江門為何難抑發展城市綜合體沖動

近年來五邑掀起城市綜合體建設熱潮。 全澤超 攝

去年下半年北新區已有多個城市綜合體陸續開業。

　　全澤超 攝

　　體量達33萬平方米的奧園·益丞國際廣場已到了工程收尾階段，與之比鄰的是正在興建的另一城市綜合體摩根國際。

　　全澤超 攝

　　江門匯悅城、萬達廣場和奧園·益丞國際廣場三大城市綜合體聚首北新區，這三個城市綜合體的體量相加超過百萬平方米。自動工以來，業界對這三大城市綜合體前景的探討從未停歇。無論樂觀也好，悲觀也好，似乎都抵擋不住江門城市綜合體發展的熱潮。

　　近期，江門的城市綜合體再添新軍——總建筑面積達43萬平方米的江門東匯城項目在江海區原春燕紡織廠三舊改造地塊動工，這個投資了21億元的項目集大型綜合購物中心、高檔住宅小區、豪華公寓、高級寫字樓於一體，又是一個巨無霸級別的城市綜合體項目。而北新區另一綜合體摩根國際也在近期開放樣板房。

　　這股城市綜合體熱潮不止出現在江門市區。開平、恩平台山等地也掀起了“城市綜合體”建設熱潮，全市戶籍人口區區400萬的江門市，接二連三地出現巨大體量的城市綜合體並相繼開業。在商業地產受電商沖擊出現萎縮態勢的大環境下，為何江門的城市綜合體遍地開花？這股商業地產熱背后的動力何在？

　　南方日報記者 全澤超

　　【現狀掃描】

　　五邑在建城市綜合體

　　體量超400萬平方米

　　近年，走在五邑大地，會看到一座座大規模的建筑正在如火如荼地建設，它們都有一個很“高大上”的名字，叫城市綜合體。

　　城市綜合體對很多江門市民而言還比較新鮮，幾年之前幾乎還沒怎麼聽說過這個名詞。但近年來江門的城市綜合體被提到的頻率特別高，真是忽如一夜春風來，滿城盡是“城市綜合體”。

　　城市綜合體是以建筑群為基礎，融合商業零售、商務辦公、酒店餐飲、公寓住宅、綜合娛樂五大核心功能於一體的“城中之城”，是一個功能聚合、土地集約的城市經濟聚集體。並非必須具備上述五種功能的才能稱得上城市綜合體，例如匯悅城沒有住宅部分，但仍然被稱為城市綜合體。

　　前幾年，江門的城市綜合體發展幾乎為零。但近兩年來，城市綜合體在江門頻頻被提起。北新區江門萬達廣場、匯悅城和奧園·益丞國際廣場的建設更是讓城市綜合體成為江門房地產行業特別是商業地產領域熱門的話題。

　　尤為引人關注的是，這幾個城市綜合體每一個都是數十萬體量的巨無霸，在方圓兩公裡的范圍內已經聚集了體量過百萬平方米的城市綜合體。

　　放眼五邑，筆者發現這股城市綜合體熱潮並非僅僅出現在江門市區。在開平，除了已建成開業的83萬平方米城市綜合體開平東匯城，還有在建的開平中業新城。這幾個巨型的城市綜合體純商業部分相加已經超過20萬平方米。在恩平，30萬平方米的益華廣場、過百萬平方米的錦江國際新城等都給這座人口僅為50萬的城市增添了大量的商業面積。據相關報道，台山也在規劃建設八大城市綜合體，總體量大約為45萬平方米。

　　不過也有業內人士指出，一些聲稱是“城市綜合體”的項目不過是拿“城市綜合體”作為一個噱頭，其實是一個地地道道的住宅項目。“一些房地產項目配備了一些商業部分就聲稱是城市綜合體了。但真正的城市綜合體一定要有酒店、寫字樓、購物商場等配置，而且商業部分要佔一定的比例，並不是說隨便一個有商業的項目都能稱之為城市綜合體。”該地產界人士說。

　　盡管剔除一些商業面積過小的項目，江門市在建的城市綜合體體量仍然十分可觀。據筆者粗略統計，江門五邑目前已建成開業的城市綜合體體量約為180萬平方米。

　　對於一個戶籍人口隻有四百萬的三四線城市而言，短短時間內冒出過百萬體量的城市綜合體已經是一種異象，但令人驚訝的是，這僅僅是冰山一角。據筆者不完全統計，江門五邑在建的城市綜合體總體量超過四百萬平方米。也就是說，至少仍有接近於三倍目前體量的城市綜合體在未來的幾年間推出市場。

　　筆者通過各方獲得的資料進行簡單統計，按已有的數據，江門在建和近期開業的城市綜合體項目，將至少為江門增添超過130萬平方米的商業面積（包括購物商場、酒店和寫字樓）。

　　筆者查閱資料發現，城市綜合體“發燒”其實並不單單是江門獨有的現象，近年全國商業地產都迎來建設的浪潮。據相關媒體報道，2013年全國新增城市綜合體迎來首個高峰，20個主要城市新開約150個城市綜合體，新開購物中心平均面積超過8萬平方米。2014年，20個主要城市在建購物中心數量已達885個，同比增長24.47%。而部分一二線城市的城市綜合體已經出現飽和狀態。

　　【兩大焦點】

　　江門真需要那麼多城市綜合體嗎？

　　城市綜合體如雨后春筍般涌現，引發了不少人的擔憂：江門是否真的需要那麼多城市綜合體？江門僅是一個人口四百萬左右的三四線城市，經濟總量並不大，建設如此大體量的城市綜合體會否造成消化不良？

　　顧小姐之前是江華路一家服裝店的店長，今年北新區這家新城市綜合體開業后，顧小姐加盟了一個叫百麗盾的專營男裝褲的品牌，在該商場二樓把店開了起來。

　　經營了一段時間之后，顧小姐發現，商業的人氣並沒有預期的紅火。“開業的那段時間是旺了半個月，那時候大家感覺新鮮，有空都過來看一看，而且商場的促人氣的活動也比較多，所以一開始生意還比較火爆，不過慢慢大家這股新鮮勁過了之后，商場就逐漸冷清下來了。”顧小姐說，“現在我們和一些商家聊天時都會懷疑自己是不是對這個區域的發展預期過於樂觀了。”

　　幾個月后，該區域另一家大型城市綜合體強勢開業，分走了大量的客流，讓情況進一步變得糟糕。該商場的服裝品牌店店主王先生稱，附近的城市綜合體開業后，商場的人流量大減，店鋪的營業額也大幅減少。

　　令王先生感到擔憂的是，情況有變得更壞的趨勢。“撇開這個區域另一個即將開業的大型城市綜合體不說，現在江海區在建一個新的城市綜合體江門東匯城，未來可能再把一部分江海區的消費者截留了，而新會也在建大型的城市綜合體美吉特廣場。未來的商業環境競爭將更為惡劣。”

　　據筆者走訪市內幾大城市綜合體發現，商場裡人氣稍旺的隻有餐飲、娛樂部分，百貨類的商戶較為冷清。

　　從事商業地產多年的楚睿商業江中珠區域總經理鄧永健認為，江門的城市綜合體有過度發展的跡象。“我看了北新區幾個大型的綜合體，客流量還是偏少，這樣的客流量下商戶的生存壓力較大。據我們的調研，江門的消費市場還是比較有限的。分蛋糕的人多了，每個人分得的自然就越來越少。”

　　眾多大型的城市綜合體涌現，不僅分流了消費者，也分流了商戶。業界流傳稱在當前的市場環境下，即使是實力雄厚的開發商，面臨的招商難的問題也比較突出。細心的市民發現北新區兩大城市綜合體內出現了重復的商戶。像九毛九、星巴克等從未進入江門市場的品牌一下子在很短的距離內連開兩家，這種現象比較少見。有業內人士分析認為這是由於開發商動用了與商戶的關系將其“請”過來“撐場面”的，這說明了招商情況並不盡如人意。不過商戶向筆者否認了這種說法，表示是經過嚴謹的市場調研才決定進駐。

　　新旺地產羅先生告訴記者，江門中信大廈、國際金融大廈等高檔寫字樓也出現了嚴重的空置情況，中信大廈出租率約為六成，國際金融大廈估計僅有四成。整體而言，寫字樓市場供過於求。

　　城市綜合體的選址，與這個區域的經濟、人口、居民消費水平等有著密切的聯系。據江門統計部門發布的2013年江門統計年鑒顯示，江門去年的城鎮人均可支配收入為29772元，甚至低於2013年全省城鎮人均可支配收入的平均水平。2013年的國民生產總值也僅僅突破兩千億，在全省排名中游。人口方面，2013年統計的全市常住人口僅有449.76萬人，其中市區人口是184.87萬人。在經濟發展動力並不強勁、消費力不足的情況下大規模建設城市綜合體，也難免引起市場上對江門城市綜合體過度發展的質疑。

　　誰是城市綜合體過度繁榮的推手？

　　剛剛過去不久的“雙11”，天貓以571億元的成交額再次刷新紀錄。實際上，電商對商業地產的沖擊是十分明顯的。電商的凶猛來襲，讓商業地產的發展相對呈現了一定的頹勢。

　　在商業零售營業額受到電商蠶食、江門城市綜合體有飽和趨勢的情況下，精明的房地產開發商為何仍熱衷於城市綜合體的建設？江門為何難以抑制城市綜合體的建設沖動？

　　一位不願透露姓名的業內人士認為，當前江門城市綜合體大規模建設，一定程度上體現了政府部門的意願。“因為規劃先行，地塊在招拍挂階段就已經限定了用地性質。”該業內人士分析，多個大型的城市綜合體出現也是政府部門願意看到的局面，因為這一方面提升了城市的形象，另一方面又有相關的招商引資。

　　上述業內人士還透露，其所在的公司曾“看中篁庄一塊地塊，但閱讀相關規劃資料之后發現該地塊要求建設商住綜合體，公司討論后決定放棄競拍該地塊”。

　　一個巴掌拍不響，精明的開發商為何在這種競爭激烈的市場環境下仍願意大規模投資？是否真的對江門的城市綜合體的前景看好呢？業內人士認為，其實開發商也是受利益驅動。新旺地產羅先生認為，開發商在這場城市綜合體“大躍進”中並沒有損失，反而能獲取利益。“在這場游戲中，開發商也不是輸家。由於政府想提升城市形象、打響城市名氣，所以在拿地時往往給這些有實力的開發商優惠條件，讓開發商有足夠的利潤空間。”

　　顯然，開發商不會是這場擊鼓傳花游戲中的最后一棒。那麼，誰來承擔風險？“開發商並沒有很大的風險，因為通過賣洋房、賣商鋪，開發商已經可以將很大一部分資金套現。政府部門也增加稅收，完成了它的目標。最終的風險還是嫁接到購買商鋪的業主身上。后期一個商場運營成功與否，尚是未知數。”鄧永健說。

　　然而也並非所有人對江門城市綜合體的前景都不看好。在市區一家地產公司任職經理的業內人士認為，城市綜合體的涌現是經濟發展到一定程度的體現，是江門商業轉型升級的需要，“而且城市綜合體會逐漸偏重於體驗式的消費，受到電商的沖擊不大”。同時，由於住宅的成本、價格體系已經過於透明，開發商沒有很大的利潤空間，但是商業地產的評價體系還不成熟，利潤的增長空間仍是個未知數，未來將進入商業地產的黃金十年，這也是吸引了許多開發商參與其中的一個重要因素。

(來源:南方日報)