2015五問惠州樓市

圖表：邱洪添

行業專家預測，2015惠州樓市房價將穩中有升，但增長幅度有限。王昌輝 攝

　　近日，由易居中國發布的《2015年度全國房地產市場報告》指出，樓市將探明底部、復蘇上行，引發市場廣泛關注。

　　不經意間，2015年惠州樓市已然滿月。然而，去年第四季度成交量高漲的勢頭在年初並未得到延續。開年一個月以來，惠城區成交大幅縮水，去年末頻繁出現的市場成交潮和土地成交熱戛然而止，全市市場步調一致進入到“節假日周期”。

　　盡管有業內人士表示，臨近春節，進入行業傳統的銷售冷周期，市場成交量下滑實屬正常。但結合去年年末市場的翹尾行情，新年市場卻遭遇當頭棒喝，難免引起人們對新年市場何去何從的擔憂。

　　回顧2014年市場面臨的信貸風險和不斷積壓的庫存房源，對於2015年的惠州房地產市場影響仍將余溫難消。在去年市場降價潮的壓抑下，新年市場能否迎來房價的反彈？去年年終的回暖市場能否進一步穩定？市場高庫存能否有所緩解？開發商如何應對更加復雜的行業環境？……南方日報記者就此採訪了多名惠州行業專家，以期從當前惠州房地產市場實況分析過程中，探討行業未來的發展方向。

　　●南方日報記者 張峰

　　1

　　問

　　新年房價會否反彈？

　　穩中有升

　　增幅有限

　　回顧2014年的惠州房地產市場，留給市民印象最深的估計要數此起彼伏的降價浪潮了。從年初市場一直延續到年尾，全年無休，這也使得在國家統計局公布的房價走勢中，惠州房價一再走低。

　　本月初，中原地產發布的惠州樓市數據監測報告中顯示，盡管2014年惠州平均房價5950元/平方米，同比2013年的5762元/平方米仍保留3.27%的漲幅，但城市房價上升的幅度無疑已跌至近年來的最低值。

　　然而，這種情況在今年初記者踩盤過程中悄然改變。不再受到業績重壓的部分樓盤悄然提價，議價空間也同步收窄。江北的鼎峰國匯山、東江新城的中信水岸城、金山湖的升利悅湖會等樓盤都收緊優惠力度，成交價格反彈明顯。

　　結合當前公務員群體工資上浮的連帶拉力，部分意向購房的市民開始驚慌是否已經錯過了出手時機？房價又將進入一個上升周期？

　　“房價穩中有升，但增長幅度有限”成為行業專家們的一致看法。市房產中介協會秘書長劉新群介紹，無論是行業的本身發展，還是惠州全市經濟環境的正常運行，當前惠州樓市房價都不具備太大的上漲空間。劉新群指出，“雖然在珠三角惠州房價不高，但超規模的開發體量使得房價上漲空間很有限。”

　　惠州樓市資深策劃人范忠洲也認為，大體量的市場供量阻礙了惠州房價的上漲，但隨著城市高端項目的不斷面市，城市整體房價今年出現上漲也在情理之中，東湖花園9區、日昇昌天譽、保利達江灣南岸、方直壠禧等單價過萬項目接連入市，也將推高整體房價。針對市民質疑是否步入上升期，范忠洲指出，高端項目推高整體房價並不意味著大市場的上揚，市民仍能選購到高性價比的剛需型產品。

　　2

　　問

　　市場庫存“節節高”？

　　庫存壓力減小

　　進入去庫存周期

　　對於當前惠州樓市高企的庫存房源數量，業內較為普遍的看法是：2013年的樓市意外走高，拉高整個行業主體對於2014年市場的預期，工程紛紛趕工集中推貨，導致去年市場供應量達到一個高峰值。而市場的意外遇冷，則直接導致惠州城區可售存量房源數達到4萬套之巨。

　　世聯行惠州總經理蘇劍對此表示，2014年樓市的意外遇冷直接導致城市供需失衡，大量房源推出卻無法消化，變成庫存。

　　據惠州市房管局公布的相關數據統計，截至2014年末，惠州城區（含仲愷）待售存量房源數達43767套，存量面積551.23萬平方米。按照當前月度銷售狀況，以每月2000套的成交數計算，惠州城區的去庫存周期接近22個月，已經大幅超過警戒值規定的18個月的合理庫存量范圍。

　　然而，更值得引起關注的是庫存的持續拉大趨勢。結合28日惠州市統計局公布的687.34萬平方米新開工住宅面積數，按照6個月左右的工程建設周期，今年市場中段仍將迎來一大批新增房源進入市場。

　　蘇劍介紹，結合當前惠州樓市的庫存量，期待在短周期內實現去化本身就不現實。要讓市場恢復到合理庫存范圍內，按惠州城市正常的消化情況，可能需要兩到三年的周期，在這個過程中市場面臨的庫存壓力逐步減輕。

　　此外，針對當前惠州樓市面臨的高庫存，惠州行業專家、中城嘉信地產董事總經理楊錦斌在擔憂之余也表現出了樂觀。楊錦斌表示，大家都只是看到了去年市場成交下滑，但究其原因，信貸收緊和問題樓盤事件才是導致市民離市觀望的原因，這也代表著很大部分市民的置業需求遭到積壓。從這個角度分析，隨著市場逐步回暖，房地產行業步入穩定之后，前期積壓的置業需求將迎來釋放，這對於消化市場庫存無疑將影響顯著。

　　3

　　問

　　土地市場會否持續火熱？

　　可挂牌地塊有限

　　土地市場平穩

　　盡管2014年的惠州樓市成交遇阻，但土地市場成交卻呈現熱鬧局面。

　　根據中原地產統計數據，去年全年全市成交土地226宗，總交易金額達到86.3億元，環比上漲33.6%，這也是惠州有土地挂牌交易記錄以來的歷史峰值。

　　結合土地市場的具體成交，去年12月，惠州城區連番推出20宗地塊成為樓市為數不多的一抹亮色。其中，惠城橋西莞惠城軌西湖站地塊和金山湖組團地塊，分別被旭日地產和隆生企業以5.18億元、7.74億元的高總價拍得。

　　進入今年初，土地市場呈現一片死寂。在市國土資源交易中心的挂牌公示中，僅有1宗村企合作開發地塊正在走流程。

　　今年的土地市場何去何從？惠州市嘉盛美業地產經紀公司首席分析師陳錦祥分析，年初土地市場波瀾不驚，這也符合近年來的挂牌常態。根據地方政府每年制定的土地財政目標，今年的惠州土地市場仍將出現樂觀的交易局面。陳錦祥介紹，實際上去年的土地交易在整個上半年的表現都不算好，但隨著下半年，尤其是年尾的沖刺，全市土地交易才基本實現既定目標。

　　然而，惠州樓市獨立評論人余鶴皋則表達了擔憂，去年下半年土地市場的業績沖刺，很大程度上也是政府為了完成既定目標不得已而為之，很多地塊從嚴格意義上講並不完全具備挂牌條件。這無疑對今年的市場形成壓力，按照征地進度，原本屬於今年挂牌的地塊被提前交易，今年可挂牌的土地相應減少。

　　余鶴皋此外還指出，惠州主城區土地開發已經到了比較集約的狀態，可供挂牌交易的地塊不多，而能夠提供較大規模挂牌土地的馬安大瀝片區和江南區域並不能吸引投資企業的關注。相反，隨著惠陽大亞灣，以及惠東龍門的旅游地產項目興起，縣區土地市場的發展很可能收獲意外之喜。

　　4

　　問

　　會否再度出現房企退出？

　　開發商謹慎經營

　　規避風險

　　去年惠州樓市頻發的問題樓盤事件還歷歷在目，光耀地產、萬宇置業等開發商資金鏈破裂的后續善后還在斡旋，當前，上市房企佳兆業的違約事件持續發酵，繼其在深圳的所有房源遭到鎖盤，廣州、上海等地項目相繼淪陷，具體到惠州的幾大樓盤，也流出某金融機構申請異地查封的傳言。

　　其中，佳兆業1號項目在東亞銀行設立的預售資金監管賬戶，賬戶中的預售款也面臨被東亞銀行單方面劃走的風險。

　　回首幾年前，無論是佳兆業，還是光耀都曾是中國房地產百強開發企業榜單中的常客，現在卻深陷圇圄。盡管去年下半年以來，央行接連發文鬆綁首套房貸“認貸不認房”，以及降低存貸款基准利率，但在關系到開發企業的融資層面卻並不明朗。

　　2015年的惠州樓市，會不會再度出現企業退出？

　　惠州世聯行資源策略中心總經理胡光宇認為，對於今年的房地產行業不必要那麼悲觀，2014年發生的企業破產事件具有其特殊性，與整個行業的大環境關聯並不大。當然，市場成交的下滑和銀行房貸周期拉長導致資金回籠慢，但這些市場風險都應該在企業規避范圍內，並不會延續到今年的市場中來。

　　范忠洲對此持類似觀點，佳兆業、光耀都屬於戰略激進型企業，拿地和擴張過於迅速。在現行市場上，銀行貸款環境趨緊，各開發企業在后續發展和業務擴張的過程中變得謹慎，在厘清企業自身的融資問題之后再行拿地開發。這從去年多宗優質地塊均以低價成交，以及城區外圍地塊遭遇頻繁流拍的土地市場表現上也能窺探一二。

　　5

　　問

　　一線房企將撤離惠州市場？

　　體量巨大

　　短期內仍需深耕

　　隨著近年以來以深耕三四線城市起家的恆大、碧桂園等房產公司不斷加大一線城市布局力度，一線房企收縮在三四線城市布局的趨勢明顯。

　　惠州作為吸引著萬科、碧桂園、華潤、中信等眾多國內一線房企大幅布局的三四線城市，一旦房企布局收縮，影響明顯。

　　蘇劍介紹，一線城市的購房需求屬於持續性需求，城市首位度高，行業永遠處在供不應求的狀態中。而在三四線城市，隨著近些年的快速發展，普遍呈現出高庫存、多存量、價格增長緩慢的行業特點，開發商為了獲取更高的利潤回報率轉向布局一二線城市也在情理之中。

　　去年下半年，某多項目布局惠州的一線房企撤銷惠州分公司，隻保留惠州項目部分管惠州項目事務的舉動引起行業關注。結合該房企旗下多個項目從年初就開始的降價潮，業內傳言這都是該企業撤離惠州的信號，這也代表著一線房企逃離三四線城市的布局趨勢。

　　楊錦斌對此不以為然，他表示，在全國大環境下，大型房企收窄三四線城市布局的趨勢確實存在，但是結合惠州房地產市場的情況，短期內仍無需擔心。在惠州布局的全國大型房企，大部分集中在大亞灣的深圳東區域，以及惠東海濱和龍門南昆山的旅游地產項目，企業開發項目的客戶屬性本身就不以惠州市民為主。

　　具體到惠州城區，本土房企為主，而百強房企中，除了中信和海倫堡大部分項目均布局在惠州市區外，萬科、富力和龍光均布局在大亞灣、惠東和南昆山。范忠洲直言，大亞灣區域在樓市需求導向上當前已經納入到深圳客戶的產品布局﹔而聚集在惠東濱海和南昆山的度假型和養老型地產項目客戶群體更是面向全國﹔此外在主城區多項目布局的中信地產，根據開發進度和規劃體量，在惠州的耕作周期至少還要五六年。

(來源:南方日報)