陳杰：房產稅開征須審慎透明

黨的十八屆三中全會通過的《中共中央關於全面深化改革若干重大問題的決定》（以下簡稱《決定》）提出，“加快房地產稅立法並適時推進改革”。房產稅問題再次引起社會高度關注。

開征房產稅有很多不可預測因素，市場到底會怎麼反應，反應程度有多激烈，事前很難斷論。“稅者，國之大事”，尤其房產稅這樣涉及千家萬戶、與居民切身利益休戚相關的稅種，開征應當十分慎重。一定要經過社會充分討論，整個決策過程透明公開，取得共識后才進行開征。若條件不成熟，不可輕言開征房產稅。

房產稅開征時機目前尚未成熟

房產持有環節的房產稅，是現代公共財政的重要組成部分，長期來看確有必要，但這需要一套很規范的公共財政體制，重新界定納稅人與政府之間的關系，要有相應的公共財政機制改革來確保房產稅“取之於民、用之於民”。

從國外經驗來看，房產稅並沒有成為居民的重要負擔。如果開征房產稅的結果僅僅成為老百姓新的負擔，是與中央“十二五規劃”首要目標——擴大內需相違背的，與《決定》所提出“穩定稅負”的要求是背離的，也不利於財政體制的規范進步。從這個角度而言，房產稅的開征時機尚不成熟，還需時日。

如果針對投機炒作，征收房產稅不如嚴格執行限購、限貸和真正落實“新國五條”所提出的二手房轉讓增值的20%資本利得稅。如果希望增加持有環節的囤房成本，房產稅不如加強房屋產權登記制度和全國聯網，建立首要住房認定制度，逐步落實對非首要住房的房屋空置稅，后者可以更精確打擊，而不會傷及無辜。如果意在調節財富分配，遺產稅更加合適。

中國現階段的住房問題非常復雜，涉及面廣泛，涉及的利益也非常多、非常深。住房問題應該從化解住房供應與需求的基本矛盾來解決，不能指望一兩個稅收手段。

房產稅難以成為地方財政收入主體

筆者認為，現在中央政府有一定動力推房產稅，主要是希望以此來彌補地方政府的收入不足，調節社會財富再分配和管制房價都是次要考慮。有人認為，一旦房產稅成為地方政府的財政收入主體，地方不再缺錢了，就不用通過搞土地財政來獲得收入，那麼地價和房價都將相應得到抑制。

然而，實際情況可能遠非如此。即使以房屋價值較高的上海為例，2012年末，上海住宅存量約6億平方米，新建商品住宅交易均價為2.2萬元/平方米。考慮二手房品質和折舊之后，全部房屋存量均價約在1萬元/平方米，這樣上海住宅的市場價值在6萬億元左右。按照1%的稅率來全面征收，可得房產稅收入600億，但這種全面高稅率征收的可能性很小。而如果按0.5%的稅率，則隻有300億。如果二套房起征（唯一住房豁免），至少80%住宅得到豁免，那麼最多可得房產稅收入60億﹔如果再人均有60平方米豁免，那會遠小於40億。事實上，上海從2011年開征房產稅已經兩年多，據悉課稅房屋累計才10萬套（2011年2萬套，2012年新增3萬套，2013年新增5萬套），而上海住房至少有800萬套，即符合房產稅課稅條件的住房隻相當於全部存量住房的1%左右，繳納稅額約數億元。而上海2009年-2013年土地出讓金已超過1000億元。

可見，不僅現有試行版本的房產稅收入微乎其微，即使難度很大的、對全部存量住房按0.5%的稅率全面開征，也最多不過300億元，無法全面代替土地財政收入，難以成為地方政府收入的主體。