業內人士還談到，同質化現象在一定程度上都說明了剛需仍然是江門市民的首選。

　　展望

　　羊年北新區樓市還看雙龍板塊

　　目前，隨著北新區尤其以萬達商圈為中心一帶的樓盤已相繼收樓入住，開發建設相對趨於飽和。雙龍板塊成為北新區的熱門置業片區，七大樓盤齊聚於此，還有部分房產項目也在建設當中。因此有市民直呼：“羊年北新區的樓市還得看雙龍板塊！”而雙龍板塊亦稱得上是北新區的價格窪地，性價比高，一直備受剛需客的青睞。

　　昔日，雙龍板塊在江門人眼中還是郊外，而經過這幾年的發展，項目遍地開花，交通四通八達，區域內的配套設施也逐漸完善。

　　要談雙龍板塊的發展還得從鳳山水岸開始說起。鳳山水岸的強勢進駐可以說為雙龍板塊的發展打開了新局面。曾經有業內人士說到，雙龍板塊的發展與其他片區不同，通常一個片區的發展是“先有路，后有樓”，而雙龍卻是“先有樓，后有路”，也就是說，是房企投資進駐雙龍后才帶動起周圍政府道路建設。而鳳山水岸對於雙龍板塊來說無疑具有重要的意義。在其之后，便有越來越多的住宅項目紛紛進駐雙龍，居住氛圍越來越濃厚，被業內稱為“下一個育德社區”。

　　而在交通方面，雙龍板塊有雙龍大道、裡村大道、即將開通的育德西路以及正在動工的雙龍立交，還有將要建設的廣佛江珠城軌。

　　至於配套設施方面，雙龍板塊有義烏小商品城、鳳山商業街、婦幼保健院，中加伯仁學校，還有各大銀行、零售超市等等。不過在教育條件這一點上，雙龍板塊常為人所詬病。元子地產總經理譚華駒此前在接受筆者採訪時就此談到，不是所有的項目周邊都有名校，這是整體教育規劃方面的一個安排，“不過聽說鳳山水岸周邊幾個項目將會引入一些幼兒園名校，這是一個很好的開始。我相信未來雙龍板塊在教育設施方面會逐步完善。”

　　雙龍部分在售樓盤小檔案

　　鳳山水岸二期

　　開發商：江門怡福房地產有限公司

　　均價：6200元每平方米

　　主推產品：80-140平方米兩居至三居洋房

　　項目簡介：鳳山水岸二期譽城，意在打造36萬平方米成熟品質住宅區，其擁有城市罕見超百米的樓距，運用圍合型梯度式布局，內藏8000平方人工湖，更有國際設計團隊精心打造的10萬平方西班牙風情園林，更引進重點幼兒園，還有鳳山商業街為業主帶來便利，並採用新型星級智能化系統管理，進一步提升居住標准。

　　駿景灣品峰

　　開發商：江門市蓬江區駿景灣房地產開發有限公司

　　均價：7000元每平方米

　　主推產品：80-100平方米帶精裝修洋房

　　項目簡介：駿景灣品峰佔地180畝，位於雙龍大道義烏小商品城側，北倚鳳凰山生態公園，距雙龍大道、西環路各150米，出享繁囂、入擁寧靜，與城市主干道相近但不相鄰，並且被過千畝鳳凰山環繞，實為不可多得的居住寶地。小區採用環繞式水景設計，洋房戶戶向景，各有各的妙趣，甚至有多棟超百米樓距的高層洋房。享受水景園林雙重景觀。

　　帝豪尚品匯

　　開發商：帝豪系

　　均價：待定

　　主推產品：65-99平方米洋房

　　項目簡介：帝豪尚品匯佔地面積30954.1平方米，建筑面積83245.7平方米，擁有8萬平方米綜合街區。將推出約65-99平方米人性化戶型恰到好處的生活尺度，人性化空間布局，功能清晰，融會貫通，最大限度拓展生活，動靜分離，干濕分離，採光明亮闊景，讓生活與自然相融。

　　千御君珀

　　開發商：江門市怡安置業投資有限公司

　　價格：最低價46萬元每套

　　主推產品：70-90平方米三至四房

　　項目簡介：該項目以“惟精工，筑唯一”的建造理念，以更好的品質，更遠的追求，更多的精研，更細的雕琢，更多的專注，隻為以戰略要義打造板塊區域的尊崇精品社區。

　　凱茵豪庭

　　開發商：江門市御豪房地產開發有限公司，江門市潤禾置業發展有限公司