檢察日報：“電梯困境”凸顯業主“維權困境”

　　從本月初開始，北京市通州區世紀星城的居民樓有15部電梯停運，給業主日常生活帶來不便，近300戶業主受影響。該小區物業公司東光物業表示，正在申請公共維修基金安排維修，估計約160萬元維修預算，引發部分業主的質疑（11月15日《新京報》）。

　　經檢查，電梯在設備安全方面存在問題，檢驗結論為不合格，為防止事故發生，被責令停止使用，由此影響到近300戶業主。一下子停擺這麼多電梯，而且一停就是十幾天，這對於居住在高層的居民，其負面影響可想而知。為何遲遲得不到維修？原因很簡單，一方面是物業公司因維修費用過高擬啟用維修基金進行電梯維修，預計約需160萬元左右﹔而另一方面，則是部分業主認為動用如此大的公共維修基金，會使業主利益受損，開支數額也讓人生疑，物業公司應該從物業費裡解決電梯維修費用。

　　在利益博弈中，爭論無時不在，突出表現就是業主有維權願望，但物業卻抱著你要維權就讓電梯繼續停擺的心態，結果導致雙方爭議不斷，業主維權陷入兩難困境。事實上，如此問題該如何解決法律已有明確規定，《北京市住宅專項維修資金管理辦法》規定，使用住宅專項維修資金有專門的辦理程序：物業服務企業根據維修和更新、改造項目提出使用建議，並需住宅專項維修資金列支范圍內專有部分佔建筑物總面積三分之二以上的業主且佔總人數三分之二以上的業主討論通過使用建議才可使用該方案。也就是說，動用維修資金和動用多少不是物業說了算，而應該征得廣大業主的同意方可。但物業為什麼不征得同意寧可看著“電梯困境”長存呢？很簡單，用電梯的是業主而不是物業。這也証實了與物業維權博弈中業主往往式微的處境。

　　依據相關規定，業主對物業有選擇權和接受服務權。對物業，業主完全可以依據《物業管理條例》，採取召開業主大會和業主委員會等方式，及時對物業公司的服務進行評價和監督，並對其動用維修基金等行為進行表決。對於管理不善、侵犯業主權益等行為的物業公司，業主大會可以作出解聘和重新選聘物業公司的決定。所以，如果這些法規要求能不折不扣地落實，那麼面對業主的堅定維權，物業公司自然不會出現冷眼看停擺的狀態，也不敢隨意動用維修基金並擅自決定維修開支。

　　小區“電梯困境”的出現，折射了業主“維權困境”的無奈。而紓解業主“維權困境”的當務之急，一是盡快宣傳、落實物權法、《物業管理條例》等法律法規，讓業主選擇通過法律途徑捍衛自己的合法權益﹔二是業主通過建立健全業主委員會、業主大會制度，依法監管物業管理行為，保障業主自身的選擇權、監督權和話語權﹔三是嚴格問責，對於不依法辦事的物業，相關部門應依法介入，從嚴查處，用鐵的問責規范物業管理行為。