2014年清遠商圈的那些事兒

御金街“困境”。 曾亮超 攝

匯博美居轉型。 曾亮超 攝

新一佳超市名都店結業。王良玨 攝

清遠農副產品批發市場橫空出世。 曾亮超 攝

新城40萬方商業航母時代廣場亮相。曾亮超 攝

汽車快餐進駐社區，讓業主每天可以品味最新美食。 曾亮超 攝

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沃爾瑪購物廣場動工。 王良玨 攝

　　沃爾瑪購物廣場進駐清遠

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　　關於一座城市，曾有這樣的說法——“城”是供人們居住的地方，“市”是交易的場所。商圈，已經成為當代都市中“市”之集大成者。隨著城市經濟的不斷發展，城市規模的不斷擴容，面對購物擁擠、交通擁堵等商圈窘境，一些大型商業項目、專業賣場應運而生。

　　目前，清遠城市商業格局發生很大變化，在過去的一年裡，商業項目或陷入爛尾困境，或結業、或轉型、或以大體量入市﹔老的被邊緣化，新的正崛起。

　　●採寫：南方日報記者 黃劍琴 策劃：程君

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　　御金街成“空城”

　　事件：御金街由清遠市長利興旅游服務有限公司投資開發，曾被作為清遠市旅游服務中心，成為清遠市2009年“十個一批”重點建設項目之一。然而，這個項目自2011年開業、經過短時間的熱鬧后，如今卻門庭冷落，大門緊閉、眾多商鋪撤場、水泥牆裸露在外……變成了“空城”。

　　據以往資料介紹，清遠市御金街位於廣清高速的橫荷出口正對面，是清遠市唯一的旅游服務中心，是清遠旅游的第一站。御金街臨近廣州，45分鐘可以到達廣州市中心，15分鐘可以到達清遠市中心。御金街定位為“娛樂、購物、休閑、餐飲、酒店、旅游咨詢、文化體驗於一體的超級旅游綜合體，其建筑風格為純粹的盛唐風格，將旅游咨詢、特有的人文風景和多姿多彩的商業街結合在一起，體現了“文化清遠、清遠文化”的概念。

　　點評：旅游集散地是為旅游者提供中轉集散作用的，能夠極大地帶動整個旅游目的地的發展。事實上，御金街的輻射作用顯然並不足夠帶動整個清遠的旅游發展。同時，御金街周邊沒有任何配套支撐，交通也不方便，項目沒有核心的商業主體，難以吸引人流。

　　這個項目正如行內人士分析所言，由於定位錯誤、無法起到輻射景區服務作用。與旅游電商和傳統旅行社相比，御金街沒有售票優勢﹔盡管位於高速出口旁邊，卻也並非游客到清遠旅游的必經之路﹔受到電商發展的沖擊，以及旅游客戶群（主要是珠三角）的限制，御金街的購物功能並不突出。加上周邊沒有相關配套支撐，或者說它沒有帶動周邊發展起來，最終成了孤立的“空城”。

　　項目的出路或在於旅游本身，強調體驗功能，包括酒店、餐飲、休閑體驗項目等。因為酒店對公共交通配套的要求沒有那麼高，但對娛樂飲食的帶動作用比較大，建議通過改內部結構，充分利用場地，整合資源，從而盤活這個場地。

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　　匯博美居變身城市綜合體

　　事件：2006年5月，匯博美居正式營業。清遠有了第一家現代化大型專業裝飾建材賣場，一時成為商家理想的聚居地及消費者一站式購齊家裝建材的首選場所。如今這個曾繁華鼎盛的粵北地區首個建材“航母”正被娛樂、休閑、健康類業態所替代﹔這個曾被商家看好的成熟建材商圈出租率曾一度高達99%，到如今建材類行業經營面積僅剩下10%。

　　從2011年開始，場內商家陸續撤離，匯博美居廣場探索轉型之路，在業態上做出調整，不再以家居建材廣場定位，而是趨向城市綜合體類的商業業態，主要包括餐飲、娛樂、休閑、健康類。目前匯博美居已有酒吧4家、KTV兩家、茶樓兩家以及餐飲、保健、沐足等商家的進駐。該場也順應市場需求，根據空置面積及業態需求調整，進行針對性的招商。未來，還有射箭、壁球等健康娛樂的項目進駐。

　　點評：從橋北路封路、同行競爭到大環境急轉直下，匯博美居賣場的轉型契合了一些內外因素，業態轉型更是經歷了從被動的無奈到主動的探索。

　　盡管匯博美居廣場根植於清遠家居建材市場發源地橋北路，但從2009年開始，一些新賣場崛起，以更大的體量、更優惠的租金、更好的硬件配套招攬商戶。加上受到大環境影響，房子賣不動，蛋糕就這麼大，再細分也只是佔額不同而已，有限的收益仍不足以支撐成本。

　　此次，匯博美居在業態轉型上邁出第一步，在一定程度上對投資者和運營商都有借鑒意義。首先，商場掌握了話語權。因為商場自營物業超過八成。盡管該商場臨街一些黃金位置的鋪位已經出售，返租過程中也遭遇到與不同利益訴求的小業主們反復協商的難題，但畢竟決定商場主流的物業仍掌握在公司手裡。這也就意味著掌握了整個場的話語權。

　　對比之下，未來清遠其他一些以出售為主的專業市場能否從前幾年的免租期中平穩過渡到正式的運營階段尚未可知。縱觀以往一些案例，免租期過后業主要求漲租，商戶要求繼續優惠，處於中間的運營公司無法協調，最后，商戶撤離商場閑置，此前規劃的業態也難以為繼。從實際案例來看，“自持”佔主流的項目在轉型中擁有更多話語權。以出售為主的商業物業存在較難協調的矛盾。

　　關

　　新一佳超市名都店結業

　　事件：新一佳超市名都店於2014年12月23日正式結業了。2014年12月22日下午，新一佳超市名都店門口貼起了溫馨提示，“公司因業務調整，商場於12月23日結業，19日至22日為清倉打折期。”不少街坊正在超市內挑選商品，結算窗口排起了長龍。

　　舊城名都新一佳超市總部位於深圳，進駐清遠已經有12年了。這也是繼2012年清遠百和超市結業之后，舊城又一家超市結業了。老超市接連結業，引起街坊懷舊。它們見証清遠的發展，我們也見証了它由盛到衰的過程。

　　近幾年來，清遠黃金商業區格局的不斷變化，事實上，名都商圈位置已經被邊緣化，僅舊城城市廣場周圍不足兩公裡的距離內，就有益華超市、大潤發超市。新的競爭導致新一佳、百和超市處於低利潤經營狀態。加之消費觀改變、電商沖擊等，最終導致老超市結業。

　　點評：從清遠百和超市到新一佳超市，老超市接連結業，除了商圈老化、周邊停車配套不完善、居住人口減少外，電商沖擊也成為壓垮老店面的最后一根稻草，清遠傳統商業正面臨挑戰。加上，新商業地產都在如火如荼地施工當中，一旦建成開業，勢必會對舊商業地產再次形成沖擊。面對新的挑戰，採取積極的應對態度，又能否逆襲成功，如何打破“一圈興一圈衰”的局面？

　　業內人士建議，打破同質化，錯位經營或是出路。雖然外來超市規模大，但集團化超市也有其詬病，大型超市超過一定權限范圍的就要申報、審批，而本土超市決策往往更靈活。但在消費者越來越注重服務和消費環境的時代，傳統超市環境相對來說都較外來超市弱，這點應引起傳統超市重視。

　　此外，走社區超市路線或精品超市路線等或可避開大超市的鋒芒。比如大潤發、華潤在節慶團購方面很有優勢，而傳統超市可根據自身特點和市場需求，科學布局，打造利於市民日常消費的購物選擇。

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　　清遠農副產品批發市場橫空出世

　　事件：2014年12月28日，清遠農批盛大試業。該市場位於人民三路，佔地18萬方，商鋪1200余間，是清遠一站式農副產品批零市場。據介紹，規劃有大棚交易區、配備專用停車場、農產品檢測檢疫中心、物業管理中心、綜合服務中心、垃圾廢棄物處理中心、物流配送中心、電子商務等專業市場配套﹔同時引進銀行、餐飲業、綜合便民店等生活配套服務。業態方面，清遠農批將匯聚蔬菜、果品、糧油、活禽、調料、干貨等全系列產品。

　　點評：目前清遠農副產品市場，無不顯現出盲目、混亂的業態，不僅沒有完善的配套設施，更沒有科學的管理方法。三鳥蔬菜批發市場臟、亂、差、舊﹔三角肉菜零售市場、鬆崗肉菜零售市場規模小、種類少。在這樣的大背景下，清遠農批的出現，不僅是民眾生活的訴求，更是市場發展的需要。

　　目前，全球農批市場有三種主流模式：以美國、加拿大為代表的北美模式，以荷蘭、法國為代表的歐洲模式，以日本、韓國和台灣為代表的東亞模式。北美農批市場作為農產品流通輔助場所存在﹔歐洲農批市場則享受政府傾力支持，農民組織入股，更像大超市，配套齊全，物美價廉﹔東亞農批市場幾乎是作為政府機構存在，制度極其完善，公益屬性濃厚。

　　我國的農批行業則比較獨特，企業辦市場，市場企業化，星羅棋布，缺乏規劃和監管，惡性競爭普遍存在，大市場坐地漲租的現象屢見報端。因此，清遠農批市場在后續運營中，如何打破監管、惡性競爭、坐地漲租等問題，仍有待考驗。

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　　新城商業航母時代廣場亮相

　　事件：2014年10月1日上午，位於清遠市人民一路和靜福路交匯處的時代廣場營銷中心人頭涌涌，現場熱鬧非凡。在這個舉國歡慶的日子，時代廣場營銷中心迎來了盛大的開放典禮。城市廣場開發商清遠順盈置業有限公司厚積薄發，在人民一路與靜福路的交匯處，再建城市新中心，打造了這一總建面近40萬的商業航母。

　　據了解，該項目為集商業、居住、酒店、娛樂、餐飲、購物、旅游、商業、辦公於一體的全時空體驗城市綜合體，從品牌購物、潮流娛樂到特色餐飲、商務辦公，應有盡有，是全客層、全業態、全天候的體驗式綜合體。

　　點評：經營環境落后的贏之城商業中心已經無法滿足日益增長的消費需求。隨城市的擴容提質，新城片區商業擴容已成必然趨勢。最近兩年來，以購物、娛樂、餐飲、寫字樓為一體的商業綜合體勢頭正勁，未來兩到三年或將有5個大型商業綜合體推出市面，其中包括時代廣場、樵順廣場、勝利國際金融中心、北江城、臥龍新天地等。

　　時代廣場將擔當革新清遠新消費模式的重任，屆時新的購物業態將首現清遠，例如十幾萬平方米的大型購物中心，更有清遠迄今為止最高的180米、40層五星級酒店，它不僅是清遠的標志性商業建筑，更率先引進兒童體驗中心、首創大型“海洋館”主題樂園、最大規模文化教育基地等全體驗式業態。它的建成將引領清遠商業格局以及市民消費水平的崛起。將完善及提升清遠的城市功能，助力清遠商業發展。

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　　洋快餐加速擴張 清遠餐飲業競爭加劇

　　洋快餐加速擴張 清遠餐飲業競爭加劇

　　事件：2014年10月，清遠新城第一家某洋快餐汽車餐廳正式入駐萬科華府。12月底，該汽車餐廳再進駐城市花園。另外，該店還將進駐廣清大道雲山詩意。洋快餐密集布局可見一斑。

　　而汽車快餐進駐社區，讓業主每天可以隨心情品味最新的繽紛美食，感受其貼心服務，隨時享受完美的就餐體驗。如果上班趕時間，還可以不下車，三分鐘內拿到美食。此舉讓本來就競爭激烈的清遠餐飲市場“掀起千層浪”。

　　點評：汽車餐廳迅猛發展，離不開生活水平的提高、汽車擁有量的增加，以及生活節奏的加快。而且，傳統餐廳隻能吸引500米內的步行顧客，汽車餐廳能輻射3.5公裡商圈裡駕車到店的顧客，潛在客戶數量大為增長。

　　隨著汽車保有量的增加，為有車一族提供方便的汽車餐廳模式將給餐飲服務業帶來更大活力。對中式快餐而言，怎麼樣在未來創出自己的汽車餐廳模式，依然需要積極探索。一是產品要適合汽車餐廳的銷售，適合在汽車裡消費﹔第二，在生產上一定要標准化、規范化，在管理上要簡單化、信息化、全速提高，這些都是對現有中式快餐進入汽車餐飲業在技術上的一些挑戰。

　　進

　　沃爾瑪購物廣場進駐清遠

　　事件：2014年12月12日，清遠市城鄉規劃局網站對沃爾瑪購物廣場規劃進行了批后公示，進入動工階段。根據方案，沃爾瑪廣場西南靠中山公園，總用地面積2.45萬平方米，相當於3.4個標准足球場。整個項目由2棟4層商場、1棟21層和一棟17層的公寓樓組成，另設一層為地下室。四層商場設有6個電影放映室，可同時容納456人觀看﹔有意思的是，屋頂設有露天休閑咖啡廳、休閑茶室和屋頂花園，可供市民欣賞城市景觀。

　　點評：沃爾瑪將進駐清遠的消息早已甚囂塵上，市民對大型超市的渴望也不言於表。超市、百貨及電影院等大商家的檔次及規模體現了一個城市的商貿文化發展水平，清遠目前已進入城市發展的快車道，但知名大商家稀少，較為知名的品牌隻有規模不大的華潤萬家及益華百貨。相比佛山、中山及東莞等珠三角地區級城市，甚至有沃爾瑪進駐的英德，清遠商業中心的商家檔次、規模、數量有較大的差距。

　　由於目前舊城商圈成熟，許多人形成了到舊城購物消費的習慣，為追求聚集效應，大超市扎堆。早期舊城商業中心主要集中在以城市廣場為中心范圍內，商業總規模預估有30多萬平方米，2012年總建筑面積達10萬平方米的錦繡清城重新開業，現在附近又有一個佔地約2.5萬平方米的商業項目。

　　但隨著城市發展，舊城面臨著新的城市問題。舊城是經過數十年數百年發展而成的老城區，街道狹窄，擁擠不堪，人流承載量面臨極限，沃爾瑪進駐加大競爭，消費人流量更大，這對本來就易擁堵的周邊交通狀況或將面臨更大挑戰。

(來源:南方日報)