3/4前海企業或不能進駐辦公

目前前海已公開出讓土地57萬平方米。魯力 攝

　　1月9日，前海拍出其第15塊土地，被港資背景深厚的嘉裡置業競得。而日前高力國際的報告則顯示，即使前海已經拍出15塊土地，它們按要求都要在2018年前竣工投入使用，但是按照前海目前注冊的企業數量來計算，這些企業預估將需要800萬平方米的辦公面積，而到2020年前海能投用的辦公物業項目不足200萬平方米。

　　已出讓15地塊，9個進入施工階段

　　根據高力國際數據顯示，從2013年開始截至2015年1月，前海地區完成了15個商業地塊的出讓。其中2013年7月—2014年1月共出讓了6個地塊，2014年5月出讓了4個地塊，8月出讓了4個地塊，2015年1月9日出讓1個地塊。高力國際咨詢服務部董事袁嘉隆告訴記者，目前出讓的15個地塊，有9個已經進入施工階段，其中進展最快的項目為卓越前海壹號，2016年一季度將完成交付，而按照前海土地出讓合同的規定，這些出讓土地都要在48個月內全部竣工並投入使用，所以截至目前，已出讓土地中大多數都會在2018年正式投用。

　　據介紹，前海的土地拍賣分為兩種：一種是前海經營性土地，這種是以市場價格拍賣給專業的房地產開發商，用於商業地產開發，限制性條件相對較少，擁有可銷售建筑面積的土地﹔另一種是前海自用型土地，即以比市場價低的價格出讓給前海鼓勵的產業龍頭企業自用，以吸引這些企業來前海發展辦公。根據前海公布的《單元詳規》，前海的第二、九單元位於前海深港現代服務業合作區的核心區，致力於世界級金融和科技創新中心的產業規劃，還配有2個地鐵站與5條軌道，便捷的核心位置成為前海核心CBD，而這一核心區預計2020年全面完成建設。在15個已出讓土地的項目中，有9個位於這兩個單元，包括卓越前海壹號、卓越0077項目、華潤金融峽谷等。

　　供不應求讓開發商看好前海寫字樓

　　對前海寫字樓的辦公需求總量，高力國際做了測算：截至到2014年9月，前海注冊企業14762家，總注冊資本10059億元，按前海注冊企業類型比例預估辦公面積需求近800萬平方米。而到去年底，前海注冊企業已接近2萬家，辦公面積需求進一步增加。

　　袁嘉隆表示，前海按目前的土地供給，2020年能投入使用的辦公物業項目不足200萬平方米，與辦公需求預估的800萬平方米差距較大。而供需不平衡，是眾多開發商看好前海房地產的原因。袁嘉隆認為：雖然前海CBD還在建設初期，沒有甲級寫字樓可租，無法直接體現其市場表現，但回顧過去6個月，深圳租賃市場上最活躍、租賃面積最大、租金承受能力最高的企業，均是一些優質的金融企業且已在前海注冊。他告訴記者，包括前海超新星投資、前海康宏基金、前海玉山控股、前海銀晉星元融資租賃公司等都在近期以較高租金租下大面積的深圳甲級寫字樓。

　　袁嘉隆分析，前海CBD作為中央商務區，其房地產價值最明顯的體現就是區位價值，“從上海陸家嘴CBD理念的數據可以看出，CBD的房地產價格表現及波動幅度遠高於全市平均水平，且受經濟形勢影響明顯”。

　　縱觀國內一線CBD區域的發展軌跡，隨著區域固定資產投資中第三產業的比重增加，以及注冊企業數量的增長，CBD區域的商務辦公物業售價與租金都有大幅提升，其中浦東寫字樓售價平均每年增長7.13%。

　　高力國際深圳分公司副總經理簡家宏表示，位於前海的香江項目預計今年入市，其售價在5萬元/平方米左右，目前認籌已超過200戶，而位於前海桂灣片區的卓越壹號，在去年底以6.3萬—6.5萬元入市，僅以繳納誠意金的數額來計算，其認購額度就超過26億元。

　　注冊企業數量影響租金價格

　　在前海寫字樓租金方面，袁嘉隆表示，這種CBD區域寫字樓的租金走勢與注冊企業數量呈現正相關性。租金隨著注冊企業的增多而上升，過往10年上海陸家嘴區域注冊企業數增加了近20%，而相應的寫字樓租金也從237元上漲至288元，總增幅為29.18%。

　　從全市來看，在租賃市場2015年至2017年深圳全市寫字樓的總體供應量約500萬平方米，預估投入市場的寫字樓項目有34個，“深圳未來三年寫字樓的總體供應量大，但其中近六成的項目均以業主自用為主，未來真正投入市場消化的供應量相對有限”，簡家宏表示，深圳寫字樓的租賃市場需求仍有很大的空間。整體市場需求強勁使甲級寫字樓租金水平穩步上升。

　　而由於目前前海還缺乏標准的甲級寫字樓項目，參考距離前海桂灣片區較近的一棟甲級寫字樓（招商局廣場）及目前前海唯一可租的辦公樓（前海公館）可以看到，招商局廣場目前的租金是250元/平方米，前海公館的租金為280元/平方米，據此評估，前海卓越壹號項目的租金為295元/平方米，而按照該項目的售價6.5萬元來計算，卓越前海壹號的租金回報率可達5.5%，遠超深圳市甲級寫字樓4%的租金回報率。

　　袁嘉隆表示，目前處於前海CBD寫字樓市場售價低位，又是租賃需求最旺盛時期，預計投資回報率會遠高於深圳甲級寫字樓市場平均水平，而未來如果再降該物業每年10%的價值增長空間計算，則其投資回報相當可觀。

　　港企進前海將更積極

　　自貿區對蛇口寫字樓需求拉動不大

　　高力國際深圳分公司副總經理簡家宏

　　在發布會后，記者也專門採訪了高力國際深圳分公司副總經理簡家宏，探討港企對進入前海的態度，前海成長對福田、羅湖寫字樓的影響，自貿區對蛇口寫字樓需求的影響等多方面問題。

　　一直以來，港企在進入前海這一問題上都被外界認為過於保守，早期出讓的土地中都是內地企業拍得，直到今年1月，才有一塊土地被香港有代表性的商業物業開發商嘉裡獲得。對此，簡家宏告訴記者，對於任何一塊新區的開發，開發商都要看其優惠政策的出台，看其政策的執行力度等才能決定是否進入，而包括港企在內的外資開發商都是相對謹慎的，他們要看政策的落實。

　　“香港的開發商過去的經驗是，不怕做得慢，但不要做錯”，“最近成交的嘉裡的這塊地實際是前海很小的一塊，以此來看，港企還是偏保守的”，簡家宏認為，在前海問題上港企以前保守，但現在相信未來會有更多港企去前海，並且會去以更好的條件去拿好的地段。

　　前海寫字樓大量入市后，會不會導致福田、羅湖寫字樓需求的外移，會不會帶動這些區域空置率的提升？對此，簡家宏表示，深圳寫字樓西移是大趨勢，但是前海的成熟至少要3—5年，最近3年前海的寫字樓還達不到辦公的條件，而這3—5年深圳的產業發展很快，加上各個區域不同的產業定位，不同的企業會去不同的地方安家落戶和辦公。此外，從福田中心區的崛起來看，羅湖的寫字樓空置率並沒有上升，直到現在，羅湖和福田的寫字樓空置率都很低。

　　同時，簡家宏表示，未來深圳寫字樓市場的核心區域，福田和羅湖以銷售為主的甲級寫字樓項目將逐漸減少，可交易投資的高質寫字樓產品愈加稀缺，因此，高力國際預測未來這兩個區域的寫字樓的售價同樣仍呈上升趨勢。

　　而對於蛇口納入自貿區是否帶動了蛇口寫字樓的需求，簡家宏表示，蛇口雖然納入了自貿區，但其基本隻有蛇口網谷和招商局廣場兩處物業能滿足高水平研發物業的需求，實際上到今天，深圳研發物業的中心和熱點依然在南山的科技園片區和高新園片區，無論是產業基礎還是物業供應，蛇口自貿區還沒有南山那樣優越。簡家宏認為，自貿區概念短期不會明顯帶動蛇口的寫字樓需求增長，其原因主要在於蛇口可供使用的高水平寫字樓不多，“除了蛇口網谷和招商局廣場，蛇口未來2—3年的寫字樓供應都非常穩定，企業很難找到很好的辦公物業，因此在供應有限的背景下需求不會明顯上升，而長期發展則要看招商局在這一片區怎麼發展”。

(來源:南方日報)