检察日报：“电梯困境”凸显业主“维权困境”

　　从本月初开始，北京市通州区世纪星城的居民楼有15部电梯停运，给业主日常生活带来不便，近300户业主受影响。该小区物业公司东光物业表示，正在申请公共维修基金安排维修，估计约160万元维修预算，引发部分业主的质疑（11月15日《新京报》）。

　　经检查，电梯在设备安全方面存在问题，检验结论为不合格，为防止事故发生，被责令停止使用，由此影响到近300户业主。一下子停摆这么多电梯，而且一停就是十几天，这对于居住在高层的居民，其负面影响可想而知。为何迟迟得不到维修？原因很简单，一方面是物业公司因维修费用过高拟启用维修基金进行电梯维修，预计约需160万元左右；而另一方面，则是部分业主认为动用如此大的公共维修基金，会使业主利益受损，开支数额也让人生疑，物业公司应该从物业费里解决电梯维修费用。

　　在利益博弈中，争论无时不在，突出表现就是业主有维权愿望，但物业却抱着你要维权就让电梯继续停摆的心态，结果导致双方争议不断，业主维权陷入两难困境。事实上，如此问题该如何解决法律已有明确规定，《北京市住宅专项维修资金管理办法》规定，使用住宅专项维修资金有专门的办理程序：物业服务企业根据维修和更新、改造项目提出使用建议，并需住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过使用建议才可使用该方案。也就是说，动用维修资金和动用多少不是物业说了算，而应该征得广大业主的同意方可。但物业为什么不征得同意宁可看着“电梯困境”长存呢？很简单，用电梯的是业主而不是物业。这也证实了与物业维权博弈中业主往往式微的处境。

　　依据相关规定，业主对物业有选择权和接受服务权。对物业，业主完全可以依据《物业管理条例》，采取召开业主大会和业主委员会等方式，及时对物业公司的服务进行评价和监督，并对其动用维修基金等行为进行表决。对于管理不善、侵犯业主权益等行为的物业公司，业主大会可以作出解聘和重新选聘物业公司的决定。所以，如果这些法规要求能不折不扣地落实，那么面对业主的坚定维权，物业公司自然不会出现冷眼看停摆的状态，也不敢随意动用维修基金并擅自决定维修开支。

　　小区“电梯困境”的出现，折射了业主“维权困境”的无奈。而纾解业主“维权困境”的当务之急，一是尽快宣传、落实物权法、《物业管理条例》等法律法规，让业主选择通过法律途径捍卫自己的合法权益；二是业主通过建立健全业主委员会、业主大会制度，依法监管物业管理行为，保障业主自身的选择权、监督权和话语权；三是严格问责，对于不依法办事的物业，相关部门应依法介入，从严查处，用铁的问责规范物业管理行为。