經濟日報：建立房地產長效機制關鍵在“穩”

　　汲取以往的經驗教訓，建立房地產平穩健康發展長效機制，必須著眼長遠，相關政策保持穩定，避免方向上的反復﹔也要關照當下，與現行各項調控措施做好銜接。把握並處理好居住和投資的關系、增量和存量的關系、房屋供給與土地供給的關系以及行業發展與整體經濟發展的關系

　　近日召開的中央經濟工作會議提出，要堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”的定位，綜合運用金融、土地、財稅、投資、立法等手段，加快研究建立符合國情、適應市場規律的基礎性制度和長效機制，既抑制房地產泡沫，又防止出現大起大落。在筆者看來，要使這一機制盡快建立並長期有效發揮作用，“穩”是關鍵，即要保持相關政策的穩定性、連續性和一致性。

　　房地產業曾是許多地區的支柱產業，但由於其運作周期較短、投資回報較高、投資回籠較快，其發展也面臨一些問題。主要表現為：土地財政成為一些地方政府創收的主要手段﹔個人投資者大舉涌入，導致房價飆升，一些中低收入的剛需民眾或望房興嘆，或傾其所有並背上巨額房貸。特別是，上一輪以“雙限”為主要內容的調控初見成效時，因顧忌樓市對地方經濟的下拉作用，一些地區的限購、限貸政策戛然而止，加上降息降准、改變首套房貸標准、降低二套房貸比例等一系列措施，一些一二線城市房價再次進入暴漲模式。

　　汲取以往的經驗教訓，建立房地產平穩健康發展長效機制，必須著眼長遠，相關政策保持穩定，避免方向上的反復﹔也要關照當下，與現行各項調控措施做好銜接。具體說來，要認真把握並處理好以下四種關系。

　　居住和投資的關系。加杠杆基礎上形成的投資投機性炒房，使真正的剛需難以得到滿足。所以，建立長效機制，需要長期堅持住房的居住屬性。在政策銜接上，如果當下的調控措施取得明顯成效、房價暴漲勢頭得到遏制，從釋放改善型需求的目的出發，限購政策可適時作出調整，但限貸應長期堅持，同時延長二手房上市時間，遏制投資投機性需求，絕不能讓炒房資金再次回流樓市。此外，還應認真研究房地產稅，提出符合實際、公平合理的意見和方案。

　　增量和存量的關系。長期以來，很多地區在發展房地產業的過程中都存在重視增量、忽視存量的問題，使諸多三四線城市新增商品房大量積壓，部分一二線城市又似乎總是供不應求。為此，各地應深入調研，必要時可考慮開展普查或專項調查，摸清現有房屋存量，包括數量、規模、結構、建成時間、區域分布及與人口的對應匹配程度等，並結合城市發展規劃，對未來人口規模、結構演進、房屋增量需求做出科學預測，讓房地產市場在平穩、理性狀態下穩步前行。

　　房屋供給與土地供給的關系。有人認為，一二線城市房價暴漲是土地供給不足所致，認為隻要加大土地供給力度，就會平抑市場價格。但在供需不明和大力加杠杆的背景下，僅依據樓市火爆表象就盲目增加土地供給，很可能導致一二線城市重蹈三四線城市的覆轍。在把握房屋供給與土地供給關系時，必須要在對房屋需求量有精准預判的情況下，確定未來不同時間段內開發用地規模﹔要把房地產開發與城市規劃、老舊區改造、達到使用年限房屋重建相結合，最大限度減少佔用新的土地特別是耕地。

　　行業發展與整體經濟發展的關系。房地產業是國民經濟的重要行業，但也只是諸多行業中的一個。過度依賴房地產業和土地財政，必然拖累整體經濟的長遠發展。各地應從各自實際出發，積極打造並培育新的經濟增長點，努力形成多點支撐的局面，積極促進經濟結構調整和轉型升級，實現發展動能轉換，盡快擺脫對土地財政的依賴。